Desempeño de las Fibras en el tercer trimestre de 2024 Los resultados financieros del tercer trimestre muestran un desempeño sólido en ingresos, Ebitda y ocupación. En promedio, las Fibras reportaron incrementos anuales en sus ingresos, y la mayoría alcanzó niveles de ocupación superiores al 95%. En el tercer trimestre de 2024, FIBRA B reportó un aumento en ingresos del 5.1%, impulsado por la demanda en sectores comerciales e industriales, y alcanzó una ocupación promedio de 95.3%. El fideicomiso también mejoró su Ebitda en un 5.7%, con un margen sobre ingresos del 83.6%. destaca en su informe que el desempeño positivo refleja la efectividad de un portafolio “bien distribuido en sectores clave” que le ayuda a afrontar cambios económicos. La combinación de propiedades y el crecimiento sostenido de ingresos sitúan a FIBRA B como un referente en la BMV.
FIBRA B MEXICO
Bienes inmuebles
Mexico DF, CDMX 75 seguidores
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FIBRA Vehículo para la inversión en bienes raíces Ofrece pagos periódicos del resultado fiscal neto
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- Sector
- Bienes inmuebles
- Tamaño de la empresa
- De 51 a 200 empleados
- Sede
- Mexico DF, CDMX
- Tipo
- De financiación privada
- Fundación
- 2015
- Especialidades
- Fibra, Inversion, Seguridad, Desarrollos, Industria, Parques Industriales, Bodegas, Mexico, Nearshoring y Centros Comerciales
Ubicaciones
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Principal
Av. Monte Caucaso 915
Mexico DF, CDMX 11000, MX
Actualizaciones
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Bodegas de última milla: Con alta demanda, pero pocos terrenos. La falta de espacio complica la edificación de naves industriales dentro de los principales centros urbanos del país. Los espacios industriales en la CDMX se han vuelto cada vez más codiciados con el aumento del e-commerce y la falta de terrenos. En un panorama urbano cada vez más congestionado, en el que el comercio electrónico crece a pasos agigantados, las naves industriales o bodegas de última milla, las más cercanas a los centros urbanos, se han vuelto cada vez más codiciadas. Sin embargo, la escasez de terrenos complica la edificación de estos inmuebles dentro de los principales centros urbanos del país. El mercado mexicano de entrega de última milla está valorado en aproximadamente 15.5 mil millones de dólares y se espera que crezca a una tasa anual compuesta (CAGR) de más del 6.5% durante el periodo de pronóstico. Este crecimiento refleja la creciente importancia de la logística de última milla en el país. Fibra B, ha apostado por estar en los mercados más demandados del país como Ciudad de México, y captar las oportunidades que la logística dejó tras la pandemia, derivado del crecimiento del comercio electrónico en México. Alejandro Pretichioli, VP Inversionistas de Fibra B, menciona que "México es uno de los cinco países con mayor crecimiento en e-commerce a nivel mundial". El estudio de Mordor Intelligence destaca que la pandemia de covid-19 alteró significativamente el comportamiento de los consumidores en México, impulsando la adopción de canales digitales. Esto ha llevado a que las tiendas de comestibles mexicanas compitan por desarrollar capacidades y soluciones sólidas de comercio electrónico. A pesar de las complejidades como el encarecimiento de tierra y pocos terrenos disponible, Fibra B ha logrado hacerse de un portafolio de varias propiedades. Pretichioli explica que la clave para lograrlo es la tecnología: "Utilizamos algoritmos logísticos que hemos ido desarrollando y mejorando a través de los años. Estas herramientas nos permiten identificar cuellos de botella logísticos y estimar el volumen de paquetes que se deben mover en determinadas zonas". El proceso de selección de propiedades es riguroso. "Por cada transacción que hacemos, analizamos quizás 100 posibles propiedades", señala Pretichioli. La empresa busca sitios que cumplan con características específicas de tamaño, altura, accesos y uso de suelo, preferentemente en zonas comerciales donde ya existe un flujo de vehículos comerciales.
