Sobre empreender um Loteamento Urbano

A implantação de um empreendimento de Parcelamento de Solo (Loteamento) dentro de áreas urbanas ou de expansão urbana tem encontrado nos processos de Licenciamento Ambiental e Urbanístico um grande “entrave” para a viabilidade dos investimentos. Em muitos casos o empreendedor é surpreendido por variados processos burocráticos que pela falta de know-how no assunto, o levam a gastar mais que o planejado, não só em custo, mas também em tempo. Este desconhecimento, devido à falta de entendimento no assunto, ou da falta de uma assessoria experiente que entenda, causa em muitos casos a interrupção parcial ou permanente do empreendimento.

Para tentar auxiliar os empreendedores que tem interesse em implantar um loteamento, tentamos descrever algumas informações relacionadas aos processos de Licenciamento Ambiental e Urbanístico desta modalidade de empreendimento.

Entende-se por Licenciamento Urbanístico, o procedimento administrativo que disciplina, de acordo com as normas de políticas de urbanização Municipais ou do Distrito Federal, a elaboração de um projeto, impondo normatizações e controles para a ordenação urbana. Já o Licenciamento Ambiental, é um processo administrativo que pode variar quanto ao órgão competente (Município/DF, Estado ou União) que visa a prevenção, mitigação e controle de um processo que venha a causar a degradação ao meio ambiente

Com o objetivo de criar parâmetros para as atividades de Parcelamento de Solo, em 1979 foi criada a Lei n.º 6.766. Segunda ela, trata-se de uma atividade realizada através de um loteamento ou um desmembramento de gleba, sendo observadas as normatizações estabelecidas pelos Estados, Distrito Federal e Municípios. A legislação traz a definição de Loteamento como uma divisão de uma gleba em lotes, mediante a abertura de sistema viário, novos espaços públicos, ou ainda a modificação ou ampliação dos mesmos. Já o desmembramento é definido como a divisão de uma gleba em lotes, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e/ou logradouros públicos, nem seus prolongamentos.

Com relação a definição de lotes, a Lei 6.766/1979 definiu este termo como uma divisão mínima aceita pelo zoneamento municipal, que seja atendida por infraestrutura básica. Essa estrutura básica trata-se de serviços como redes de drenagem pluvial, iluminação de vias públicas, esgoto, abastecimento de água, energia elétrica das unidades e sistema viário. Esses serviços devem sempre atender aos índices urbanísticos legalmente exigidos.

Como norma para Licenciamento Urbanístico, cabe ao empreendedor antes de proceder a elaboração de seu projeto de parcelamento de solo, solicitar ao Município, Distrito Federal, ou ao órgão Metropolitano, quando a alternativa locacional exigir, a emissão das diretrizes de uso do solo. Neste documento estão listadas informações como dimensões de lotes e sistema viário, áreas para equipamentos comunitários e espaços públicos, bem como demais informações que a lei de parcelamento exigir. Para a realização deste requerimento de diretrizes, o empreendedor deverá fornecer informações como divisas, curvas de nível, corpos d’águas e vegetação existentes, dentre outras.

Com estas informações, o Órgão poderá emitir as diretrizes para elaboração do projeto de loteamento para o processo de Licenciamento Urbanístico, observando possíveis restrições, usos pertinentes ou interesses municipais/distritais que existam em seus planos diretores ou legislação pertinente. Além das exigências quanto às características básicas para o projeto, a diretriz emitida pelo município solicitará ao empreendedor que o processo passe por um Licenciamento Ambiental, direcionando-o para o Órgão competente para tramitar este processo de forma correta.