LE CERCLE DES JURISTES EN DROIT IMMOBILIER D'ALSACE

LE SEUL ENCLAVEMENT D’UNE PARCELLE NE JUSTIFIE PAS L’OCTROI DE LA SERVITUDE LEGALE PREVUE A L’ARTICLE 682 DU CODE CIVIL   Par un jugement du 28 novembre 2024, la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de STRASBOURG rappelle que l’enclavement d’une parcelle en raison de la configuration des lieux n’emporte pas ipso facto le droit de créer une servitude légale de passage. En effet, encore faut-il que celui qui en réclame la constitution puisse établir que la servitude permettra d’assurer l’usage normal de son fonds, compte tenu de sa destination actuelle. Dans cette affaire, la demanderesse, s’appuyant sur la création d’un lotissement à proximité immédiate de ses parcelles enclavées et classées en zone II AU (définie par le règlement du PLUi de l’EMS comme une « zone d’urbanisation future à long terme »), sollicitait l’établissement d’une servitude légale de passage sur les parcelles de ses voisins. Selon elle, l’article R 151-20 du Code de l’urbanisme conditionnait l’ouverture à l’urbanisation de cette zone à l’existence dans la périphérie immédiate de voies et réseaux suffisants permettant de desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone. Les défendeurs ont, quant à eux, invoqué l’absence d’usage normal des parcelles litigieuses compte de leur destination actuelle. En effet, et contrairement aux prétentions de la demanderesse, l’article R 151-20 du Code de l’urbanisme ne contraint nullement les auteurs d’un PLU à modifier le zonage des terrains situés à proximité de réseaux nouvellement crées. Le juge a fait droit à cette argumentation et considéré que la constructibilité d’une zone II AU d’urbanisation future n’est pas automatiquement acquise du seul fait de l’existence de réseaux suffisants à la périphérie de la zone. Cet état est subordonné à la modification du PLU en ce sens. Or, en l’espèce, la demanderesse n’a pas établi que ses parcelles avaient été reclassées par le PLUi de l’EMS en zone I AU immédiatement constructible, de sorte qu’à la date à laquelle le juge a statué, elles ne pouvaient faire l’objet d’une opération de construction. Par suite, le tribunal a considéré qu’en l’absence d’ouverture à l’urbanisation des parcelles en cause, l’octroi de la servitude légale d’enclave prévue par l’article 682 du Code civil ne se justifiait pas. Louise RAMENAH Avocate au Barreau de STRASBOURG #enclavement #servitudelegaledenclavement #article682ducodecivil

PROJET D'EXTENSION DU TRAM NORD DE STRASBOURG - QUELLES SONT LES CONSEQUENCES JURIDIQUES DE L'AVIS DEFAVORABLE DE LA COMMISSION D'ENQUETE ? Alors que les festivités battent leur plein au Christkindelsmarik , ce n'est pas un cadeau de NOËL que la commission chargée de conduire l'enquête publique relative au projet d'extension du Tram Nord de STRASBOURG vient d'offrir aux porteurs de ce projet, au nombre desquels figure en première ligne l'exécutif tricéphale de l'EMS composé de sa Présidente Pia IMBS, de la Maire de STRASBOURG, Jeanne BARSEGHIAN et de la Maire de SCHILTIGHEIM, Danièle DAMBACH. En effet, la commission d'enquête publique vient d'émettre un avis défavorable à ce projet très controversé. Au delà du camouflet infligé à l'exécutif métropolitain, qu'il ne nous appartient pas de commenter, il convient d'examiner les conséquences juridiques qui résultent de cet avis défavorable. Tout d'abord, l'on rappellera que la circonstance que la commission d'enquête émette un avis défavorable à la réalisation d'une opération ne lie pas l'autorité administrative (v. par exemple CE, 17 novembre 1995, n° 160348). Par suite, et même si cela est très peu probable, le Préfet du Bas-Rhin pourrait déclarer d'utilité publique le projet d'extension du Tram Nord de STRASBOURG tel qu'il a été présenté à l'enquête publique. Ensuite, cet avis défavorable est, par lui-même, sans incidence sur la légalité de la déclaration d'utilité publique susceptible d'intervenir dans ces conditions (v. par exemple TA Lyon, 10 avril 2013, n° 1202043). Enfin, si la déclaration d'utilité publique était prononcée par l'autorité préfectorale, les opposants au projet pourraient en obtenir la suspension par le juge des référés sans avoir à établir l'urgence. En effet, aux termes de l'article L 123-16 du Code de l'environnement, le juge des référés, "saisi d'une demande de suspension d'une décision prise après des conclusions défavorables du commissaire enquêteur ou de la commission d'enquête, fait droit à cette demande si elle comporte un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de celle-ci" (pour une application récente de ces dispositions, v. par exemple TA Strasbourg, Ord. Réf, 12 octobre 2023, n° 2306756). David GILLIG #tram #utilitépublique