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Nuevos corredores industriales emergen en México impulsados por el 'nearshoring' Mexicali, San Luis Colorado emergen como mercados clave por su espacio para desarrollar naves industriales. Ante el saturamiento de las naves industriales en zonas tradicionales como Monterrey y Tijuana, han surgido nuevos mercados en zonas cercanas, pero menos ocupadas. El fenómeno del nearshoring está transformando el panorama industrial de México, impulsando el desarrollo de nuevos corredores logísticos más allá de las zonas tradicionalmente dominantes. Ciudades como Mexicali, San Luis Río Colorado y Sonoyta , se perfilan como las nuevas protagonistas en la absorción de espacios industriales. El parque Industrial: International Industrial ARI-SON Park, ubicado en San Luis Río Colorado junto a la frontera, con una parte del lado Americano y de la otra, el lado Mexicano con un puerto fronterizo interno para ambos países, lo cual será todo un éxito! La primera empresa que ya firmó contrato de interés para instalarse es Boeing. "Esto cada vez más es un fenómeno nacional. Al final del día, la disponibilidad promedio para todo el país es inferior al 2%, lo cual quiere decir que se está viendo actividad en todas partes". Esta expansión geográfica responde a la saturación de los mercados primarios. Tijuana, con una disponibilidad de apenas 0.6%, Ciudad Juárez con 1.4%, han alcanzado niveles críticos de ocupación, obligando a las empresas a explorar nuevas alternativas. El impacto del nearshoring en la industria manufacturera ha sido contundente. Este año ha llegado al 54% como resultado del efecto del nearshoring, principalmente". Este crecimiento se refleja en las cifras de Inversión Extranjera Directa (IED). Según datos de la Secretaría de Economía, el sector manufacturero captó 16,524.2 millones de dólares en el primer semestre de 2023, representando el 56.90% del total de la IED en el país, un salto significativo desde el 34.33% registrado en el mismo periodo de 2022.
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Centros Comerciales en México: Donde los Servicios de Logística, Bienestar y Capacitación Crecen Hasta 60%. En el último año, las empresas de transporte y logística, belleza y salud, y las instituciones educativas expandieron su presencia en los centros comerciales de México entre un 16% y un 60%. Esto refleja una profunda transformación, en la que las plazas comerciales tienden a ser hubs multifuncionales y omnicanal que integran servicios logísticos y promueven el bienestar, respondiendo a las demandas del consumidor y del mercado laboral moderno. En el último año, las compañías de transporte y logística, de belleza y salud, y las instituciones educativas lideraron la expansión empresarial en los centros comerciales de los principales mercados de retail en México. Esta situación no es coincidencia, sino que refleja cambios en el mercado minorista y en otros sectores, como el corporativo, tanto a nivel nacional como internacional. Por un lado, el aumento de servicios de paquetería superó el 60%, con importantes empresas como Estafeta, DHL y Fedex ocupando entre un 30% y un 140% más espacio que en el primer trimestre de 2023. Esta expansión en los centros comerciales se debe al crecimiento del sector de transporte y logística desde 2020, impulsado por la demanda de servicios de comercio electrónico durante la pandemia. Hoy, los centros comerciales no sólo venden productos, sino que también funcionan como centros de distribución de productos comprados en línea, con buzones para recoger pedidos, ventanillas de autoservicio (drive-through) y andenes de envío a domicilio. Por otro lado, el área bruta rentable (ABR) de las compañías de servicios personales creció un 17%. Este crecimiento se debió en gran medida a la absorción de empresas de belleza y salud, incluidas reconocidas marcas como Laboratorios Chopo, Smart Fit y Sephora, cuyo ABR aumentó entre un 12% y un 90%. En el núcleo de este desarrollo, se encuentran los negocios de cuidado personal, que van desde spas y nail bars (manicura) hasta tiendas de cosméticos y centros de fitness. Por su parte, las instituciones educativas fueron el tercer sector con mayor crecimiento, aumentando su espacio un 16%. Destacaron los centros de idiomas y los locales para actividades infantiles, cuyo ABR creció entre un 50% y un 100%. Las guarderías y los centros recreativos y escolares, como Crafty Manía y Kumon, han mantenido una presencia significativa en los centros comerciales durante la última década. Actualmente, los centros comerciales tienden a ser hubs multifuncionales con estrategias omnicanal, que integran servicios logísticos para mejorar la entrega de productos y la eficiencia en la distribución urbana. Además, incluyen servicios que responden a las necesidades del consumidor y las empresas modernas, que promueven el bienestar como un estilo de vida.
