COMPRA DE IMÓVEL USADO - DOCUMENTOS DO IMÓVEL E DO VENDEDOR:

Ao comprar um imóvel usado, tenha o cuidado de conferir a documentação para não ter dor de cabeça, segue um rol de documentos a serem verificados para a eficácia do negócio:
• Escritura ou título de propriedade (certidão atual de matrícula registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis do lugar do imóvel);

• Certidão negativa de ônus reais do imóvel, documentação esta que deverá conter todas as informações relacionadas aos últimos 20 (vinte) anos do imóvel, certidão esta popularmente conhecida como vintenária.

• Certidão negativa da situação fiscal expedição junto ao Município, para comprovar que o imóvel não possui débitos fiscais junto ao Município (Solicitar ao vendedor do imóvel apresentar ao menos os últimos comprovantes de pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU).

• Certidão negativa de débitos estaduais - RECEITA ESTADUAL.

• Certidão negativa de débitos federais - RECEITA FEDERAL – (pega na internet).

• Certidões negativas cíveis, que abranjam inclusive as varas de família e sucessões; certidão de tutela/curatela, criminais; da justiça federal e trabalhista, que deverão ter sido expedidas em menos de 30 (trinta) dias e englobar período mínimo de 10 (dez) anos anteriores contados da expedição da documentação descrita - FÓRUM.

• Certidões negativas junto aos Cartórios de Protestos, documentação esta que também deverá ter sido emitida em menos de 30 (trinta) dias abrangendo os últimos 05 (cinco) anos contados da extração do documento - CARTÓRIO DE PROTESTOS.

• Obs.1: ser o vendedor for casado devem ser expedidas também certidões descritas do cônjuge, vez que dependendo do regime de bens adotado pelo casal quando do casamento, ônus e constrições adquiridas por um dos cônjuges acaba por afetar o patrimônio comum em sua totalidade.
• Obs.2: Se o imóvel usado a ser adquirido fizer parte de um condomínio, solicitar ao síndico ou administradora declaração negativa de débitos condominiais, com declaração que é fornecida pela pessoa responsável pelo condomínio, para tanto pedir a copia da Ata de Assembleia de Eleição do Síndico, ou ainda, da escolha/contratação da administradora.
• Obs.2.1: Solicitar a Convenção de Condomínio e do Regimento Interno, tais documentos darão ciência ao comprador de quais atividades são permitidas e proibidas no condomínio, bem como quais regras deverão ser respeitadas pelos condôminos.
• Últimas 05 (cinco) contas do fornecimento de água/esgoto, energia elétrica, devidamente quitadas.
• Se o vendedor possuir empresa, extrato de pesquisa realizada perante a Junta Comercial do Estado e Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas do Estado e de Títulos e Documentos verificando: cartão de cadastro nacional de pessoa jurídica (CNPJ/MF); cópia autenticada do contrato social da sociedade caso esta se encontre caracterizada como limitada, sendo que deverá ser apurado se o contrato social está devidamente registrado perante a Junta Comercial do Estado, ou ainda, no Registro de Títulos e Documentos na hipótese de se tratar de sociedade civil; Estatuto Social caso a pessoa jurídica envolvida na relação jurídica seja intitulada como sociedade por ações, bem como a ata da Assembleia Geral que elegeu a atual diretoria da empresa ou pessoa jurídica vendedora estar registrada como S/A, sugere-se a emissão da ata de assembleia que autorizou a alienação do bem imóvel objeto do contrato.
• Pessoa jurídica - a emissão e posterior análise das certidões atualizadas dos distribuidores forenses nos moldes sugeridos para a pessoa física, ou seja, certidões que deverão abranger a esfera federal, estadual e trabalhista; da certidão negativa de tributos (federais, estaduais e municipais) e contribuições federais, e dívida ativa da União; certidão simplificada da Junta Comercial do Estado competente; certidão negativa de Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU; certidão negativa de imposto atrelado à previdência e seguridade social (INSS). Também a emissão/análise das certidões atreladas ao cônjuge.

• Extrato de situação financeira do vendedor perante a instituição financeira/bancária na hipótese do imóvel estar alienado por contrato de mútuo/financiamento realizado entre o vendedor e a instituição quando da compra do bem imóvel.

• Consulta do nome do vendedor junto aos órgãos de proteção ao crédito, dentre eles o SCPC e o SERASA - pesquisa simples que pode revelar ações judiciais movidas em face do vendedor.

• RG, CPF; certidão de nascimento/casamento atualizada e de pacto antenupcial se houver; comprovante de residência;

• Conforme Lei n° 8.245/91, a lei do inquilinato, o locatário possui preferência na compra do bem, que deverá ser dada a ele antes da realização do negócio jurídico.

• Depois de analisada toda a documentação, fazer um contrato particular de compromisso de compra e venda entre as partes interessadas de modo a vincular que os contratantes, para que não haja desistência do negócio jurídico, bem como discussão posterior em relação aos valores anteriormente pactuados. Este contrato exige o manuseio e interpretação de institutos e termos jurídicos indispensáveis à concretização do negócio, não entregar sua elaboração a um leigo, um contador, mas contratar advogado de sua confiança, que verificará cláusulas, o compromisso firmado e as garantias do negócio e do pagamento.

• Após a assinatura do contrato e consequente pagamento dos valores pactuados, deverá ser lavrada a escritura pública do bem imóvel perante o Tabelião de Notas.

• Lavrada a escritura pública de venda e compra de bem imóvel deverá, o comprador ao final promover o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente. Além do mais, por se tratar de uma transmissão onerosa deverá ser recolhido o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI, que será calculado com base em um percentual sobre o valor da venda (em torno de 4 a 6% da avaliação do Fisco).
• Ainda com relação aos documentos inerentes ao vendedor, sugere-se que as cópias reprográficas sejam autenticadas e as firmas reconhecidas.

Bons negócios!