REGARDS CROISES SUR LE PLUI DE L'EMS - DE LA M3 A LA M4 : EVOLUTIONS ET CONTINUITES - TABLE RONDE LE 29 JANVIER PROCHAIN A L'EMS L'AMO GRAND EST organise le mercredi 29 janvier prochain à 17h30 à l'EMS (Centre Administratif) une table ronde sur la modification n° 4 du PLUi approuvée au mois de mai dernier. Cette table ronde sera animée par M. Eric CHENDEROWSKY, Directeur Urbanisme et Territoire à l'EMS en présence de Guillaume SIMON, Chef du Service Prospective et Planification Territoriale à l'EMS. Le Cercle des Juristes en Droit Immobilier d'Alsace sera également représenté dans cette table ronde, qui devrait donner lieu à des échanges très intéressants et passionnants. David GILLIG #urbanisme #EMS #PLU

PERMIS D'AMENAGER PAR TRANCHE : UN ASSOUPLISSEMENT DES CONDITIONS DE REALISATION ET DE COMMERCIALISATION DES LOTISSEMENTS BIENVENU Un décret tout juste paru au Journal Officiel (décret n°2024-1043 du 18 novembre 2024) assouplit les conditions de commercialisation des lots des permis d’aménager en permettant la réalisation des travaux d’aménagement par tranche successive et sur la base de garanties limitées à la seule tranche considérée. Cet assouplissement vise l’ensemble des autorisations déposées à compter du 21 décembre 2024. Un nouvel article R 442-13-1 a notamment été introduit dans le Code de l’urbanisme à cet effet.   Cette évolution concrétise une demande forte des aménageurs de pouvoir commercialiser les parcelles d’un lotissement par tranche opérationnelle, sur la base de la fourniture d’une garantie limitée à la réalisation des seuls travaux de la tranche concernée et non des travaux d’aménagement de l’ensemble du lotissement.       Cette évolution conduit ainsi à réduire les frais de garantie jusqu’alors exposés par les aménageurs. Elle devrait également permettre aux aménageurs de réduire fortement les frais exposés au titre du portage des fonciers, la fourniture des garanties, majoritairement sous la forme de cautions bancaires, étant jusqu’alors conditionnée à l’acquisition de l’ensemble des fonciers d’un projet. Emmanuel WEIBEL Directeur Développement, Crédit Mutuel Aménagement Foncier

COUP DE TONNERE DANS L'EUROMETROPOLE DE METZ - SUSPENSION PARTIELLE DU PLU INTERCOMMUNAL APPROUVE LE 3 JUIN 2024 Le Tribunal Administratif de STRASBOURG a publié le 8 novembre 2024 un communiqué de presse sur son site Internet faisant état de la suspension, par une ordonnance de référé n° 2404938 du même jour, de la délibération du 3 juin 2024 par laquelle le conseil de l'Eurométropole de METZ a approuvé le PLU intercommunal. La formation de référé, composée exceptionnellement de trois magistrats, a notamment considéré que le moyen soulevé par certaines des associations requérantes et tiré de la méconnaissance du principe d'équilibre posé par l'article L 101-2 du Code de l'urbanisme était de nature à créer un doute sérieux sur la légalité du PLU intercommunal en cause. Plus précisément, les juges de référé ont estimé que ce document d'urbanisme entraînait une artificialisation excessive des sols au regard de l'objectif annoncé de réduction du rythme de la consommation foncière réelle. La portée de la suspension est toutefois limitée à certains espaces du territoire de l'Eurométropole de METZ. Ainsi, l'exécution du PLU intercommunal est seulement suspendue en tant que ce document d'urbanisme a institué des zones d'extension urbaine 1AU et 2 AU et fixé des orientations d'aménagement et de programmation sectorielles sur l'ensemble du territoire métropolitain. Les autres dispositions du PLUi demeurent applicables. Jusqu'à ce que le Tribunal Administratif de STRASBOURG statue, au cours de l'année 2025, sur le recours en annulation introduit contre la délibération du 3 juin 2024 approuvant le PLU, plusieurs projets de construction qui étaient en cours d'élaboration seront donc bloqués. Et si le tribunal partage l'analyse des juges des référés, ces projets risquent d'être purement et simplement abandonnés... David GILLIG #PLU #tribunaladministratif #urbanisme #planlocaldurbanisme #urbanisme