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El Nearshoring hacia México Tiene Fecha de Expiración. El nearshoring implica reorganizar las cadenas de suministro para reducir costos y asegurar la confiabilidad de los envíos, especialmente tras las interrupciones causadas por la pandemia y las tensiones comerciales entre China y Estados Unidos. La relocalización y expansión de empresas en la economía mexicana, destacando cómo está transformando las relaciones comerciales globales. Aunque México se encuentra en una posición estratégica para aprovechar esta realineación debido a su proximidad a los mercados de Norteamérica en el marco del T-MEC, el crecimiento derivado de este fenómeno será temporal, ya que “hay un límite en la cantidad de actividad manufacturera que se puede trasladar hacia México desde otras regiones del mundo”. El “impulso adicional” que está recibiendo México “no continuará indefinidamente”, porque el crecimiento sostenido dependerá de una serie de factores internos y externos, como la diversificación de los riesgos, el costo de la mano de obra en diferentes regiones y las tensiones políticas que podrían afectar las cadenas de suministro. Sin embargo, dado que el nearshoring no es nuevo, sino una extensión natural de las estrechas relaciones comerciales que México y Estados Unidos han desarrollado durante décadas, la clave para impulsar el desarrollo radica en aprovechar al máximo el "período de bonificación" que, eventualmente, se estabilizará. Como ejemplo del cambiante panorama de inversiones, en 2003 muchas empresas apostaron por México, pero la entrada de China a la Organización Mundial del Comercio generó una competencia inesperada, ofreciendo salarios significativamente más bajos que los mexicanos. En su momento, esto dificulto que la actividad industrial fluyera hacia México. No obstante, la situación cambió a favor de México. Por un lado, el desarrollo económico de China en los últimos 20 años y el aumento salarial en las regiones costeras del país asiático redujeron su ventaja competitiva en costos. Por otro lado, los riesgos en la cadena de suministro durante la crisis sanitaria llevaron a muchas empresas a diversificar su portafolio y acercar sus operaciones a los mercados consumidores, como Estados Unidos. En ese sentido, el reto para los inversionistas será no sobreestimar el potencial de crecimiento y tener claro que las inversiones varían y que, así como suben, bajan. Sin embargo, por ahora las perspectivas son positivas para la economía mexicana.
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La Maquinaria es lo que México Más Importa y Exporta Las importaciones y exportaciones de maquinaria en México reflejan el comportamiento y las estrategias de nearshoring de los últimos tres años, consolidando al país como un centro clave de producción y distribución en Norteamérica. Tan sólo el año pasado, más de la mitad de las importaciones de maquinaria en México provinieron de Asia, en su mayoría de China, mientras que el 90% de las ventas de máquinas producidas o comercializadas en México terminaron en Estados Unidos. Esto demuestra que México es una plataforma de producción y tránsito de manufacturas hacia el mercado de consumo más importante del mundo. La industria de la maquinaria, impulsada en gran medida por los sectores automotor y de bienes de capital, es una de las fuentes económicas más importantes de México y ejemplifica cómo funciona el nearshoring desde Asia a territorio nacional, para abastecer al mercado de consumo más grande del mundo, que es Estados Unidos. Según datos de la Secretaría de Economía (SE), en 2023, la maquinaria fue el principal producto de exportación de México, representando el 34% del valor total de las exportaciones. Ese año, la maquinaria también fue el producto más importado, con un 37% del valor total de las importaciones. Es importante señalar que, en la última década, la balanza comercial de la industria de la maquinaria ha sido negativa en México. Sin embargo, en ese periodo ha mostrado una tendencia hacia la estabilización, reduciendo paulatinamente los márgenes negativos, especialmente a partir de 2020, cuando la pandemia comenzó a afectar las cadenas de suministro globales, lo que desencadenó un proceso de relocalización de empresas desde 2021, con la finalidad de minimizar los riesgos comerciales mediante la diversificación de portafolios y el traslado de operaciones a regiones menos costosas y más cercanas a los mercados consumidores. Dos años después, esta situación, junto con el aumento salarial en algunas regiones de Asia y las crecientes tensiones comerciales entre China y Estados Unidos, generó un importante impulso de inversiones en México con miras a Norteamérica. Como resultado, en 2023, México superó a China como el principal socio comercial de Estados Unidos. La maquinaria es uno de los sectores más sólidos en México. En el mercado inmobiliario, el componente automotor y de bienes de capital, subindustrias predominantes a nivel nacional, representan el 37% del área bruta rentable (ABR) industrial. En el último año, estas subindustrias expandieron el área de sus instalaciones en un 8%, con la absorción de más de 2.5 millones de metros cuadrados. Las empresas de estos sectores provienen de América (en su mayoría de Estados Unidos), Asia y Europa, representando el 32%, 20% y 17% del ABR manufacturero en México, respectivamente. En los últimos tres años, el nearshoring hacia México se ha caracterizado por la llegada y expansión de inversiones asiáticas y europeas.
