文：何帆

【丈母娘房價假說：性別比與高房價】

決定房價的長期因素

近年來，房價一直是牽動著億萬中國人神經的話題。所有人都覺得房價高得不像話，所有人都相信房價還會繼續漲。為什麼房價會如此瘋狂呢？這背後的原因，有人說是土地供應，有人說是流動性過剩。其實，從長期來看，人口才是決定房價的主要因素。當中國進入高齡化時代之後，房子就會變得不值錢了。

這裡，我們從另一個角度談談人口因素對房價的影響，即人口出生性別比如何影響了中國的房價。

我們要介紹的是華人經濟學家魏尚進和張曉波的研究成果。魏尚進是哥倫比亞大學經濟學教授，曾經擔任過亞洲開發銀行首席經濟學家。

他是國際影響力最大的華人經濟學家之一。他們的論文發表在頂尖經濟學期刊《政治經濟學雜誌》（Journal of Political Economy）上。

故事要先從儲蓄率說起。中國的家庭儲蓄率非常高。1990年，中國家庭的儲蓄率大約為16%，也就是說，在家庭的可支配收入中，有16%都存起來了，捨不得花。到了2007年，中國家庭的儲蓄率上升到30%。儲蓄率應該是比較穩定的，為什麼中國的儲蓄率在這段時間內上升的幅度如此之快？

當然，你可以說，這是因為中國人過慣了窮日子，捨不得花錢。但你看看中國的消費者，他們買起來可一點不像會省錢的樣子。你也可以說，這是因為中國的社會保障制度不發達，人們預期未來會有更多的不確定性，所以不得不存更多的錢。這些因素或許都有貢獻，但魏尚進和張曉波的研究表明，這些因素無法完全解釋中國家庭的高儲蓄率。

按照他們的解釋，還有一個重要的原因，就是人口出生的性別比。由於男女比例失調，婚姻市場上男性的競爭壓力加大。所有家裡有男孩的家庭都坐不住了。在中國，結婚可不是你一個人的事，而是你們全家的事。為了給兒子增加競爭力，所有家裡有男孩的家庭就得存錢，以便給兒子買更大、更好的房子。

於是，這些家庭的儲蓄率就會提高，而房價也會被推高。所謂生個男孩是「建設銀行」，生個女孩是「招商銀行」，調侃的就是這件事情。

你可能恍然大悟了：哦，這說的不就是「丈母娘推高房價」論嗎？在婚姻市場上，女方家長要求男方有房，沒房就別想娶走自己的女兒，於是，買房成了結婚的前提條件，房價怎麼可能不漲呢？

性別比導致全社會的儲蓄率提高

先別著急。經濟學家喜歡用一般均衡的思路，也就是說，經濟學家喜歡觀察一個變化引起的另一個變化，最後看到對全域的影響。處於儲蓄競爭中的家庭為了謀求兒子在婚姻市場上更有利的地位，爭相購買面積更大、價格更高的房子，由此推高了當地的房價。但是，那些只有女兒的家庭也有買房的需求，不是所有的女方家庭都有勢利眼的丈母娘，為了女兒的幸福，這些家裡有女孩的家庭只好也增加儲蓄，以便趕得上飛漲的房價，最終導致了全社會的高儲蓄率。這說起來也是一種「囚徒困境」：大家一起推高了房價，但娶不到媳婦的男人還是娶不到媳婦。

魏尚進和張曉波的計算表明，中國家庭儲蓄率在1990年至2007年間的上升，有一半能被失衡的性別比所解釋。他們還用2000年的城鄉資料核對男女比例與房價的關係，發現性別比更高的地區不僅房價更高，而且房子的平均面積更大。這一作用在城市地區更為明顯，當地的性別比每升高0.1%，房子的單位價格就會增加3.7%，面積增大3.7%，從而使房子總價上升7.4%。

總結一下，這個故事的邏輯鏈大致如下：男女比例失調→婚姻市場上男性競爭壓力加大→養育兒子的家庭增加儲蓄→當地房價升高→養育女兒的家庭增加儲蓄→全社會高儲蓄率。

當然，有利亦有弊。魏尚進和張曉波在另一篇合作論文中談到，男女比例失調可能會激發男人們的企業家精神和努力程度，這對中國經濟可能會有積極的影響呢。

我在本文的結尾把提到的這兩篇論文列了出來，供有興趣的朋友深入鑽研。

這兩篇文章能夠預測未來的房價嗎？不能。魏尚進和張曉波的研究僅僅考慮了影響房價的需求方面的因素，沒有考慮影響房價的供給方面的因素。對於像北京、上海這樣的一線城市而言，房市更為複雜、扭曲，並非一個性別比就能解釋清楚的。