UN COUP DE FREIN AUX DEMANDES IRREGULIERES DE PIECES COMPLEMENTAIRES PAR LES SERVICES INSTRUCTEURS   Dans un arrêt de principe n° 454521 du 9 décembre 2022, le Conseil d’Etat a considéré que « le délai d’instruction n’est ni interrompu ni modifié par une demande, en principe illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n’est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l'urbanisme. Dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l'expiration du délai d'instruction, sans qu'une telle demande puisse y faire obstacle ». En revanche, la Haute Juridiction n’a pas encore jugé, à ce jour, qu’une demande tendant à compléter le dossier ne peut avoir pour effet d’interrompre le délai d’instruction que si elle porte sur une pièce absente du dossier alors qu’elle est exigible en application des dispositions applicables du code de l’urbanisme ou sur une pièce complémentaire ou une information apparemment exigible, compte tenu de la nature et/ou de la consistance du projet, ou sur une pièce qui, bien que présente, ne comporte pas l’ensemble des informations requises par les dispositions réglementaires de ce même livre ou dont le contenu est entaché d’insuffisances ou d’incohérences telles qu’elle fait obstacle à ce que l’autorité administrative apprécie la conformité du projet à la réglementation applicable. C’est cette solution que le TA de STRASBOURG vient de retenir dans un jugement du 3 octobre 2024 (n° 2201758), emboîtant ainsi le pas à la CAA de Marseille et aux TA de Nice, Nîmes et Versailles qui l’ont déjà appliquée dans des affaires jugées en 2023 et 2024. Elle invite les services instructeurs des demandes de permis de construire à faire preuve d’une très grande prudence chaque fois qu’ils demanderont à un pétitionnaire de compléter son dossier de demande au motif que le dossier présenterait un caractère incomplet. En effet, s’il apparaît que l’administration était en mesure, au vu des pièces qui lui ont été fournies dans le dossier initial, d’instruire la demande et d’apprécier en toute connaissance de cause la conformité du projet à la réglementation applicable, le délai d’instruction ne sera ni interrompu, ni modifié par cette demande illégale. Et dans ce cas, un permis tacite prendra naissance à l’expiration du délai d’instruction. Il est essentiel que cette solution jurisprudentielle soit diffusée aux services instructeurs mais également aux communes compétentes en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme. David GILLIG #urbanisme #permisdeconstruire #tribunaladministratifdestrasbourg

