Reforma Tributária e o Setor Imobiliário: Avanços, Preocupações e Impactos Futuros

As recentes mudanças na regulamentação da reforma tributária, aprovadas pela Câmara dos Deputados, trouxeram avanços para o setor imobiliário, mas não sem gerar preocupações. Embora o texto traga benefícios, como redutores que atenuam parte do impacto tributário, representantes do setor alertam para possíveis aumentos nos preços de imóveis e aluguéis.

O que muda com a reforma tributária?

O texto aprovado apresenta um novo modelo de tributação para o setor imobiliário, substituindo o regime atual. Hoje, a carga tributária varia entre 6,4% e 8%, conforme levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Na primeira versão da reforma, as alíquotas das operações imobiliárias chegariam a 26,5%, com descontos parciais, o que gerou grande insatisfação.

No entanto, a versão aprovada reduziu significativamente os valores. Agora, a alíquota será ajustada por dois mecanismos principais:

• Redutor social: Beneficia imóveis residenciais e famílias de baixa renda, aplicando descontos na base de cálculo para operações como compra e aluguel de imóveis.
• Corte na alíquota: As operações com imóveis terão redução de 50% na tributação, enquanto locação e arrendamento receberão corte de 70%.

Além disso, pessoas físicas com rendimentos anuais de até R$ 240 mil com aluguéis estarão isentas da tributação, beneficiando pequenos investidores.

O que dizem os especialistas?

Para Luiz França, presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o setor ainda enfrenta desafios relacionados à carga tributária. Ele destaca que, apesar dos avanços, os redutores não são suficientes para neutralizar os impactos. "Ainda veremos um leve aumento nos valores dos imóveis, tanto para compra quanto para aluguel", afirma.

Carlos Schenato, advogado tributarista, também alerta sobre os efeitos de um aumento tributário. "Mesmo com as condições mais favoráveis, a expectativa é de repasse de custos ao consumidor final, pressionando preços em um mercado já aquecido", ressalta.

Transição e implementação

A reforma será implementada gradualmente, com início previsto para 2026 e conclusão em 2033. Para o setor imobiliário, a transição traz mais segurança jurídica, permitindo que incorporadoras e construtoras ajustem seus modelos de negócio sem rupturas bruscas.

Entre as principais regras para o período de transição estão:

• Incorporação imobiliária: Manutenção da tributação cumulativa para pedidos efetuados até 31 de dezembro de 2028.
• Parcelamento de solo: Tributação com alíquota reduzida de 3,65% sobre receita bruta até o final de 2028.
• Locação e arrendamento: Possibilidade de optar por tributação de IBS e CBS também com alíquota de 3,65%.

Impactos para o mercado imobiliário

Apesar das incertezas, o mercado imobiliário permanece resiliente. Especialistas acreditam que a reforma, na prática, não causará desequilíbrios significativos a médio prazo, graças à abertura do governo ao diálogo com o setor e aos mecanismos de transição.

De acordo com Alfredo Freitas, presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), os próximos passos dependem de como as empresas irão adaptar suas operações às novas regras. "O mercado está regrado e equilibrado. Quem busca investir em imóveis ou fechar negócios de locação pode fazê-lo com tranquilidade", conclui.

Conclusão

A reforma tributária marca um importante passo na modernização do sistema fiscal brasileiro. Embora represente avanços em termos de equidade, o setor imobiliário terá que lidar com novos desafios, especialmente em relação ao aumento da carga tributária. A transição gradual é um alívio para o mercado, mas as mudanças ainda exigirão atenção e adaptação.

Thiago Adriazola