房價的歷史拐點

但是，這篇文章的意義在於，它給我們提供了一個重要的啟示：長期來看，人口才是決定房價的主要因素。要預測房價的長期走勢，人口數量、人口的流動、人口性別結構和年齡結構都是不可忽略的指標。

從年齡結構的角度看，房地產的需求主體是25至44歲的年輕人和中年人，有調查結果顯示，中國這一年齡層的購房群體占總購房人數的75%左右。從國際經驗來看，隨著25至44歲年齡層的人口數量見頂，對房地產的需求也到達了頂峰，隨後房地產銷量會出現歷史性拐點。其中，日本的經驗最為怵目驚心。日本在1980年代就出現人口高齡化，25至44歲年齡層的人口數在1981年至1991年期間下降了21%，房地產泡沫也最終在1991年破裂。感謝偉大的計劃生育政策，中國將提前進入人口高齡化。中國在2015年就已經迎來了25至44歲人口總量的最高點，接下來將是加速的高齡化進程。

如果國際經驗適用於中國，那麼，未來幾年，中國將出現房價的下跌。想要準確地預測中國的房價是不可能的。影響房價的因素太多了，尤其是非市場的因素對中國的房價有著很深的影響。然而，我們需要牢記英格蘭銀行前任行長莫文．金恩（Mervyn King）的名言。莫文．金恩談到，金融危機的第一規律是：你認為不可能持續的事情，持續的時間會比你想像的長。金融危機的第二規律是：當危機爆發的時候，爆發的速度會比你想像的快。

【房價的長週期：等我們老了該把房子賣給誰？】

快變數和慢變數

未來是不可預測的，像房價什麼時候會跌這樣的問題，沒有人能回答。但是，不可預測並不代表著不可知，我們還是可以逼近真理的。為了逼近真理，我們必須改變思維方式。

大多數時候，我們關注的都是快變數。什麼是快變數？你每天在新聞中看到的消息，比如美聯儲會不會加息啦，誰又舉牌萬科啦，都是快變數。快變數有用沒有用？當然有用。但是，僅知道快變數是不夠的，我們還要關注慢變數。

什麼是慢變數？我們舉個例子。你站在海邊，海上有波浪。如果我問你，海上為什麼有波浪，你會怎麼回答？如果你關注的是快變數，你會說，因為天氣預報今天有風唄，無風不起浪嘛。海上究竟為什麼有波浪呢？答案是，因為有月球（以及太陽）。有了月球，才會有潮汐現象，海水表面才會出現週期性的漲落。月球離我們很遠，月球和我們沒有直接的聯繫，月球不會出現在新聞裡，但月球才是決定海水有波浪的真正原因。這就是慢變數。

識大局，不能只看快變數，還要看慢變數。這裡，我就跟大家說一個非常重要的慢變數。這個變數就是人口。我們之前說過，想要預測未來一兩年的總體經濟形勢很難，但要想預測未來二三十年的人口變化，其實會相當精確。人口的變化，會對經濟週期帶來深刻的影響。人生有週期，從少年、中年、壯年到老年，在不同的人生階段，消費支出有很大的不同，知道人口年齡結構的變化，就能相當準確地預知未來的經濟前景。

不同年齡階段的消費結構

首先，我們要了解人在不同年齡階段的消費結構。美國勞工統計局專門做過消費者支出調查。他們根據消費者的年齡劃分，對600餘項消費支出進行了測評。美國人一生的消費變化大概是：年輕的時候沒有收入，主要靠爸媽養活。20歲左右開始有收入，開始了自己的消費。組建了家庭之後，消費支出主要以家庭為單位。家庭的主要消費支出是買房、買車、教育、醫療和養老。消費者到了33歲左右，子女們上小學，家庭支出裡的兒童看護支出達到頂峰。42歲左右時，食品與孩子的養育開支最高。消費支出在消費者46歲左右達到頂峰，你買了很多亂七八糟的東西，把家裡塞得滿滿的。孩子的大學學費支出頂峰出現在父母51歲左右。孩子上大學之後，父母們會考慮為自己買一輛豪華轎車，有些人會買拉風的跑車。人們在55到60歲時體重達到最高峰，因此減肥產品方面的支出也最多。消費者在58到60歲時，醫院與醫療支出達到頂峰，人壽保險與財務計畫同時登頂。

