Century 21 Portugal: Estudo revela deterioração no acesso à habitação
A Century 21 Portugal apresenta a segunda edição do estudo sobre a capacidade de acesso das famílias à habitação. Com base nos rendimentos médios dos portugueses, a nova edição do estudo “Acessibilidade à Habitação em Portugal” apresenta uma análise comparada entre os valores de arrendamento e de aquisição para acesso a uma casa de 90 m2 e as respetivas taxas de esforço, de acordo com os critérios de referência de 33% de DSTI, recomendada pelo Banco de Portugal.
O estudo compara os rendimentos líquidos médios anuais por família e os custos de acesso à habitação em 40 municípios, incluindo as capitais de distrito de Portugal Continental, uma análise mais detalhada aos concelhos das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, bem como à região do Algarve. Os dados referentes ao rendimento das famílias são baseados nas declarações de rendimento fiscal publicados pelo INE. A informação sobre preços e rendas de mercado tem como fonte a Confidencial Imobiliário.
Surgem três novidades nesta edição: foi incluída uma análise do cruzamento da oferta atual de imóveis ajustada às famílias de acordo com o seu escalão de IRS. Outra das novidades desta edição é um exercício de projeção do aumento das taxas de juro até 5%, em três cenários distintos. A terceira novidade é a comparação entre os principais indicadores do primeiro estudo realizado em 2019, o que permite analisar a evolução do acesso à habitação, nos últimos anos.
Principais conclusões nacionais
O estudo “Acessibilidade à Habitação em Portugal” evidencia uma deterioração no acesso à habitação, entre 2019 a 2022. O problema passa pela perda de poder de compra da população, com os preços das casas a atingirem uma subida média de 38%, a nível nacional, enquanto o aumento do rendimento disponível das famílias, no mesmo intervalo de tempo, se fixou apenas nos 9%, na média das capitais de distrito.
O rendimento líquido disponível das famílias varia, nas capitais de distrito, entre os 1973€ em Lisboa e os 1426€ de Viana do Castelo, enquanto a média das capitais de distrito se situa nos 1545€. Para além disso, o rendimento médio disponível – rendimento bruto deduzido de impostos – dos agregados familiares nacionais é muito inferior a outros países da União Europeia – nomeadamente Espanha- em consequência da elevada carga fiscal aplicada aos rendimentos dos portugueses.
A evolução dos rendimentos das famílias face a 2019 foi positiva, com crescimentos de entre 6% a 11%, em todas as cidades e com um ritmo muito idêntico. Em termos absolutos, estes aumentos traduziram-se em incrementos entre os 76€ mensais e os cerca de 160€ observados em Braga e Coimbra. Faro e a região do Algarve registam os aumentos mais contidos da capacidade financeira das famílias, além de estarem entre os concelhos com menores rendimentos.
Maiores desafios no acesso à habitação
Os resultados do estudo apontam as zonas críticas, onde se registam taxas de esforço acima das recomendadas pelo Banco de Portugal e Eurostat. A instituição europeia define que uma alocação igual ou superior a 40% do rendimento familiar para acesso à habitação configura uma situação de sobre esforço, enquanto o Banco de Portugal recomenda, idealmente, 33% de DSTI, e define um limite de 50% do rendimento líquido disponível para atribuição de crédito à habitação.
Em Lisboa, um empréstimo para a compra de casa exige uma taxa de esforço de 67%, e no Porto de 50%. Ligeiramente mais baixa, a taxa de esforço em Faro atinge os 39%.
Com a exceção das capitais e concelhos da AML, AMP e Algarve, nas restantes capitais de distrito este indicador é de 30% ou inferior, com grande parte das cidades a situar o esforço para aquisição no patamar dos 20%, com os 13% da Guarda a fixar a menor taxa de esforço do País. O estudo conclui, por isso, que a taxa de esforço em 15 das 18 capitais de distrito é inferior à recomendada.
Como evoluiu a taxa de esforço para comprar 90 m2?
Nos últimos três anos, a taxa de esforço associada à compra de habitação agravou-se em todas capitais de distrito, mas apenas em Faro e no Porto esse aumento significou perda de acessibilidade à habitação, através de aquisição. Em Lisboa, a taxa de esforço também aumentou, mas este era um mercado já antes considerado inacessível face ao rendimento médio das famílias.
