O Impacto das Áreas Remanescentes em Desapropriações

Após atuar num período não muito longo (2 anos), mas diretamente em desapropriações, seja em avaliações para os órgãos públicos expropriantes, seja auxiliando peritos judiciais em avaliações solicitadas pelo Judiciário, seja como assistente técnico de expropriados, tenho percebido que, atualmente, a negociação numa possível Desapropriação, a negociação do imóvel ocorre de forma unilateral, visando, obviamente apenas o poder Expropriante e, qualquer negociação de valores sobre o imóvel, deve obrigatoriamente envolver o Poder Judiciário.

Antes de discorrer, porém, gostaria de demonstrar, como a Constituição Federal enxerga o tema: desapropriação.

A Constituição Federal , em seu artigo 5º , inciso XXIV , dispõe que "a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos na Constituição Federal "

Se a Constituição prevê a Justa e Prévia indenização, entende-se então que o valor oferecido pelo ente público deve ser compatível com os valores praticados no mercado imobiliário, o que nem sempre ocorre, principalmente quando a faixa a ser desapropriada atinge parcialmente um imóvel e a área que sobra ao proprietário não é analisada.

A (des)valorização do imóvel pode ser medida através do valor unitário por metro quadrado do imóvel e, após a desapropriação, caso esta ocupe apenas uma faixa do imóvel, o restante (área remanescente) pode ser valorizado, pelo próprio melhoramento que está sendo erigido, porém, há situações onde a implementação da melhoria pública, pode causar desvalorização ao imóvel. Parece controverso um imóvel ser desvalorizado pela implementação de melhorias na região, mas pode ocorrer.

Pude participar da análise de um imóvel, de grande dimensão, que possuía projeto de loteamento pré aprovado na esfera municipal, e que foi alvo de interesse da esfera estadual, cuja área desejada foi justamente uma faixa central, dividindo o imóvel em 03 (três), sendo: Área remanescente Sul, Área desapropriada (faixa central) e área remanescente norte. A imagem aérea desse relato está no título desse texto.

O valor sugerido ao expropriado foi apenas da área de interesse, entretanto, houve um impacto totalmente negativo nas áreas que restaram, primeiro pois o melhoramento incluso trata-se de uma rodovia de classe zero, ou seja, que não permite acesso às áreas que a fazem frente, segundo, porque a área restante foi dividida em duas e, possíveis loteamentos devem ser realizados de maneira separada conforme legislação vigente. Assim, o potencial que a área possuía foi reduzida, visto que anteriormente à desapropriação, a área possuía acessos pela frente do imóvel e após a desapropriação, a faixa dos fundos ficou sem acesso, encravada e obviamente com valor de futura negociação muito menor que anterior à desapropriação.

Então, por qual motivo que  o expropriado não pode trazer ao poder expropriante um contra-laudo de valor de imóvel para iniciar uma negociação, como se fosse uma venda comum ? Poderia eliminar discussões judiciais como esta.

Poderia ser dessa forma: Poder expropriante oferece X. Expropriado quer 2X. Poder expropriante oferece 1,5X. Negócio fechado!

Mas, ocorre assim: Poder expropriante oferece X. Expropriado quer 2X. Poder expropriante encerra tratativas e recorre ao judiciário, incluindo laudo de valor de imóvel que demonstra o valor X. Expropriado cede a área, recebe 80% do valor oferecido (X) e briga pelo valor correto do imóvel em ação que pode durar anos e, depois que chega ao valor correto, ainda tem que contar com os Precatórios para receber o restante do valor discutido, o que pode durar mais anos (as vezes, décadas). 

Preparei um fluxo que demonstra o processo atual.

A diferença, no meu entendimento, está no questionamento "Acordo?". Se o proprietário aceita o valor oferecido pelo Ente Público Expropriante, o processo finaliza muito mais rápido em comparação à situação onde ele deve recorrer ao Poder Judiciário para tentar um valor justo por sua propriedade.

Obvio que já melhoramos muito em termos de desapropriação em nosso país. Antigamente, quando o Príncipe gostaria de possuir-se de alguma residência, principalmente as que julgava boas para residir, enviava sua equipe que pintava nas portas do imóvel desejado as siglas P.R. (Príncipe Regente), o "expropriado" então tinha apenas 72 horas para deixar o imóvel com o que quisesse, móveis, rebanhos ou pertences, e procurar outro lugar, sem indenização, sem ressarcimento, sem negociação.

Hoje em dia, como resta discutido, a desapropriação já assume um papel mais próximo do ideal, mas em certos casos, ainda o expropriado tem que recorrer ao judiciário para tentar um valor mais justo de sua propriedade.

Dessa premissa, resta evidente que existem diversas melhorias a serem feitas no procedimento de desapropriação, embora, o Brasil já tenha evoluído bastante desde seu descobrimento.

Parte do trabalho apresentado no XVIII COBREAP (Belo Horizonte - MG, 2015) e gerou discussões que agregam valores ao tema.

Anderson Tambara (co-autor).