Contratos Built to Suit: definição e características

Ao lado dos tradicionais contratos de locação, regulamentados pela Lei 8.245/1991 (Lei de Locações), bem como pelos artigos 565 a 578 do Código Civil Brasileiro, um tipo contratual começou a ganhar destaque nos últimos anos, embora, a princípio, não houvesse qualquer previsão legal a respeito: o Built to Suit (ou construído para servir, em tradução literal do inglês). A princípio, era um contrato atípico que possuía características bem próprias que o distinguiam da locação comercial, e que foi acolhido pela jurisprudência. Tal situação de atipicidade foi alterada com a edição da Lei 12.744/2012, que modificou o artigo 4º da Lei 8.245/1991, bem como incluiu, na mesma legislação, o artigo 54-A, ambos visando a regulamentação dos contratos Built to Suit, ou, conforme a expressão que consta na legislação vigente, contratos de construção ajustada.

Nos contratos Built to Suit (BTS), o locador realiza investimento em imóvel de sua propriedade para nele edificar ou mesmo para incluir reformas substanciais, de modo que referido imóvel atenda às necessidades previamente estabelecidas pelo locatário. Portanto, o espaço é customizado de forma que o locatário não tenha que arcar com os custos desta adaptação, podendo, de tal forma, utilizar o capital que seria investido no espaço físico em suas atividades-fim, otimizando seus resultados. Este modelo pode ser utilizado por grandes redes de hospitais, escolas, hotéis, bem como de outras empresas que necessitem de galpões ou centros de distribuição com características individualizadas e/ou de uma localização geográfica específica.

A fim de garantir o retorno do capital investido pelo locador, nos contratos BTS deve ser estipulado um prazo mínimo de vigência, que em geral é mais alongado, variando entre 10 e 20 anos, eis que a locação além de gerar os rendimentos regulares que se esperam de um contrato locatício, também deverá reembolsar o locador em relação aos investimentos realizados no imóvel.  

Para realizar a captação do numerário necessário à construção ou reforma do imóvel objeto do contrato BTS, o locador poderá valer-se de crédito bancário ou, alternativamente, de recursos por meio do Mercado de Capitais, através da securitização dos direitos creditórios devidos pelo locatário ou, ainda, mediante a constituição de um fundo de investimento imobiliário, sendo que as duas últimas figuras são as mais utilizadas nos empreendimentos brasileiros.

Em geral, através da securitização por meio da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), que poderão ser lastreados nos recebíveis do contrato BTS e/ou através da constituição de Fundo de Investimento Imobiliário (FII) o locador consegue captar de recursos com taxas menores do que as que são ofertadas pelas instituições financeiras

Outra importante diferenciação dos contratos de locação comerciais convencionais, é que, em geral, nos contratos BTS o locador não poderá reaver o imóvel locado durante o prazo contratual. O locatário, entretanto, poderá devolvê-lo, desde que realize o pagamento da multa pactuada, de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou ainda aquela que for estabelecida judicialmente, caso não tenha sido estipulada pelas partes. A multa estipulada contratualmente não poderá ultrapassar a soma dos valores dos aluguéis a serem recebidos até o término do contrato de locação.

Outra previsão importante na legislação é a faculdade das partes renunciarem ao direito de ingressar com ação revisional do valor dos aluguéis, durante o prazo de vigência do contrato (artigo 54-A da Lei 8.245/91, acrescentado pela Lei 12.744/12). Referida renúncia, entretanto, somente será válida enquanto perdurar a vigência do contrato por prazo determinado. Uma vez cessado esse prazo, passando o contrato a vigorar por prazo indeterminado, o locatário passará a ter o direito de ingressar com ação revisional, desde que preencha os demais requisitos legais.

Dada a natureza e o vulto econômico dos Contratos BTS, ao contrário do que se verifica em muitos dos contratos ordinários de locação comercial, não se constata no Contrato BTS uma posição de maior vulnerabilidade do locatário em face do locador, motivo pelo qual não há que se falar na limitação da autonomia da vontade, a qual encontra guarida na Lei de Locações. Assim, os contratos BTS premiam a liberdade de contratar expressa no brocardo jurídico pacta sunt servanda, devendo ser cumpridas à risca as disposições contratuais.

Apesar das vantagens que o locador possui ao firmar um contrato no modelo BTS, tais como redução do período de vacância do imóvel, da alta rotatividade de inquilinos e da segurança em relação ao retorno do investimento, é certo que também existem algumas desvantagens, tais como a dificuldade de locar o imóvel novamente, após expirado o prazo contratual original e se não houver renovação. Para os locatários, deve ser considerado o alto investimento no valor do aluguel e a obrigatoriedade de cumprir com o prazo contratual alongado como pontos desfavoráveis, enquanto que, a seu favor, tem-se a personalização do imóvel sem que seja necessária sua descapitalização imediata. Além disso, o locatário possui a garantia de que poderá ocupar o imóvel durante o prazo contratual firmado com o locador.

É certo que a existência de uma legislação própria não afasta completamente a incidência da Lei de Locações para os contratos BTS, eis que esta continuará a ser aplicada supletivamente, como, por exemplo, em questões relacionadas ao despejo, garantias contratuais, dentre outras.

Finalmente, é preciso lembrar que, assim como os contratos de locação convencionais, os BTS também demandam a constituição de garantias locatícias, que podem ser pessoais (ou fidejussórias), tal como a fiança, ou ainda reais, tais como a cessão fiduciária de créditos ou ainda a alienação fiduciária do imóvel objeto do contrato.

Renata Chamas