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Los Precios de Mercado Aumentaron 49.7% en la Frontera MX-EEUU El Impacto de la Demanda Industrial. En las zonas fronterizas de México con Estados Unidos, el sector inmobiliario industrial está experimentando un auge notable, con un aumento del 49.7% en los precios de las naves industriales entre 2020 y 2023. Este crecimiento, impulsado por el dinamismo económico, el comercio transfronterizo y la reubicación de cadenas de suministro, está generando oportunidades de inversión atractivas, con rendimientos que superan los costos de la inflación. Los precios de mercado son fundamentales para evaluar la rentabilidad de las inversiones. Los incrementos significativos en estos precios pueden indicar oportunidades de crecimiento y expansión para los inversionistas. Un ejemplo son las zonas fronterizas de México con Estados Unidos, donde los precios promedio de las naves industriales experimentaron un incremento del 49.7% entre 2020 y 2023. Este aumento superó ampliamente la inflación general en estas regiones, que promedió un 21.7%. El aumento en los precios de mercado por encima del incremento inflacionario tiene implicaciones significativas tanto para el sector inmobiliario industrial como para sus márgenes de ganancia. En primer lugar, indica que la demanda de naves industriales en las zonas fronterizas de México con Estados Unidos es alta, lo que puede deberse a factores como el crecimiento económico, el aumento del comercio transfronterizo o la relocalización de cadenas de suministro. En segundo lugar, sugiere que los inversionistas en el sector inmobiliario industrial están obteniendo rendimientos superiores a la tasa de inflación, lo que aumenta el atractivo de estas inversiones. Finalmente, el comportamiento del sector inmobiliario industrial refleja una dinámica de mercado saludable y en expansión, con oportunidades de inversión rentables para quienes buscan capitalizar en el crecimiento de esta área. Aunque las cifras reflejan el atractivo del sector inmobiliario industrial en estas regiones y las dinámicas económicas subyacentes que impulsan la demanda y los precios, como la cercanía al mercado de consumo más importante del mundo y la estabilidad macroeconómica en México, es importante considerar que la tendencia ascendente en los precios de mercado también puede implicar desafíos, como un aumento en el costo del capital, afectando la viabilidad de nuevos proyectos y la expansión de operaciones existentes, sobre todo considerando que se trata de regiones con más demanda que oferta de espacios, limitada accesibilidad de terrenos y tasas de disponibilidad promedio por debajo del 2%. Por otro lado, la apreciación de las propiedades puede resultar en una revaluación de activos en los balances de las empresas, lo que podría impactar positivamente en su valoración de mercado. Frente a la escalada de precios en el mercado inmobiliario industrial fronterizo, es imperativo recalibrar la gestión de activos bajo un prisma más analítico y prospectivo.
