Não faça reforma para alugar seu imóvel

Você provavelmente já viu alguém dando a dica de reformar o imóvel, tornando-o mais atrativo, e então anunciar para venda. Tem programa de TV, gravado no exterior, que traz essa ideia: os proprietários investem na casa para ela ficar mais comercial e então conseguem vender mais caro.

Trazendo para a realidade brasileira, além de tempo e de dinheiro, é importante considerar também o imposto de renda (IR): tanto o percentual que você pagou quando recebeu o dinheiro que será utilizado na reforma, quanto o que pagará ao receber os recursos da venda ou do aluguel.

Lembre-se que o imóvel que você tem está com o preço de compra congelado na sua declaração de imposto de renda. Ao vender, a regra é pagar 15% de IR sobre o ganho de capital (diferença entre o valor da venda e o declarado para a Receita Federal quando você adquiriu). Você só não paga os 15% se APÓS a venda vier a usar na compra de um novo imóvel todo o dinheiro recebido e não tiver usado esse benefício nos 5 anos anteriores.

A única possibilidade de atualizar o valor de um imóvel perante a Receita Federal sem mudar a titularidade é fazendo reforma estrutural, sendo possível acrescentar ao valor declarado os novos custos de reforma: se você tem o patrimônio no seu CPF, a reforma para vender pode ser interessante caso exista tempo hábil de fazer a alteração na declaração de ajuste do IR.

Em um cálculo simples, reformar para vender faz sentido se o acréscimo no preço de venda for superior ao custo da reforma + o custo de oportunidade desse valor rendendo em aplicação financeira + a manutenção do imóvel durante o período da reforma + o IR sobre o ganho de capital. No empate, minha sugestão é vender por um preço justo colocando cláusulas na escritura que esclareçam a situação em que o imóvel se encontra.

Em relação ao aluguel, não há redução de pagamento de IR. Se você for, por exemplo, pintar o imóvel, pelo valor de 5mil, isso significa que você já pagou (considerando a tabela progressiva de IR), R$ 310,00. Além disso, o dinheiro vai deixar de render juros no banco e quando receber o aluguel, haverá mais imposto a ser pago: tende a ser mais lucrativo deixar que os inquilinos pintem ao seu gosto (fariam do mesmo jeito) e recebam desconto por isso.

É difícil encontrar contratos que descrevam as obrigações tributárias, geralmente as partes declaram que cumprirão o que a lei determina, então se os inquilinos forem reformar o imóvel, não esqueça de precificar (para poder cobrar caso não cumpram o combinado) e também exigir as notas fiscais e o contrato da reforma, para que você possa atualizar o valo do imóvel.

O contexto do imóvel e do mercado imobiliário influenciam diretamente na melhor decisão antes de fazer a sua oferta. Na locação, o prazo (principalmente nas locações comerciais) também impacta no preço. Desconhecer a legislação leva a cálculos errados.

Uma outra situação que a melhor decisão depende do que se pretende fazer com o imóvel no curto e médio prazo é no inventário: a alíquota do ITCMD é menor que os 15% do ganho de capital, logo se a venda é provável e não se quer comprar mais um imóvel, melhor pagar mais de Imposto Causa Mortis no registro da partilha do que pagar imposto de renda quando vender.

Vale a pena também lembrar de que, como em qualquer contrato, as negociações envolvendo imóveis não são apenas compra&venda e locação; há outros negócios imobiliários igualmente seguros – desenhe o que seria o ideal para você e deixe que o jurídico lhe apresente as possibilidades de estruturação. Principalmente, não generalize as dicas feitas para mercados estrangeiros.