OBTENIR UN PERMIS DE CONSTRUIRE UN BATIMENT D'HABITATION OU UN PERMIS D’AMENAGER UN LOTISSEMENT D'HABITATION A PROXIMITE D’UN BATIMENT D’ELEVAGE – LE PETITIONNAIRE DOIT SYSTEMATIQUEMENT VERIFIER LA REGULARITE DE L’EDIFICATION ET DE L’EXPLOITATION DE CE BATIMENT D’ELEVAGE   Parmi les 880 communes qui composent les deux départements alsaciens, nombreuses sont celles au sein desquelles des bâtiments d’élevage sont encore exploités dans les parties urbanisées ou à proximité de celles-ci. Cette situation n’est pas sans poser d'importantes difficultés en termes de développement urbanistique. En effet, les règles de distance imposées à l’implantation d’un bâtiment agricole, en vertu de la législation relative aux ICPE ou du RSD, sont également applicables, par réciprocité, à la délivrance d'un permis de construire une habitation située à proximité d’un tel bâtiment agricole (C. rur, art. L 111-3). Cette règle de réciprocité est toutefois écartée s’il apparaît que le bâtiment agricole à proximité duquel le bâtiment d'habitation doit être réalisé n’a pas été régulièrement édifié. Il en va également ainsi si ce bâtiment agricole n’est pas régulièrement exploité. C’est cette solution que le TA de STRASBOURG vient d’appliquer dans un jugement n° 2308051 du 3 octobre 2024, à l'occasion d’un recours formé par l’exploitant d’une activité d’élevage de bovins, d’ovins et de caprins à l’encontre d’un permis d’aménager un lotissement d'habitation. Cet exploitant soutenait qu’une des futures constructions à édifier dans le périmètre du lotissement serait implantée à moins de 25 mètres de ses installations d’élevage constituées de trois bâtiments, en méconnaissance du RSD du Bas-Rhin. Ce moyen est écarté par le TA au motif que : -           D’une part, l’activité d’élevage n’a pas fait l’objet des formalités préalables de déclaration prévues par la réglementation ; -           D’autre part, les bâtiments d’élevage ont été construits ou ont fait l’objet d’une extension sans autorisation d’urbanisme. Le tribunal en conclut qu’il ne peut être fait grief au projet de lotissement en litige de ne pas respecter la règle du RSD imposant une distance minimale de 25 mètres entre un bâtiment d’élevage de bovins, d’ovins et de caprins et un bâtiment d’habitation. La solution retenue par le tribunal doit conduire les promoteurs immobiliers ainsi que les lotisseurs, à vérifier de manière systématique que, s'il en existe un, le bâtiment d’élevage implanté à proximité de l’opération qu’ils envisagent de réaliser, a été régulièrement édifié et qu’il est régulièrement exploité. Ce travail d’investigation auprès de la chambre d’agriculture et des services de la commune d’implantation de leur projet, s’il aboutit au constat de l’irrégularité du bâtiment d’élevage, leur permettra d’obtenir une autorisation d’urbanisme dont la délivrance aurait été fortement compromise du fait de l’existence même de ce bâtiment. David GILLIG #permisdeconstruire #lotissement #urbanisme

LA DELIVRANCE DES PERMIS DE CONSTRUIRE - UN PARCOURS COMPLEXE DANS UN CADRE INSTABLE L'obtention d'un permis de construire est devenu un véritable parcours du combattant pour les pétitionnaires. Ce constat, que les praticiens du droit de l'urbanisme font depuis plusieurs années déjà, est partagé aujourd'hui par la Cour des Comptes. Dans un rapport mis en ligne sur son site le 26 septembre 2024, les magistrats de la rue de Cambon mettent en exergue les difficultés auxquelles les pétitionnaires se trouvent exposés pour obtenir un permis de construire. Parmi les morceaux choisis, l'on peut notamment y lire que "la délivrance des autorisations d’urbanisme présente des biais (...) tels que l’apparition, notamment envers les promoteurs immobiliers, d’un urbanisme négocié ou contraint à travers les « chartes de l’urbanisme », ou bien, pour les pétitionnaires particuliers, des demandes de pièces complémentaires non obligatoires lors de l’instruction des dossiers". La Cour constate également un "décalage, d'une part, entre un droit de l’urbanisme complexe et instable, mettant en œuvre localement des procédures lourdes et onéreuses et, d’autre part, le constat d’un édifice juridiquement fragile, d’une faible intelligibilité pour les pétitionnaires, issu de la multiplication, par les élus eux-mêmes, de stratégies de contournement et, au final, d’un respect parfois relatif de la norme applicable". Elle relève enfin que "le parcours d’instruction des autorisations d’urbanisme est perçu par le pétitionnaire comme un cheminement compliqué avec un nombre exigeant de pièces à fournir, dont il ne maîtrise souvent ni la technicité, ni les surcoûts afférents. De surcroît, les pratiques récentes des collectivités locales en matière de chartes d’urbanisme et de labels, contraignent le pétitionnaire à cheminer hors du champ strictement légal et à participer à un dialogue d’experts avec les élus pour lequel il n’est pas toujours armé". Dans le but de renforcer l'efficacité et l'efficience du cadre juridique actuel d'instruction et de délivrance des permis de construire, la Cour formule sept recommandations visant à clarifier, améliorer et sécuriser le dispositif existant. Au nombre de ces recommandations, l'on remarquera plus spécialement celle qui proscrit l’usage de documents à contenus prescriptifs ou similaires, sans base, ni compétence légale, s’ajoutant aux dispositions des PLU tels que des chartes d’urbanisme. Il faut espérer que les services du ministère chargé de l'urbanisme intégreront ces recommandations dans de prochains textes à venir. Il est en effet désormais temps que les pouvoirs publics prennent conscience de l'extrême difficulté des pétitionnaires à obtenir des permis de construire et de la nécessité d'améliorer le cadre juridique de la délivrance de ces autorisations d'urbanisme. David GILLIG #urbanisme #refusdepermisdeconstruire #codedelurbanisme Rapport public thématique, La délivrance des permis de construire (ccomptes.fr)

