Como saber se estou comprando um imóvel em condomínio de lotes ou em um loteamento fechado?

A olho nu fica realmente difícil conseguir distinguir estes dois empreendimentos imobiliários, pois ambos possuem uma estrutura física similar.

Diferente do que muitos imaginam, o condomínio de lotes foi implementado no ordenamento jurídico brasileiro somente com o advento da Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017. Isto é, condomínios de lotes comercializados antes deste período eram considerados informais, pois até então não havia uma estrutura jurídica reconhecida pela nossa legislação. E neste caso, provavelmente, muitos terrenos, pertencentes a um loteamento, foram vendidos como se condomínio fosse.

Mas antes de explicar o que engloba um condomínio de lotes, faz-se necessário entender a estrutura jurídica de um loteamento.

O loteamento está previsto na Lei nº 6.766 de 1979 e consiste em uma das formas de parcelamento do solo urbano. Importante aqui dizer que o Município não é o único responsável pela implantação do loteamento, outros agentes descritos no artigo 2º-A da Lei nº 6.766/79, tal como o proprietário do imóvel pode ter esta iniciativa. Porém, caso esta seja a sua intenção, saiba que o parcelamento do solo não poderá ser feito de qualquer forma, pois este fracionamento deverá estar em conformidade com as diretrizes municipais, estaduais, bem como cumprir com o procedimento previsto no artigo 18. 

O fracionamento de um terreno em pequenos lotes, com área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados)[1], precisa ter uma infraestrutura básica antes de ser comercializado, consistindo em basicamente equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. Importante aqui ressaltar que esta infraestrutura, bem como a área mínima do lote, pode variar de Município para Município.

Este terreno edificável, com infraestrutura e registrado perante o Cartório poderá ser comercializado desta forma, como um loteamento. A denominação de “loteamento fechado” não é prevista na nossa atual legislação, porém os proprietários dos lotes podem, desde que autorizados pelo Município, por meio de uma associação dos moradores, levantar muros ao redor do loteamento.

No entanto, importante destacar que a construção de muros não altera a estrutura do empreendimento imobiliário. Isto é, a pessoa que adquire um imóvel inserido em um loteamento fechado compra apenas o lote, pois as “áreas comuns” e ruas internas, neste empreendimento, são públicas, por força do artigo 22[2] da Lei nº 6.766/79.

Em outras palavras, a associação de moradores que for eventualmente criada para manter as áreas comuns e implementar uma portaria, poderá cobrar uma taxa dos proprietários dos lotes, porém, em tese, não poderia limitar o acesso de terceiros[3] às áreas internas (públicas) do loteamento.

Por um outro lado, o condomínio de lotes[4] pode ser considerado como um empreendimento imobiliário híbrido, sendo parte visto como condomínio edilício, pois envolve apenas propriedade privada, e parte como loteamento, uma vez que a unidade é o lote e exige-se aprovações outras típicas de loteamento, que não são exigidas para o condomínio edilício comum.

Neste empreendimento imobiliário também não há a necessidade de prévia construção de casas, porém a propriedade do sistema viário e dos equipamentos comunitários (área comum) não passa ao Município e a aprovação do projeto e os procedimentos registrais obedecem aos ditames da legislação de condomínios (Lei nº 4.591/64 e Código Civil Brasileiro).

Isto é, seguindo a lógica com relação ao acesso aos condomínios de apartamentos, no condomínio de lotes só terá acesso à propriedade particular aqueles que tiverem vínculo com a coisa ou por eles autorizados.

E diferentemente do condomínio de apartamentos, tudo o que for construído sobre o terreno (lote) não terá repercussão nos cálculos de áreas (privativa e comum), desde que a construção esteja em conformidade com os parâmetros fixados dentro da Convenção e do Regimento Interno.

O condomínio de lotes, por sua vez, pode ser constituído por meio da incorporação imobiliária, instituição de condomínio em situações em que a obra já estiver concluída e não precedida de incorporação e transformação de “loteamento fechado”. Estas três possibilidades são admitidas hoje no nosso ordenamento jurídico brasileiro, exigindo-se um procedimento diverso para cada alternativa.

Por fim, ambos os empreendimentos (loteamento e condomínio de lotes) vieram sanar necessidades da população brasileira e hoje já estamos acostumados com a divulgação destas estruturas jurídicas nos outdoors, porém sempre importante ressaltar a análise detalhada da documentação do terreno, antes da efetiva aquisição, a fim que o lote atenda às suas expectativas, no quesito de potencial construtivo e, também de documentação registral.

Esta simples análise prévia e estudo de viabilidade do negócio poderá evitar futuras dores de cabeça com relação à aprovação do projeto de construção perante a Prefeitura e transferência completa da propriedade do lote para o nome do novo adquirente.

Caso tenha ficado alguma dúvida ou queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, não deixe de me mandar um e-mail: draanacarolinabiasi@gmail.com ou contatar por meio do perfil do Instagram @anacarolinabiasi

[1] Lei nº 6.766/79. Art.4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: [...] II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;

[2] Lei nº 6.766/79. Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

[3] Lei nº 6.766/79. Art. 2º. [...]§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. 

[4] Lei nº 6.766/79. Art. 2 [...] § 7º O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.