IMUNIDADE DO ITBI E AS HOLDINGS
Prezados amigos,
A transferência de imóveis para uma holding patrimonial requer uma avaliação mais atenta.
Consideramos fundamental avaliar os interesses e as características da família que pretende realizar o planejamento sucessório, dimensionar os ônus da transferência, atender aos trâmites no cartório de registro de imóveis, bem como as obrigações societárias para se adequar a estrutura da holding à situação pretendida.
Inicialmente, importante consignar que quando estamos diante da elaboração de um planejamento sucessório familiar é preciso verificar se o imóvel tem direito à imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
A imunidade do ITBI tem abrigo no §2º, inciso I, do artigo 156 da Constituição Federal, nos casos em que os imóveis de uma pessoa física são integralizados em uma holding cujos sócios são os mesmos proprietários dos imóveis.
Referida imunidade pode ser uma solução que gera relevante economia para uma determinada família, mas de outro lado, para outras, pode ser motivo de grande prejuízo, haja vista que um dos requisitos da imunidade é manter o faturamento da holding com no máximo 50% dos rendimentos fruto de atividades imobiliárias.
Logo, se uma família recebe alugueres ou deseja vender seus imóveis nos próximos três anos, a integralização dos imóveis não é uma boa alternativa.
Neste caso, o ITBI teria que ser pago com multas e correções monetárias que poderiam ser evitadas se o direcionamento da imunidade fosse feito para o perfil ideal da família.
Algumas etapas para se obter a imunidade do ITBI:
1) Quando da transferência de imóveis da pessoa física para a holding, mister levar em conta que os municípios podem solicitar uma declaração ou documentação inicial que comprove que as atividades da empresa não são predominantemente imobiliárias.
Essa declaração é conferida pela própria prefeitura mediante a solicitação direta de uma guia de imunidade de ITBI.
2) Para se obter esta guia o requerente precisa comprovar a documentação requisitada pela prefeitura. Caso a holding seja nova, ou recém-constituída, é necessário que se comprove pelos próximos três anos que o faturamento da holding não ultrapassou os 50% da atividade imobiliária que trata o artigo 156, da Constituição Federal de 1988.
É que existe a ressalva feita no §2º, inciso I, do artigo 156, da Constituição, que exclui da imunidade as transferências realizadas a adquirentes cuja atividade preponderante seja a compra e venda de imóveis, locação imobiliária ou arrendamento mercantil.
Essa exigência do ITBI possuir uma imunidade específica se aplica quando há transferência de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica como parte de seu capital social, assim como em casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
3) Averbação no Registro de Imóveis da mudança de titularidade do imóvel após a integralização no capital social da holding patrimonial.
Depois de integralizar o imóvel na holding é preciso também registrar a mudança da titularidade da propriedade no cartório de registro de imóveis, a fim de que a transferência se torne plena e eficaz.
Após a sua integralização e averbação perante a Junta Comercial, munido do contrato/estatuto social devidamente registrado, é preciso que a propriedade seja alterada na própria matrícula do imóvel, do contrário, é como se o imóvel ainda pertencesse ao antigo dono, e, não à holding, conforme reza o artigo 1.245 e seu parágrafo 1º, do Código Civil, in verbis:
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
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§ 1º - Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel."
Diferentemente do que se acredita, a Lei das S/As não permite que o Estatuto Social substitua a averbação na matrícula do imóvel. Assim sendo, além da mudança societária, é fundamental que se faça a regularização imobiliária do imóvel, conforme entendimento do STJ no julgamento do REsp nº 1.743.088.
4) Classificação do imóvel como capital social na holding é mais seguro do que declarar como patrimônio líquido a fim de que não haja a incidência de ITBI.
Muito embora a Constituição estabeleça que a transmissão de imóveis para o patrimônio de uma pessoa jurídica, como parte de uma operação de capital, fica isento do ITBI, se a atividade principal da empresa não for imobiliária é mais seguro juridicamente integrar os imóveis ao capital social ao invés de integrá-los ao patrimônio líquido.
Existe uma interpretação do Supremo Tribunal Federal, estabelecida no recente julgamento do RE 796.376/SC em um caso de repercussão geral, que determina que o ITBI incidirá na integralização de imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas quando o valor do imóvel exceder o valor do capital social já integralizado.
A Constituição não menciona a proporção entre o valor do imóvel transferido e o capital social da empresa que recebe o imóvel. O requisito fundamental para que a imunidade seja reconhecida está relacionada à atividade preponderante da pessoa jurídica, a qual é calculada com base em sua receita operacional.
Ou seja, se um imóvel for transferido por meio de uma operação de aumento de capital para uma pessoa jurídica cuja atividade preponderante não seja imobiliária, essa transferência estará isenta do ITBI devido à imunidade prevista na Constituição.
No entanto, caso os valores dos imóveis sejam destinados à conta de reserva de capital, que faz parte do patrimônio líquido da sociedade, a diferença estará sujeita à incidência do ITBI.
Sendo assim, para se valer da imunidade do ITBI, é de suma importância avaliar o perfil da família bem como a correta classificação do imóvel na holding, requisitos esses fundamentais para o sucesso da operação de transferência imobiliária.
Seguimos à disposição para quaisquer esclarecimentos, um abraço!
André Wehba
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