Empréstimo com Garantia de Imóvel - Eis aqui o pulo do gato!

Considerando que há sempre uma necessidade de crédito, quer para consolidar dívidas, quer para investir em outro empreendimento, porque as ofertas de crédito de baixo custo que exigem imóvel como garantia ainda ‘engatinham’ no Brasil?

Estive nos últimos dias repassando algumas informações de resultados do setor bancário nacional, dos avanços tecnológicos, das parcerias que tem sido estabelecidas, do cenário econômico brasileiro e de uma argumentação do avanço da bancarização da população brasileira: são números que animam a qualquer empresário. 

Ainda que a pandemia tenha impactado este setor, o lucro registrado pelas 23 maiores instituições bancárias brasileira superam os R$ 90 bilhões em 2021 e se notam crescimento nos empréstimos consignados, cartões de crédito e pasme, do cheque especial.

Enxergo estes números com satisfação pois isto pode demonstrar que o sistema bancário brasileiro é sólido, financeiramente maduro e esteio para a economia e a população como um todo. Vejo que é possível se estruturar para o futuro considerando que lastro para crédito é algo maduro no Brasil.

Por outro lado, eu faço uma questão: porque os consumidores ainda consideram tomar crédito de linhas (dos bancos) que são as mais onerosas, como cartão de crédito e cheque especial? Seria falta de acesso a outras linhas mais vantajosas ou por resistência ao novo?

O que meus professores de Economia para Engenharia diriam?

Eu acho que é segunda opção e um pouco mais: recordo-me das minhas aulas de ‘Economia para Engenharia’ que meus professores sempre enfatizavam a questão de se analisar as ‘taxas internas de retorno’, ‘a viabilidade dos projetos’ a valor presente e a captação de recursos a valores compatíveis para se ter resultado positivo ao final de um empreendimento. Eles estavam certos, mas vejo uma grande resistência (ou ignorância) do tomador de crédito na atualidade.

No meu entendimento, quando se fala de um projeto ou empreendimento, há um leque de possibilidades: pode ser um projeto para sair das dívidas, consolidando-as, ou um projeto de inovação e progresso, como o de construção de uma casa ou estabelecimento de um negócio. 

Qualquer que seja, é fundamental considerar a composição deste projeto do ponto de vista do escopo (o que vai ser feito), o prazo (cronograma) e o custo (investimento financeiro), sempre com olhos no atingimento da qualidade (padrão ao qual se deseja alcançar).

Menciono isso porque a qualquer escopo, será necessário compor uma planilha orçamentária, ainda que meramente projetada, que consumirá recursos, inclusive os financeiros. E aqui começa parte da minha consideração sobre a ignorância ou resistência dos tomadores de crédito a linhas mais vantajosas de mercado.

Eu não critico a performance dos bancos e o seu resultado (fantástico) de lucro líquido. Parabéns aos gestores. Mas quem está custeando estas margens é a ignorância do tomador do empréstimo que negligencia a composição de custos de um projeto e se rende às facilidades de contratação de linhas de crédito caras no mercado.

Falando um pouco mais sobre home equity

Olhando para o mercado de empréstimos com garantia real, também conhecido por home equity, esta linha apresenta uma das taxas de juros mais competitivas da atualidade e há muitos fornecedores, inclusive bancos, que oferecem estas linhas.

Há quem diga que o crédito home equity é a melhor combinação de uma engenharia financeira: juros baixos e prazos alongados (média de 15 a 20 anos para pagamento), sem desembolsos antes de se ter o crédito concedido e até condições de carência para início de pagamentos. Pode ser contratado por pessoas física ou empresas, sempre considerando a apresentação de um imóvel como garantia. Por que alguém deixaria de considerar estas condições ao tomar um empréstimo para um projeto?

Veja o que o Banco Central do Brasil tem percebido

Segundo o Banco Central do Brasil, diante dos inúmeros imóveis privados atualmente registrados no País sem ônus ou apensos, há uma capacidade de geração de crédito da ordem de R$ 500 bilhões e o uso deste capital pode ser útil, principalmente a micro-empresários, empresários e empreendedores a consolidar seus projetos ou equacionar financeiramente seus negócios em momentos de instabilidade e, simultaneamente, de oportunidades.

Segundo os registros oficiais, de janeiro a novembro de 2021, foram concedidos mais de R$ 4,80 bilhões em créditos com garantia real (montante que representa apenas 0,7% da capacidade de credito) e as principais utilizações do crédito foram quitação ou consolidação de dívidas, investimentos em negócios e aquisição de outros bens.

O projeto do Marco Legal das Garantias

Há uma movimentação governamental de (certo) incentivo a esta linha de crédito com garantia real que é a lei 4.188/2021, também conhecida como o 'Marco Legal das Garantias'. Entre os efeitos desejados deste projeto de lei é tornar ainda mais fluida e célere a contratação de empréstimos com garantia real de imóveis, com juros ainda melhores. 

Neste projeto se falam da criação das IGGs, que são uma espécie de ‘open garantia’, em que pessoas e empresas poderão colocar seus bens e a partir delas, contratar operações de crédito. Isso é diferente do que ocorre hoje, quando um bem fica atrelado a um único banco e um único empréstimo, até sua quitação. Na proposição deste projeto de lei, um registro na IGG poderá servir para vários empréstimos.

Qual o pulo do gato, então?

Ainda há quem pense: 'pegar dinheiro emprestado para desenvolver um negócio? Nem pensar. Uso dinheiro próprio'. Infelizmente um histórico inflacionário que vivemos por longos anos no Brasil e a cultura de que 'pegar emprestado é ruim' faz com que muita gente ainda se feche para oportunidades de crescimento e empreender com linhas de home equity.

Mas, como dizia Albert Einstein, 'fazer sempre a mesma coisa e esperar resultado diferente é comprovação de loucura': ainda que tenhamos tido experiências terríveis no passado (como inflação e crises econômicas), precisamos mudar a forma de pensar e considerar as inovações do momento, para se obter resultados diferentes dos que já conhecemos. 

Dito tudo isto, vejo com muito entusiasmo a presença de ofertas de créditos a exemplo do home equity e enxergo muitos benefícios para tomadores e empreendedores. Não importa se é um projeto de consolidação de dívidas, investimentos, reorganização de um negócio ou estabelecimento de um novo empreendimento: o home equity é uma linha que certamente agradaria (do ponto de vista de custo e condições de contratação) aos meus professores de Economia para Engenharia. E certamente deve figurar como uma das primeiras  opções para tomador de crédito nos tempos atuais. 

Adriano Valente Rocha.