Investimentos na Hotelaria Brasileira: Desafios e Precauções em Meio à Recuperação

A recente reportagem do Valor Econômico sobre o aumento das diárias e a atração de investimentos na hotelaria pode apresentar uma visão otimista e induzirmos a um cenário positivo para um novo ciclo de desenvolvimento imobiliário hoteleiro, mas infelizmente entendo eu que existem sinais que me faz sugerir uma abordagem tendenciosa (Valor da diária sobe e hotelaria volta a atrair investimentos | Empresas | Valor Econômico (ampproject.org). Embora o mercado imobiliário hoteleiro brasileiro sinalize estar atraente, especialmente com o crescimento do turismo e a recuperação do mercado corporativo e eventos , o mercado imobiliario hoteleiro que por um lado permite uma perpetuidade imobiliária quando trabalhado profissionalmente por outro lado tende sua liquidez ser menor em comparação com outros setores imobiliários. Investidores e stakeholders devem estar cientes das características específicas desse mercado e considerar suas estratégias de investimento com base no horizonte de tempo e na capacidade de suportar períodos de menor liquidez.

Atualmente, eu entendo que o mercado hoteleiro brasileiro não demonstra sinais claros que justifiquem a necessidade de uma nova oferta significativa. Apesar de estarmos observando uma recuperação das tarifas, impulsionada pela retomada das viagens e do turismo, e apresentando aos investidores resultados interessantes e, muito disso se deve aos benefícios fiscais, como os proporcionados pelo Programa Emergencial de Retomada do Setor de Eventos (Perse).

A pandemia de Covid-19 teve um impacto profundo inclusive fechando muitas propriedades hoteleiras pelo Brasil. Além disso, o crescente aumento de ofertas de propriedades de aluguel de curto prazo (short-term rental), por meio de plataformas digitais – e das próprias administradoras hoteleiras - , tem criado uma concorrência adicional, especialmente em destinos turísticos e grandes centros urbanos. Esse aumento da oferta em short-term rental não apenas amplia as opções de hospedagem para os consumidores, mas também pressiona os preços, contribuindo para um ambiente de mercado mais competitivo.

Adicionalmente, a ocupação anualizada demonstra uma ociosidade significativa do inventário hoteleiro, com cerca de um terço da oferta ainda desocupada. Esse dado ressalta a necessidade de cautela ao considerar novos investimentos em expansão de capacidade. O crescimento robusto da diária média observado nos últimos dois anos também dá sinais de que, em 2025, não conseguirá atingir uma expansão tão significativa, evidenciando um possível esgotamento do atual ciclo de recuperação tarifária.

Não menos importante, acredito que o teto da  Perse já está chegando no limite dos R$15B,  tudo indica que esse teto será atingido já no primeiro trimestre de 2025, coloca em xeque a continuidade dos benefícios fiscais que impactam positivamente e de maneira significativa os resultados aos investidores. Esse fator reforça a necessidade de uma análise mais conservadora e prudente do mercado uma vez que impactara diretamente e significativamente no resultado final ao investidor e portanto na rentabilidade do negocio hoteleiro.

Dessa forma, embora existam sinais de recuperação, é necessário cautela ao interpretar o cenário atual da hotelaria brasileira. A combinação de fatores como a rentabilidade pressionada, o impacto prolongado da pandemia, o aumento da concorrência de short-term rentals e as incertezas sobre a continuidade dos benefícios fiscais do Perse, indicam que o mercado deve priorizar a eficiência operacional e a maximização da rentabilidade dos ativos já existentes. Em vez de buscar uma expansão acelerada, o foco deve estar em preencher o inventário ocioso, garantindo uma ocupação mais equilibrada e sustentável. O desenvolvimento de novas propriedades deve ser feito de maneira estratégica e criteriosa, assegurando que as decisões sejam baseadas em análises robustas e não apenas em tendências de curto prazo. Assim, investidores poderão navegar com mais segurança em um mercado que, apesar de promissor, exige prudência e visão de longo prazo.