O desafio de projetar a modernização de prédios antigos

Um único projeto, dezenas de clientes. Esse é o principal desafio que o arquiteto enfrenta desde o primeiro momento e durante todo o desenvolvimento do projeto de reforma e atualização de áreas comuns de edifícios. A comissão de moradores eleita em assembleia representa o conjunto de moradores, com poder de decisão e veto. Porém, é comum que os condôminos se sintam à vontade para opinar e criticar as escolhas feitas. Nosso escritório tem ampla experiência com projetos para esse segmento e sabemos as interferências os tornam mais demorados.

É grande o número de prédios de médio e alto padrão, em São Paulo, que precisam atualizar materiais e sistemas das áreas comuns. E, também, otimizar as amplas e subutilizadas áreas que possuem, afinal, as demandas atuais dos moradores são bem diferentes e maiores do que na época em que foram construídos. Mas, também, há muitas patologias a serem sanadas. E é por onde o projeto começa.

Entre os principais problemas, destaco: umidade, estruturas com armadura exposta, trincas, impermeabilização vencida das lajes, vazamento dos telhados, revestimentos de fachadas danificados. A garagem é o local que mais sofre com trincas e infiltração de água, na maioria dos prédios das grandes cidades.

Os condomínios querem modernizar a área de entrada, a começar pela substituição do muro existente feito com grades de ferro por grandes panos de vidro. Na busca por maior segurança, solicitam a inclusão de clausura, eclusa, passa-volume e sistema de monitoramento e vigilância. Alguns condomínios seguem a tendência de implantação de portaria remota. Outros ainda preferem a presencial, mas com as guaritas protegidas por vidros blindados.

Fachadas antigas revestidas com pastilhas, com placas soltas e outras em vias de cair, estão no topo do ranking de necessidades. Em geral, o condomínio já investiu em reparos, sem sucesso. A solução viável é a retirada integral das peças e aplicação de novo revestimento. O mais usual é a textura, por ter custo-benefício favorável. Na maioria dos edifícios, a escolha das cores depende da anuência da maioria dos condôminos e a tendência é optarem por tons pasteis ou, mesmo, uma única cor. Quando abertos à novas ideias, gosto de propor uma paginação mais criativa e moderna, brincando com tonalidades variadas e intensas.

O melhor aproveitamento dos espaços do térreo é outro pedido recorrente para inclusão de novos equipamentos, como churrasqueira, academia, salão de festas e intervenções que deixem o hall mais agradável e bonito. Porém, nem sempre há espaço suficiente para que o projeto atenda tudo isso. A viabilidade técnica e financeira para agregar varandas aos apartamentos exige estudo de engenharia e obras de reforço de fundação, sejam elas em balanço ou suportada por pilar.

A criação de mais vagas na garagem é unanimidade, já que os prédios antigos, inclusive de apartamentos amplos, só têm uma vaga por unidade. Hoje, existem plataformas deslizantes para mover horizontalmente carros na garagem, abrindo espaço para mais alguns automóveis. Por fim e não menos importante, o projeto de reforma pode avançar, propondo um novo desenho e equipamentos, como bancos e gazebos para os jardins do condomínio, que será realizado por paisagista.