Na média das regiões metropolitanas, esta foi uma tendência mais marcante na área do Porto do que em Lisboa, que anteriormente já estava próxima da taxa de esforço limite. De qualquer forma, mesmo nas cidades onde a compra continuou a exigir uma taxa de esforço abaixo do aconselhado registou-se um aumento. De tal forma que, se em 2019 eram 15 as capitais de distrito onde comprar uma casa de 90 m2 consumia 20% ou menos do orçamento, atualmente só seis estão nesse patamar.
Qual o valor para aquisição de uma casa de 90m2?
Nas capitais de distrito, o valor de um apartamento de 90m2 varia entre os 375 480 € em Lisboa e os 59 040€ na Guarda, enquanto a média nacional é de 152 159 €. Nas capitais das regiões de maior densidade populacional, Lisboa e Porto, os imóveis com preços médios de 375 000€ e 250 000€, respetivamente, deixam a grande distância qualquer outra cidade, embora a região do Algarve apresente também alguns concelhos com preços acima dos 200 000€.
Entre as outras capitais de distrito, no núcleo das cidades costeiras, universitárias, ou mais turísticas, os preços situam-se entre os 115 000€ e os 160 000€, e o eixo do interior com preços marcadamente inferiores, revelam a possibilidade de compra de 90 m2 baixodos 100 000€.
Nos últimos três anos, os preços das casas sofreram evoluções significativas, com exceção das três cidades mais baratas – Guarda, Portalegre e Bragança- onde a diferença para aceder a 90 m2, entre os dois períodos, não chega a totalizar 10 000€.
Em termos relativos, a par do Porto, outras cidades do país como Aveiro, Braga e Setúbal registaram maior incremento de preços, no espaço de três anos. De qualquer forma, em termos absolutos, comprar atualmente 90 m2 exige pelo menos mais 25 000€ do que há três anos, na grande maioria das cidades.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, acrescenta: “O mercado imobiliário e as necessidades de habitação não devem ser analisados isoladamente sem ter em consideração outras dimensões económicas e sociais, nomeadamente a evolução demográfica do País. A AML e o Algarve foram as únicas regiões onde se registou um aumento da população, de acordo com o Censos 2021. O desafio reside na concentração urbana nas áreas metropolitanas de Lisboa, Porto e no aumento de população residente no Algarve. Esta movimentação das famílias provoca um incremento da procura e uma maior pressão sobre uma oferta de habitação já insuficiente e pouco ajustada à classe média, nestas regiões”.
Qual a prestação mensal para comprar uma casa de 90 m2?
Em linha com os principais indicadores do valor dos imóveis, as prestações do crédito à habitação para a compra de uma residência de 90 m2 apresentam um contraste forte em Lisboa e no Porto, e respetivas áreas metropolitanas, relativamente às outras cidades do país. Lisboa é a única cidade onde a compra de uma casa de 90 m2 com recurso a um financiamento soma atualmente um encargo superior a 1 300€ mensais, embora seguida de perto pelo Porto, com cerca de 900€. Nas outras cidades, esse encargo não ultrapassa os 600€, e na maioria é inferior a 400€.
Impacto do aumento das taxas de juro na prestação mensal
O aumento das taxas de juro terá um forte impacto no valor mensal que as famílias assumem para a aquisição de uma casa de 90 m2, conforme as projeções realizadas a partir de três cenários em que acrescem um, dois ou três pontos percentuais (pp) à TAN da prestação contratada inicialmente. No cenário de maior incremento, o qual na prática significaria ter uma TAN no patamar dos 5%, a prestação registará um aumento de mais de 150€ mensais na maioria das cidades, superando até os 200€ em algumas delas. Neste cenário, todos os concelhos da AML e AMP ficariam em sobre esforço, bem como Aveiro e Évora.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, alerta: “As medidas macroprudenciais instauradas pelo Banco de Portugal obrigam os bancos a testarem a taxa de esforço das famílias com uma margem de segurança de mais 3% sobre as taxas de juro em vigor, para atribuição de crédito à habitação. Num contexto de taxas de juro negativas, esta era uma medida essencial. No entanto, no atual cenário de subida de taxas de juro, este teste continua a ser obrigatório e aumenta, consequentemente, a dificuldade para as famílias e jovens que pretendam acesso a financiamento”.
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Que casas podem as famílias comprar com o seu rendimento?
