젠스타메이트, 2025년 상업용 부동산 시장 전망 발표
서울 오피스 시장 가격 상승세가 계속되면서 주요 빌딩들의 거래 가격이 3.3㎡(1평)당 4000만원을 웃돌 것이라는 전망이 나왔다.
15일 상업용 부동산 서비스 전문 기업 젠스타메이트가 발표한 ’2025년 상업용 부동산 시장 전망' 보고서에 따르면 서울 오피스 시장은 2025년 이후 연간 6~7% 수준의 거래가격 상승이 예상된다. 현재 서울 오피스 평균 거래가격은 평당 2818만원 수준을 유지하고 있으며, 특히 도심(CBD)과 강남권(GBD) 주요 빌딩들의 거래가격은 평당 4000만원을 웃돌 것으로 예상했다.
다만 마곡, 성수 등 신규 공급 영향으로 서울 오피스 공실률은 점진적으로 상승할 것으로 보인다고 젠스타메이트는 설명했다. 2026년 말 기준 8.7%, 2029년까지 최소 14% 이상으로 증가할 것으로 예측된다. 임대료 상승률은 2024년 약 7% 수준을 정점으로 점진적인 하락세로 전환될 전망이다.
보고서는 현재 매각이 진행 중인 CBD의 ‘대신343’과 GBD의 ‘코레이트 타워’, ‘센터포인트 강남’ 등이 3.3㎡당 4천만원 이상 가격에 거래될 것으로 분석했다.
또한 서울 오피스의 평균 임대료도 꾸준히 오르며 내년에 처음으로 3.3㎡당 10만원을 넘어설 것으로 예상했다.
한편 물류 부동산 시장은 2025년 신규 공급이 전년(약 129만 평) 대비 절반 수준으로 감소하면서 수급이 안정화될 것으로 예상했다. 2024년 3분기 기준 수도권 물류센터의 공실률은 15.1%를 기록했지만, 신규 공급을 제외한 기존 센터들의 공실률은 7.8%로 양호한 수준을 유지하고 있다.
보고서는 최근 2년간 국내 투자자들의 물류센터 투자가 위축된 반면, 해외 투자자들의 관심은 꾸준히 이어지고 있다고 설명했다. 해외 투자자들은 안정적인 임차사가 확보된 상온 물류센터를 중심으로 선별적인 투자를 진행하고 있다. 지난해 해외 투자자 매입 사례로 경기 안성 대덕 물류센터(라살중동국부펀드), 경기 부천 내동 복합 물류센터(GIC), 경기 여주 로지스허브 여주(AEW) 등이 있다고 설명했다.
올해 리테일 시장의 경우 오프라인 업체 실적 부진이 이어지면서 하락세를 보일 것으로 예상했다. 2021년 대형 판매시설 거래 규모는 약 6조원 정도였으나 지속적으로 하락하며 지난 해 3분기 기준 연간 거래액이 2000억원에 그쳤다. 최근 시장에 나온 판매시설 대다수가 운영이 아닌 개발, 용도 변경, 리모델링 등의 목적으로 거래됐다고 젠스타메이트는 설명했다.
김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “2025년 상업용 부동산 시장은 금리 인하로 투자 심리가 점진적으로 개선되겠지만, 자산별로 희비가 엇갈릴 것”이라며 “오피스는 신규 공급 부담이, 물류센터는 공실 해소가, 리테일은 업황 회복이 각각 핵심 변수가 될 것으로 보여 개별 자산 특성 파악을 통한 면밀한 시장 모니터링이 필요하다”고 말했다.
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방재혁 기자 rhino@chosunbiz.com
서울 여의도 63빌딩에서 바라본 오피스텔이 밀집한 빌딩 모습. /뉴스1
다만 마곡, 성수 등 신규 공급 영향으로 서울 오피스 공실률은 점진적으로 상승할 것으로 보인다고 젠스타메이트는 설명했다. 2026년 말 기준 8.7%, 2029년까지 최소 14% 이상으로 증가할 것으로 예측된다. 임대료 상승률은 2024년 약 7% 수준을 정점으로 점진적인 하락세로 전환될 전망이다.
보고서는 현재 매각이 진행 중인 CBD의 ‘대신343’과 GBD의 ‘코레이트 타워’, ‘센터포인트 강남’ 등이 3.3㎡당 4천만원 이상 가격에 거래될 것으로 분석했다.
또한 서울 오피스의 평균 임대료도 꾸준히 오르며 내년에 처음으로 3.3㎡당 10만원을 넘어설 것으로 예상했다.
한편 물류 부동산 시장은 2025년 신규 공급이 전년(약 129만 평) 대비 절반 수준으로 감소하면서 수급이 안정화될 것으로 예상했다. 2024년 3분기 기준 수도권 물류센터의 공실률은 15.1%를 기록했지만, 신규 공급을 제외한 기존 센터들의 공실률은 7.8%로 양호한 수준을 유지하고 있다.
보고서는 최근 2년간 국내 투자자들의 물류센터 투자가 위축된 반면, 해외 투자자들의 관심은 꾸준히 이어지고 있다고 설명했다. 해외 투자자들은 안정적인 임차사가 확보된 상온 물류센터를 중심으로 선별적인 투자를 진행하고 있다. 지난해 해외 투자자 매입 사례로 경기 안성 대덕 물류센터(라살중동국부펀드), 경기 부천 내동 복합 물류센터(GIC), 경기 여주 로지스허브 여주(AEW) 등이 있다고 설명했다.
올해 리테일 시장의 경우 오프라인 업체 실적 부진이 이어지면서 하락세를 보일 것으로 예상했다. 2021년 대형 판매시설 거래 규모는 약 6조원 정도였으나 지속적으로 하락하며 지난 해 3분기 기준 연간 거래액이 2000억원에 그쳤다. 최근 시장에 나온 판매시설 대다수가 운영이 아닌 개발, 용도 변경, 리모델링 등의 목적으로 거래됐다고 젠스타메이트는 설명했다.
김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “2025년 상업용 부동산 시장은 금리 인하로 투자 심리가 점진적으로 개선되겠지만, 자산별로 희비가 엇갈릴 것”이라며 “오피스는 신규 공급 부담이, 물류센터는 공실 해소가, 리테일은 업황 회복이 각각 핵심 변수가 될 것으로 보여 개별 자산 특성 파악을 통한 면밀한 시장 모니터링이 필요하다”고 말했다.
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방재혁 기자 rhino@chosunbiz.com
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