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Cómo las Inversiones Asiáticas Están Moldeando el Futuro de México. El mercado inmobiliario en México se encuentra en un punto de inflexión, marcado por el creciente interés y la inversión asiática. Este fenómeno no sólo redefine el paisaje económico y urbano del país, sino que también posiciona a México como un actor central en la reconfiguración de las redes globales de inversión y producción en la era post pandemia. Con una gestión estratégica y una visión de futuro, México puede aprovechar esta ola de inversión para impulsar su desarrollo económico, fortaleciendo al mismo tiempo su posición como un mercado emergente clave en el tablero global de inversiones. En un mundo donde las dinámicas geopolíticas y económicas se transforman con rapidez, el flujo de capital de Asia hacia mercados extranjeros se ha convertido en un barómetro de cambios en el escenario global. En los últimos 16 años, por ejemplo, la distribución geográfica de las inversiones chinas ha experimentado cambios significativos, marcando un giro decidido hacia países de América Latina, donde la proporción de capital chino por inversión ha aumentado 220% y 230%, respectivamente. Aunque este cambio refleja un proceso de adaptación estratégica frente a regulaciones más estrictas en los países desarrollados y la reducción de costos operativos a través de materias primas más baratas, en América Latina se hizo más evidente a partir de 2018 por las crecientes incertidumbres geopolíticas entre China y Estados Unidos, y ganó impulso en 2021 con la relocalización de empresas generada por la pandemia de coronavirus. En este sentido, México ha sido testigo de un notable aumento en la llegada de inversiones asiáticas, como la de la especialista en electrónica Hisense que anunció una inversión de 250 millones de dólares en 2023 para abrir su segunda planta en Monterrey, Nuevo León, destacando la diversificación y el enfoque estratégico hacia mercados emergentes. En ese mismo periodo, el número de inversiones de aquel país en México aumentó un 83% y el monto de las inversiones repuntó un 5%. El mercado inmobiliario, particularmente el segmento industrial, se ha visto beneficiado por esta inyección de capital, impulsando la demanda de espacios para manufactura y logística. Este fenómeno se alinea con una estrategia comercial del país asiático para diversificar sus inversiones y asegurar recursos clave, mientras busca simultáneamente mitigar las tensiones comerciales con Estados Unidos mediante la exploración de mercados alternativos y estratégicos como México. Aunque México ha emergido como un protagonista clave en la narrativa de la inversión china en América Latina, aún tiene amplios márgenes de crecimiento.
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Inversión Global y Dinamismo Sectorial Impulsan el Boom Inmobiliario Industrial en México La correlación entre la IED y la expansión del sector inmobiliario industrial en México revela una estrategia económica que capitaliza la globalización y la tecnología para propulsar el desarrollo. En 2023, esta dinámica fue particularmente visible en cómo sectores específicos, respaldados por flujos significativos de IED, no sólo prosperaron, sino que también impulsaron la demanda de infraestructura inmobiliaria industrial y comercial. Las industrias manufactureras, al representar aproximadamente el 53% de la IED, destacaron como un pilar fundamental de este crecimiento, evidenciando el entorno propicio que México ofrece para la manufactura avanzada. Sectores como el farmacéutico, que vieron un aumento del 10% en su ocupación industrial, son testimonio de cómo la confianza y el capital extranjero pueden traducirse directamente en el fortalecimiento y expansión de infraestructuras críticas para la economía. Asimismo, el sector de servicios financieros y seguros, al captar el 22% de la IED, recalca la importancia de un entorno económico robusto que no sólo favorece el crecimiento empresarial y la inversión, sino que también impulsa la creación de infraestructura física y digital. Este ciclo virtuoso entre inversión, desarrollo industrial y crecimiento económico destaca el papel integral de la IED en la configuración de un mercado inmobiliario comercial dinámico y en expansión en México. Tanto en el sector inmobiliario industrial como en la IED de 2023, se observó una clara tendencia de impulso a manufacturas y servicios avanzados, reflejando un cambio hacia sectores de alto valor agregado que demandan infraestructura moderna y sofisticada. Este enfoque no solo atrae inversiones hacia áreas clave de la economía, sino que también promueve el desarrollo de un ecosistema industrial robusto capaz de sostener el crecimiento económico y la innovación. La interacción entre la IED y el crecimiento de áreas estratégicas del mercado inmobiliario industrial subraya la relación simbiótica entre la inversión extranjera y el desarrollo económico nacional, donde cada uno alimenta y fortalece al otro. La evolución del mercado inmobiliario industrial en México durante 2023, por tanto, no sólo es un reflejo de una economía que se adapta y responde a las tendencias globales y a la innovación tecnológica, sino también una señal del papel estratégico que México está comenzando a jugar en el ámbito internacional como un destino atractivo para la inversión en sectores industriales de vanguardia. Con un enfoque continuo en la mejora de su infraestructura y en la creación de un ambiente favorable para los negocios y la inversión. México está sentando las bases para un futuro de crecimiento sostenido y diversificación económica, donde el mercado inmobiliario industrial continuará siendo un pilar fundamental de su desarrollo económico.
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