Aos preços atuais, apenas em Lisboa, Porto e Faro – e respetivas áreas metropolitanas – cumprir um orçamento correspondente a 33% do rendimento das famílias implicaria comprar uma casa mais pequena do que a casa padrão de 90 m2. Nas cidades universitárias e mais turísticas – como Aveiro, Évora, Coimbra e Setúbal – verifica-se uma adequação do orçamento à casa padrão, enquanto nas restantes capitais de distrito a alocação de 33% do rendimento à compra de habitação permite ter acesso a casas maiores, todas com áreas superiores a 100 m2, num máximo de 200 m2 registados na Guarda.
Quanto custa arrendar uma casa de 90 m2?
Quanto ao mercado de arrendamento, o estudo conclui que, em Lisboa, arrendar uma casa de 90 m2 custa o triplo do que se paga, por exemplo, em Beja, a cidade com arrendamento mais barato do país. A capital apresenta um preço médio de 1161 euros, um valor que não dista muito da média dos 1017 euros cobrados na área metropolitana.
As cidades do interior continuam a ser as mais acessíveis, mantendo uma tendência registada desde 2018.
Em termos da evolução das rendas entre 2019 e 2022, a tendência geral foi de acréscimo, com exceção de três capitais de distrito do interior – Bragança, Castelo
Branco e Beja – onde a renda para uma casa de 90 m2 é atualmente menor, e de Lisboa, onde o valor para arrendar uma casa de 90m2 é semelhante ao registado em
Qual a diferença do encargo mensal da compra face ao arrendamento?
Apenas em Lisboa, comprar 90 m2 envolve um encargo mensal maior (14%) do que arrendar uma casa com a mesma área, embora no Porto a vantagem da compra seja também bastante reduzida (-6%). Em todas as outras cidades, comprar envolve uma mensalidade inferior à renda, e na maioria delas essa diferença atinge -20%. Portalegre e Bragança são as cidades onde a aquisição apresenta vantagem mais robusta sobre o arrendamento, envolvendo uma prestação cerca de 50% abaixo da renda.
Como evoluiu a diferença do encargo mensal da compra face ao arrendamento?
Embora a compra continue a ser a opção mais vantajosa – com exceção de Lisboa – há uma evidente perda de competitividade desta opção face ao arrendamento em todas as cidades. Excluindo Lisboa, Porto e Faro, em 2019 a mensalidade da compra ficava 40% a 60% abaixo de uma renda em todas as cidades, mas em 2022 essa diferença reduziu significativamente em quase todas. Na maioria dos casos, a mensalidade da compra é agora -20% a -30% da renda. Em Lisboa, Porto e Faro, a compra era também claramente mais vantajosa em 2019.
Origem do desequilíbrio no acesso à habitação em Portugal
O agravamento da acessibilidade dos portugueses à habitação é o reflexo da inadequação da oferta existente de imóveis, ajustados ao nível de rendimento das famílias nacionais. Considerando os diferentes escalões de rendimento, verifica-se que 11% das famílias nacionais auferem um rendimento anual inferior a 5 000 euros, o que significa que apenas terão condições de acesso a habitação social.
Do total dos agregados familiares portugueses, 60% integra-se na classe média – escalões 2, 3 e 4 do IRS – para a qual se aconselha a aquisição de uma habitação até 190 000 €, cumprindo a taxa de esforço de 1/3 do rendimento disponível. Contudo, a oferta de habitações nesse nível de preço representa apenas 42% do total, o que demonstra claramente a insuficiente resposta de soluções habitacionais para as necessidades deste segmento da população.
Este desequilíbrio é igualmente patente, de modo inverso, nas habitações de valor superior a 330.000€, que representam 32% da oferta, quando apenas 11% das famílias se inserem num escalão de rendimento com essa capacidade aquisitiva. E o cenário nacional é até um dos mais favoráveis, em contraste com as áreas metropolitanas e respetivas capitais.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, salienta: “Na região metropolitana de Lisboa, 43% das habitações em venda têm níveis médios de preço superiores a 330 000€, quando apenas 14% das famílias conseguirá responder a esse nível aquisitivo. Na AML, 55% das famílias inserem-se na classe média, ao passo que apenas 33% da oferta se adequa ao nível de rendimento dessa classe. Na Área Metropolitana do Porto, a classe média agrega 61% das famílias, que dispõem apenas de 41% da oferta de imóveis nesse nível de rendimento, novamente, com uma grande parte dos imóveis para venda (28%) a direcionar-se para o público com maior capacidade financeira, mas que representa a menor fatia dos agregados familiares (11%)”.