人們從63歲開始進入退休階段。健康保險在人們68歲時達到頂峰。剛退休的老年人會到處旅遊，酒店與度假需求在消費者54歲時進入高峰期，並一直持續到他們60歲。60歲是酒店需求的頂峰年齡。年歲增長之後，老年人開始對國際旅行厭倦，這時候，人們會更喜歡搭郵輪度假。醫療保險支付在消費者74歲時達到頂峰，喪葬費用則在人們78到79歲（平均死亡年齡）時達到頂峰，對於男性來說更是如此。處方藥物的支出在人們77到78歲時登頂。

不同年齡階段的購房需求

我們再具體看看房地產。家庭買房，也有個生命週期。

大部分美國人在27歲之後才開始租房或買房。孩子大了之後要考慮換更大的房子，換房的高峰出現在消費者37到41歲之間。50歲左右，孩子離開家庭，父母會考慮購買度假房產，一個目的是為了吸引孩子們回家看看父母。接下來，會出現第二輪度假與養老房的購買高潮。孩子們成家了，而且有了自己的孩子，為了和兒孫住得近一些，享受天倫之樂，老人會搬回離城市比較近的小房子，這裡各類服務和娛樂都比較方便。隨著年齡增長，他們也會願意租房子住。最後的歸宿是養老院，需求頂峰出現在人們大約84歲的時候。

在一生中，人們先租60多平方公尺的蝸居，然後換成120平方公尺的三居室，有了錢換成200、300平方公尺的豪宅，再換成100多平方公尺的兩居室，然後搬進一間不足30平方公尺的養老院房間裡，到離開人世的時候，能占去的最多不過是一小塊一兩平方公尺的墓地。這就是人奮鬥的一生。

這對房價會有什麼影響呢？當人口年齡結構相對年輕的時候，對住房的需求非常旺盛，房價會上升，但是，當一個社會進入高齡化社會之後，大家都想把房子賣掉，拿換來的錢養老。當所有人都想賣房子的時候，房價自然不會上漲，只會下跌。

我們可以看看日本。日本在1942年首次達到人口出生高峰。二戰結束了，老兵都回家了，日本出現了一個明顯的人口出生頂峰，這個頂峰一直持續到1949年。日本的支出頂峰大約出現在人口出生高峰47年之後。進入1990年代，日本的股市和房市雙雙出現暴跌，股市下跌了80%，房市下跌了60%。日本的房地產價格在1991年達到頂峰，總體經濟在1996年沖頂，從那之後，開始掉頭朝下。日本進入了「失落的十年」。十年過去了，日本經濟仍然沒有起色，於是，日本進入了「失落的二十年」。

中國呢？中國的勞動力增長也會在2015至2025年達到頂峰，然後，中國的人口增長將無限期地放緩。跟別的國家不一樣的是，我們很可能會加速進入高齡化。中國經濟當然還有非常大的潛力，還能保持較為穩定的經濟成長，但是，中國將是第一個跌落人口懸崖的新興國家。

你有沒有想過，到那時候，我們該把房子賣給誰呢？是的，中國的城鎮化還沒有結束，還有很多農民等著進城。這些農民工是中國房地產市場接力賽的最後一棒。但是，進城的農民工，能買得起城裡人手上的房子嗎？在中國的房地產市場上，結局最慘的不是跑倒數第一棒的，而是那個跑倒數第二棒的。

書籍介紹

本文摘錄自《大局觀：真實世界中的經濟學思維》，高寶出版

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作者：何帆

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「這本書不是為了培養經濟學家，而是要幫助你擁有經濟學的思維方法，有超出普通人視界的『大局觀』。」

  • AI智慧會完全取代人類嗎？技術進步會直線成長嗎？
  • 靠不靠爸居然跟時代有關？讀大學有沒有用？
  • 貧窮會傳染，富裕也會傳染？窮國之所以窮，是因為沒錢嗎？
  • 為什麼教育無法促進經濟成長？什麼會影響房價？
  • 全球化可能「開倒車」嗎？如何在經濟成長變慢的時代生活？

以上這些你曾想過或沒想過的問題，透過本書能夠讓你重新思考，找到答案。你將更了解問題、看懂大趨勢、培養獨立思考能力、做對選擇、掌握未來。

「我不會斬釘截鐵地告訴大家，什麼才是完全正確的答案。……
我不是來滿足大家的好奇心的，而是來激發大家的好奇心的。」

Photo Credit: 高寶出版

責任編輯：翁世航
核稿編輯：丁肇九