Retrofit: Muito mais técnico, complexo e desafiador do que você imagina!!!

A palavra “Retrofit” diz respeito à remodelação ou atualização de um edifício visando o aumento de vida útil, mudança de uso, melhoria de desempenho, valorização, ou uma combinação desses. Trata-se de uma tendência crescente, na medida em nossas cidades envelhecem e as políticas de adequação e recuperação urbana criam incentivos para revitalização de áreas degradadas, mas de boa infraestrutura, como os centros urbanos. Tive a oportunidade de liderar um projeto de renovação de 18 ativos hoteleiros simultaneamente, com ativos de vários portes, padrões e idades, espalhados por todo o território brasileiro, em todo o ciclo de vida, ou seja, concepção, design, suprimentos, construção, implantação, comissionamento e entrega e, gostaria de dividir algumas experiências com vocês.

Digo que projetos de retrofit são muito mais técnicos, complexos e desafiadores do que você imagina por que, diferente de uma edificação nova, onde o projeto é concebido do zero, seguindo as diretrizes do cliente e normas técnicas, para atender o desempenho desejado, no retrofit o ponto de partida é uma edificação, em sua maioria obsoleta e cheia de vícios, concebida sob outro padrão normativo e desempenho, em final de vida útil e carregando muitas patologias. Por exemplo, reestabelecer o desempenho de uma estrutura de concreto, com 50 anos de idade, trazendo-a para os padrões de durabilidade, resistência ao fogo e dimensionamento das normas atuais não é tarefa fácil. Torna-se mais difícil ainda quando existe uma mudança de uso da edificação, levando também à necessidade de adequação da capacidade de carga da estrutura, o que fatalmente também se também refletirá nas fundações. Outro exemplo é a adequação de instalações elétricas aos padrões de dimensionamento e segurança prescritos nas normas NR10 e NBR 5410, ou mesmo, adequar o desempenho dos sistemas de renovação de ar, exaustão, insuflamento e ar-condicionado aos padrões sanitários de hoje. Que dirá dos padrões de segurança e combate a incêndio (SDAI, sprinklers, hidrantes)?

O primeiro desafio é diagnosticar adequadamente a edificação e seus sistemas e, com base nos padrões que se deseja alcançar e restrições da legislação, definir que tipo de intervenção reestabelecerá a vida útil e a performance desejada de cada sistema. A condição inicial é difícil de se precisar por quer normalmente as edificações não possuem mais os projetos e documentos originais, além de sofrerem intervenções sem qualquer registro e, até mesmo indevidas, ao longo do tempo. Sendo assim é preciso elaborar um plano inicial de testes e ensaios para se identificar a real condição da edificação.

Para esse tipo de projeto é necessários que os projetistas, além de conhecimento técnico, tenham também muita experiência e resiliência para adaptar as soluções às restrições existente e atingir os resultados desejados. Também é preciso muita colaboração e uma equipe multiespecialista. Análises de construtibilidade são cruciais pois, por questões óbvias, existem grandes restrições espaciais e de movimentação.

Como normalmente são edificações localizadas em áreas densamente urbanizadas, a logística do empreendimento costuma ser um complicador a mais, seja para chegada e saída de materiais e resíduos, seja para o transporte vertical, além de áreas de canteiro e estocagem.

A gestão e o planejamento são desafiados pelas incertezas associadas ao escopo, produtividade e custo e pelas constantes questões, impossíveis de se identificar previamente, que surgem a todo momento, impactando a produção de exigindo respostas rápidas.

Existem casos ainda que o retrofit coexiste com a operação da edificação. Esta coexistência imputa maiores responsabilidade com a segurança patrimonial, a segurança de uso da edificação, e maiores cuidados para não impactar negativamente a operação. Sistemas de combate a incêndio precisam ser mantidos em operação, rotas de fuga precisam permanecer operantes, ruídos devem ser concentrados em horários que não interfiram na operação, a logística de entrada de materiais e saída de resíduos deve ser coordenada, os requisitos de seguradoras devem ser atendidos, entre outros. Soluções como a criação de sistemas elétricos independentes para o abastecimento das obras, planos e canais de comunicação para cada situação, processos de descomissionamento e recomissionamento de sistemas devem ser avaliadas.

Bom, é claro que, com um leque tão grande de situações, eu e minha equipe experimentamos um pouco de tudo e gostaria de compartilhar com vocês alguns problemas e soluções que entendo serem interessantes. Para não criar um post muito grande, publicarei um post em seguida, com a primeira experiência. Não esqueçam de comentar e deixar sua opinião. Concordando ou discordando com minhas colocações, ambos cresceremos com o debate. Até a próxima.