A disparidade, entre preços, é mais visível em Lisboa e no Porto. No caso da capital, para uma população média de 49%, há oferta para apenas 5%, e a média do preço da habitação para venda apresenta preços superiores a 330.000 euros. Na cidade do Porto, 53% das famílias insere-se na classe média e só 11% da oferta se adequa ao nível e rendimento dessa classe.
Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, defende: “Seria fundamental que o Estado desenvolvesse mais políticas de habitação social para a proteção das famílias carenciadas, cujos rendimentos não permitem aceder a soluções habitacionais condignas, face aos atuais valores de mercado. Estas medidas de habitação social vão também contribuir para retirar pressão no segmento de imóveis de valor mais reduzido e em linha com o poder de compra da classe média. Igualmente importante seria a criação de incentivos para estimular o setor privado a colocar no mercado mais oferta de soluções habitacionais que ajudem a minimizar este desequilíbrio de imóveis para a classe média.”
Uma nova visão para a habitação em Portugal
Constata-se que a principal solução para resolver a questão da acessibilidade da habitação está do lado da oferta. Enquanto não se aumentar o fluxo de imóveis disponíveis para venda ou arrendamento e ajustados aos escalões de rendimento das famílias portuguesas, não será possível ter uma solução sustentável em matéria de habitação acessível.
É urgente avançar para uma maior agilização dos processos de licenciamento.
Atualmente, os projetos imobiliários estão sujeitos a aspetos demasiado burocráticos e complexos, que implicam muitos meses e anos de espera, o que torna o ciclo de construção de habitações mais lento, mais oneroso, mais arriscado e menos eficiente.
Para além disso, é fundamental uma revisão dos PDM das cidades – na sua esmagadora maioria, desatualizados e desfasados do contexto sociodemográfico atual – e do REGEU.
A Century 21 Portugal defende, também, um melhor aproveitamento da malha urbana das cidades e a regeneração dos espaços públicos, de forma a criar soluções de habitação em zonas das cidades ainda passíveis de serem dinamizadas. É importante mobilizar e trabalhar com proprietários de terrenos e prédios devolutos, ou subocupados, para potenciar novas soluções de habitação e a colocação de mais imóveis no mercado. Podem-se converter espaços não residenciais, sem utilização, no centro das cidades em soluções de habitação acessível.
Outro aspeto importante passa por incorporar inovação na indústria de construção e implementar metodologias novas que tornem o ciclo construtivo mais eficiente – como a industrialização da construção, produção off site, técnicas de construção sustentável que garantam menor impacto ambiental, maior eficiência energética às habitações, e mais resiliência às alterações climáticas – ao mesmo tempo que se diminuem tempos de licenciamento e de construção e, consequentemente, se ganha escala e competitividade nos valores construtivos.
Também determinante é a implementação de políticas que assegurem o equilíbrio entre as zonas turísticas e residenciais, para proteger o ADN das respetivas zonas e garantir mais soluções de habitação. A definição de uma estratégia integrada entre o sector do turismo e o sector imobiliário residencial deve estimular a continuidade da descentralização da procura internacional, o que é absolutamente fundamental para retirar a pressão dos preços das regiões que mais atraem residentes sazonais.
Ricardo Sousa conclui: “A análise da evolução demográfica do País confirma um aumento da concentração da população na AML, uma região que integra mais de 1,5 milhões de agregados familiares, dispersos por 18 concelhos. Para dar resposta às necessidades de habitação e vivência destas famílias, é fundamental criar uma estratégia de mobilidade intermunicipal e intermodal, que integre transportes, serviços e infraestruturas de apoio aos milhares de cidadãos que necessitam de se deslocar entre os concelhos da AML, numa visão metropolitana de integração de estratégias e políticas de habitação e infraestruturas”.
A Century 21 Portugal considera que a acessibilidade da habitação é um dos maiores desafios que o País tem pela frente para os próximos anos. Por isso, acredita que é imperativo estimular uma reflexão conjunta para se encontrarem as soluções necessárias, para as quais é determinante o envolvimento de todos os stakeholders do setor imobiliário.