Leblon é a nova Faria Lima? Entenda como o bairro da Zona Sul carioca está atraindo executivos e grandes empresas

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Há dois meses, um fundo imobiliário da Vinci Partners vendeu 49% do prédio BM 336 — na Avenida Bartolomeu Mitre 336 —, onde a empresa está sediada. Nas negociações, que totalizaram R$ 112 milhões, o metro quadrado saiu a R$ 46.495, um recorde para lajes corporativas do Rio, e o preço médio de prédio de altíssimo padrão na capital paulista. Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLa, que monitora escritórios corporativos de alto padrão no Brasil, explica o motivo de tamanha valorização:

— Desde 2018, a disponibilidade de imóveis no Leblon se reduziu a quase zero. Recentemente, atingiu um percentual de cerca de 6,11% de vacância. Um dos motivos para novas construções ou investimentos é a baixa disponibilidade. O Leblon começou a ser chamado de “nova Faria Lima” a partir do momento em que foi registrado o preço de venda do metro quadrado do BM 336. Quando não se tem disponibilidade para locar, os preços vão ficando mais altos, existe a demanda, mas há pouca oferta — diz o especialista.

De olho na demanda, a construtora Mozak agilizou negociações e, nos últimos quatro anos, anunciou três empreendimentos no bairro. O Afrânio fica na Avenida Afrânio de Melo Franco 135; o Essência, na Rua Juquiá; e o Máris, antigo prédio residencial na Rua Conde Bernadotte, já está em obras para ganhar perfil executivo.

Parte da estratégia das empresas para atrair clientes passa por imprimir o estilo de vida da Zona Sul carioca na arquitetura. A Mozak, por exemplo, recorreu à curadoria artística de Lenny Niemeyer, estilista conhecida por suas coleções de moda praia.

Presidente da construtora, Isaac Elehep explica que a empresa está atenta a quem quer encurtar a distância entre o trabalho e a casa (e, claro, pode pagar por isso):

— Pensamos em profissionais que buscam um lugar para exercerem suas atividades de forma mais equilibrada entre a vida pessoal e a profissional. Queríamos trazer algo novo para o mercado nesse sentido, empreendimentos que refletissem isso em sua arquitetura, abrigando elementos de um edifício comercial, mas com ambiência e sensação de residencial — diz Isaac, antes de acrescentar: — Profissionais e empresas nesses comerciais de luxo estão mais próximos dos seus clientes de alto padrão, que não precisam sair do bairro em que vivem para serem atendidos.

No vaivém das calçadas, moradores locais, com roupa de praia e prancha debaixo do braço, misturam-se a trabalhadores em trajes sociais despojados — o uniforme dessa turma inclui ainda acessórios típicos, como fones bluetooth, óculos, bolsas e tênis de marcas conhecidas. Ontem, na Rua Dias Ferreira, epicentro da badalação no bairro, João (ele preferiu se identificar apenas com o primeiro nome) chegava à empresa de corretagem onde trabalha para encontrar colegas e ir almoçar.

— Onde trabalho tem um pessoal de São Paulo que veio morar no Leblon para ficar perto do escritório e ter qualidade de vida melhor. Aqui tudo é perto, lugar para almoçar, happy hour, programas mais tarde — explicou ele, apressado para entrar no prédio.

Uma busca simples na internet mostra que, além dos edifícios de alto padrão, as lojas estão valorizadíssimas no bairro. No novo prédio do Largo do Piva, um ponto de 569 metros quadrados tem valor de venda de mais de R$ 20 milhões.

— Por trás dos contratos, os investidores não são só empresas. Há pessoas de alta renda, algumas famosas, que compram para investir e pedem sigilo — diz Jorge de Paiva, concierge de investimentos imobiliários da Okre.

No rastro da clientela endinheirada, outro empreendimento, criado há oito meses no bairro, foi o Investment Center do Itaú — que, não por acaso, antes surgiu na paulistana Faria Lima. No Rio, o endereço ainda ganhou inconfundível toque carioca: uma unidade da histórica Confeitaria Colombo.

— A escolha da localização foi cuidadosamente considerada, levando em conta fatores como a representatividade da região entre os clientes do segmento e a ascensão econômica da área, que faz divisa com Ipanema, Gávea e Lagoa. Nosso objetivo é estar onde nossos clientes estão — diz Adriana dos Santos, diretora do Itaú Personnalité.

Bernardo Rubião, subprefeito da Zona Sul, avalia positivamente a valorização do bairro:

— Depois da pandemia, o retorno às atividades presenciais tem provocado aumento na procura por esses espaços em bairros nobres, como o Leblon. Sem dúvida, os novos empreendimentos vêm atender a essa demanda crescente e, no paralelo, garantem a revitalização de espaços que já não tinham função e estão sendo devolvidos à cidade com nova vida.

O prédio da Oi na Rua Humberto de Campos é exemplo do que diz o subprefeito. Há três anos, a empresa, em recuperação judicial, anunciou que tinha intenção de vender o ativo. Em 2022 foi aberta uma negociação de venda e, após aprovação da Anatel, o edifício foi arrematado pela HSI, gestora de investimentos alternativos. Antes sem maiores atrativos, o prédio, avaliado em R$ 205 milhões, ganhou um projeto de R$ 400 milhões, com arquitetura aos cuidados da empresa francesa Triptyque Architecture.

Para corresponder ao altíssimo padrão (AAA ou A+), segundo a SiiLa, um edifício precisa preencher alguns requisitos, como certificado de sustentabilidade, pé-direito livre com mais de 2,7 metros, piso elevado e gerador em área privativa. No Leblon, até o momento, só o BM 336 se encaixa nesses parâmetros. Há, no entanto, outros empreendimentos adequados ao alto padrão, como o novo prédio da HSI.

Comparações bem-humoradas entre a potência financeira da paulistana Faria Lima e sua versão carioca, com vista para o mar, inspiram até o prefeito do Rio, Eduardo Paes (PSD), que vem aventando a possibilidade de a cidade voltar a ter uma bolsa de valores. No Leblon, os executivos cariocas ainda podem ser identificados por seus figurinos, mas já abandonaram o terno e gravata — e nem cogitam recorrer aos coletes térmicos dos “faria limers” mais friorentos.

Para a geração mais antiga de moradores, Giancarlo Nicastro acena com palavras de conforto, garantindo que a ocupação corporativa do bairro não vai fazê-lo perder a característica majoritariamente “residencial”.

— O carioca pode ficar tranquilo que não tem a menor chance — diz o CEO da SiiLa.