Patrimônio de Afetação

O que é patrimônio de afetação?

De que forma isso envolve os adquirentes de imóveis e as incorporadoras?

Por durante muitos anos, havia uma grande insegurança nas compras e vendas de imóveis na planta, tendo em vista que algumas incorporadoras não suportavam todas os ônus financeiros necessários para finalizar a obra do imóvel e, como consequência, entravam em falência, prejudicando todos aqueles que investiram na compra na planta.

O sistema de compra e venda de imóvel na planta envolve proprietário do terreno, construtoras, incorporadoras, os adquirentes consumidores e, algumas vezes, bancos para financiamento. Nesse cenário, as construtoras são responsáveis pela construção da obra e as incorporadoras se incubem na função de pôr o imóvel à venda. Essas incorporadoras, para conseguirem ter dinheiro para iniciar a construção, podem antecipar a venda dos futuros apartamentos e, com o dinheiro de entrada dos consumidores, revertem em prol da construção do imóvel. Em outras ocasiões, as incorporadoras também podem solicitar financiamento da obra para os bancos, de forma que, à medida que a obra vai avançando, os bancos fornecem mais recursos financeiros.

Apesar de bastante frequente esse sistema de compra e venda de imóvel na planta, a insegurança jurídica estava sempre presente nessa negociação. De fato, nos anos anteriores, caso a incorporadora não obtivesse recursos financeiros suficientes até o final de toda a construção do imóvel, os adquirentes poderiam correr o risco de não só perder o dinheiro investido dado como entrada na compra como também deixar de receber a tão sonhada casa própria. Somente o que restava desse momento em diante era a decretação de falência da incorporadora e o pagamento das dívidas acumuladas por ela.

Contudo, a partir da criação da Lei 10.931/2004, esse cenário pôde mudar para melhor com o instrumento conhecido por Patrimônio de Afetação. Com esse instrumento, o patrimônio da incorporadora, na condição de empresa, fica separado dos recursos financeiros investidos para a construção da obra. Em caso de a incorporadora desenvolver muitas dívidas no mesmo período em que o imóvel estiver sendo construído, tal infortúnio não atingirá a construção, uma vez que o patrimônio investido na obra estará protegido.

O Patrimônio de Afetação beneficia diretamente os adquirentes de imóvel na planta, tendo em vista que, ainda que a incorporadora tenha problemas financeiros e entre em falência, a construção da obra permanecerá e a compra do consumidor estará protegida.

Importante ressaltar que esse instrumento beneficia, também, as próprias incorporadoras. Apesar de a sua implementação ser uma faculdade, ou seja, as incorporadoras não são obrigadas a efetivar o Patrimônio de Afetação, faz-se necessária fazer uma análise dos benefícios trazidos pela sua aplicação.

Alguns desses benefícios são, principalmente, haver uma maior segurança jurídica nas compras imobiliárias, o que propiciará a haver mais contratos de compra de imóvel na planta. Outra vantagem é, caso a incorporadora necessite solicitar financiamento da obra, os bancos facilitarão mais aquelas que adotam o patrimônio de afetação do que as que não adotam, uma vez que o patrimônio de afetação se torna uma garantia de que a obra será concluída.

Dessa forma, evidencia-se a importância desse instrumento nas atuais compras e vendas de imóvel na planta, demonstrando que o patrimônio investido na construção daquela obra não poderá ser usada como recurso de pagamento de dívida da própria empresa incorporadora, nem poderá tal patrimônio servir de penhora ou qualquer outro tipo de garantia de pagamento da incorporadora.

Paula Bomfim Andrade - Advogada OAB/CE

paulabandrade.adv@gmail.com