MAJORATION DU TAUX DE LA PART COMMUNALE DE LA TAXE D'AMENAGEMENT - PANORAMA DU CONTENTIEUX ADMINISTRATIF JANVIER 2023-JUILLET 2024 La loi n° 2020-1721 du 29 du 12 décembre 2020 de finances pour 2022 a supprimé le critère de proportionnalité du taux de majoration de la taxe d'aménagement (TA) à compter du 1er janvier 2022 (art. 141, I 5° et II). Alors que les effets de cette "sécurisation" ne sont pas encore perceptibles, plusieurs jugements rendus entre le mois de juillet 2023 et le mois de juillet 2024 illustrent les risques juridiques, et potentiellement budgétaires, auxquelles les collectivités publiques locales s'exposent en décidant de majorer ce taux. Une remarquable synthèse de cette jurisprudence vient de paraître à la RDI 2024 (p. 432) sous la plume de M. Jean-Philippe STREBLER, spécialiste en matière de droit des participations au financement des équipements publics. Le Cercle des Juristes en droit immobilier d'Alsace ne peut que conseiller à tous les professionnels de l'immobilier (et en particulier aux promoteurs immobiliers et aménageurs) mais également aux communes et intercommunalités de prendre connaissance de cette publication. David GILLIG

DROIT DE L’URBANISME ET DROIT LOCAL ALSACIEN-MOSELLAN : LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE STRASBOURG FIXE LES LIMITES AU CONTENU D’UN REGLEMENT MUNICIPAL DES CONSTRUCTIONS Les promoteurs immobiliers et autres demandeurs d’autorisations d’urbanisme, mais également tous les spécialistes du droit local alsacien-mosellan (dont notre membre Eric SANDER, SG de l'IDL), seront intéressés par un jugement du tribunal administratif de STRASBOURG rendu le 25 juillet 2024 (n° 2309146). Dans cette affaire, les opposants à un projet de construction d’un bâtiment à destination d’habitation collective avaient notamment soulevé, dans le cadre de leur recours en annulation formé contre un arrêté accordant le permis de construire autorisant son édification, le moyen tiré de la méconnaissance du règlement municipal des constructions (RMC). Plus précisément, ils soutenaient que l’autorisation d’urbanisme en cause avait été délivrée en violation d’un article du RMC aux termes duquel « le coefficient de densité (défini comme le rapport entre la surface de plancher de la construction et la surface du terrain objet de la demande) est fixé à 0,35 ». Ce moyen est écarté par le tribunal. En effet, celui-ci rappelle que la loi du 7 novembre 1910 concernant la police des constructions confère à l’autorité compétente un pouvoir de police visant exclusivement, au travers de l’édiction d’un RMC, à préserver l’esthétique locale en ce qui concerne la situation et l’aspect extérieur des constructions. Il considère qu’un tel règlement « n’est pas assimilable à un document local d’urbanisme et ne saurait comporter des règles que seul un tel document peut légalement comporter, ce qui est le cas d’une règle concernant le coefficient de densité dès lors qu’une telle règle peut restreindre ou augmenter les droits à construire, sans rapport avec l’intérêt de la sécurité, de l’hygiène ou encore de l’esthétique locale ». Une solution comparable avait déjà été retenue par le tribunal dans un précédent jugement (TA Strasbourg, 11 février 2014, n° 1202800), à propos d’un RMC imposant une taille minimale des terrains susceptibles d’être construits et fixant des règles d’assainissement. Les communes d’Alsace-Moselle, qui sont dotées d’un RMC, seraient donc bien inspirées de « toiletter » ce document afin d’en expurger les dispositions qui excèdent le champ défini par la loi du 7 novembre 1910 précitée et sont donc étrangères à l’objet d’un tel règlement. L’on recommandera par ailleurs à l’ensemble des pétitionnaires, qui se voient refuser un permis de construire pour un motif tiré du non-respect d’une disposition du RMC, de vérifier que cette disposition appartient au nombre de celles qu’un tel règlement peut légalement comporter en application de cette loi. Dans le cas contraire, il ne pourra que leur être conseillé de contester la légalité du refus de permis de construire en excipant de l’illégalité de la disposition du RMC qui a fondé cette décision. David GILLIG #urbanisme #droitlocal