文：Alicia Huang

最近姆巴佩（Mbappé）的鐵塔景觀雙層公寓在台灣吵得沸沸揚揚，超級火熱。身為巴黎豪宅暨鐵塔房一級戰場的經紀人，小女子還是要來解答一下，要不然對不起客人。

其實世足賽結束沒多久，馬上就有客人來問，為什麼Mbappé的房子這麼便宜，啊我怎麼推薦的都不是這個價格。OMG，嚇死我，趕緊查了一下好好回應。

我想先申明，台灣記者這次沒寫錯喔，畢竟也沒報錯，法文媒體確實是寫350萬歐元買的450m2＋200m2露台＋鐵塔景。但是我覺得資訊要寫仔細一點會更好，不然容易誤導觀眾。

關於他的家有兩個推論：

  • 第一個推論，是正常按照法文媒體寫的去分析，地址是巴黎16區南邊王子體育場附近。但景色不像，所以可能還是法國媒體亂寫。
  • 第二個推論，是我現在更相信的，厲害網友給的地址Iéna那區，景色更像。如果是，那就是蛋黃區了。我補充在第七點。

1. 這篇法國報導文章說，人家這間是2017年購入的，在王子體育場附近，五年前350萬歐元，現在預估是550萬歐元。（看得懂法文的可參考我留言貼的文章）。這個價格沒什麼問題。

但如果是16區蛋黃區Iéna那區的地址，價格就是兩、三倍的事情了，不管是法國媒體還是全球其他的媒體都寫錯了。350萬歐元或550萬歐元都不可能，不可能不可能。有的話也給我來一棟。

2. 法國這邊算的是實坪制。而且在合約上也不算「陽台坪數」、「地窖」、「傭人房」各種附帶坪數。雖然有多這些附帶的東西單價還是會比較貴，但真實在買賣上來講看的就是純室內空間。所以若是以法國實價登錄看法，要算450m2，不是650m2。然後法國這邊算平方米不是坪。一坪等於3.3平方米左右。

3. 雖然法律上我們不管陽台，（遇到那種小小的陽台基本上就會忽略了）但像他這個200m2的大露台，我們在買賣房的時候會多算一半的使用空間去平均每m2的單價（法律上還是不計算）。所以這套若以我們來算，要用550m2看。

然後現在已經預估市值550萬歐元，搭配王子體育場的區，那就差不多喔，1m2大約1萬歐，是這個區域的價格。這間現在市價換成台幣大概就是1.8億，如果是台灣全算陽台的話就變成197坪，91萬一坪。然後若是加上32％的虛坪公設，在台灣會變成289坪。1.8億289坪，確實算下來就是62萬一坪了。

但若是最新推論的地址Iéna的話，那就是兩倍到三倍的價格（有豪華鐵塔景），台灣朋友應該就心裡好受一點啦。如果我用1m2＝3萬歐去算，總價買下來大概是1650萬歐元，等於5.4億台幣，用台灣陽台全算的話大概是276萬台幣一坪，算上公設32％， 又變成188萬台幣一坪。然後，這個就要和台北蛋黃區去比了。

4. 此外還有一個可能會發生的事：他是複式雙層（台灣叫樓中樓），很有可能450m2是地面使用面積，不一定是產權面積喔（高度不夠的地方不能算產權面積）。但這個我不知道他實際的樓高，不能確認是什麼狀況，也不敢亂講。只是說媒體寫的空間並沒有寫清楚是地上使用面積還是產權面積。

5. 我仔細看了一下他的影片和他的照片，大家都是被他的美景嚇到，其實內裝相對簡單。（想看差別的，可以比較一下我其他的Po文，好幾間有名設計師精心設計的作品），他這間基本只能算是豪宅界的小資裝潢。

6. 再來他的位置在巴黎16區沒錯，如果是推論一，按文章說他家位置在Parc des princes王子體育場附近的話，那邊是16區最邊界，而且是南邊16區，同樣都是所謂的16區，南邊16區房價和北邊16區房價差十萬八千里喔。這區很偏，地鐵密度低，沒什麼商圈，出入一定要開車，生活機能不是太方便，旁邊就是高速公路。

我最近也是有客人，買了這區，她平時只喜歡開車進出、而且工作和生活圈在西邊森林附近，客人是很方便，我就不太方便了。每次帶她去看房都要地鐵穿越大半個巴黎，然後再走一堆路就是了。

不過這區還是很舒服的啦，有開車的、喜歡安靜的住宅區的朋友，這裡還是可推薦。我感覺比較像台北文山區、南港區那邊。台灣媒體用台北市中心的房價去比什麼的那就不對啦。

7. 那如果是推論二，厲害網友給的地址：Iena那區。那個景色確實更像是這個地址會有的，這邊是16區北邊最好的地段之一了。那上述推論都不算數，就是法國媒體亂寫，台灣媒體也亂寫，全世界媒體都亂寫了，絕對沒有350萬歐元這種事。哈哈哈。

真實價格那邊好一點的房子，大概是一平方米2萬到3萬，超高級裝修帶豪華鐵塔景的甚至還有到將近4萬歐了。而且那邊，都是高級奧斯曼或是30年代的房子沒錯了。可以和天母、大安、信義區去比看看。希望有厲害的台灣房地產專業的人來跟我說說台北的價格，我猜就算是三倍，還是巴黎可能還是相對便宜的？

8. 最後我要補充一下，法國的房價雖然聽起來比較合理，但我們這邊稅金也是比較高一點的，除了過戶税7-8％，其他還有房產富人稅等等。關於稅金我們以後再來寫一篇。

然後我小結一下：

  • 巴黎房價真的比台北便宜。最大的差別在我們不買30％多的公設，但我們同時可以享受公設。還有法國算實坪制，你住多少花多少錢，這個我覺得很棒。
  • 巴黎房價穩定成長，可攻可守，他這間房租一個月35000歐，台幣大概115萬，就算現在漲幅沒這麼大，但基本上還是相對穩定的市場，值得投資。
  • 巴黎處處都是美景，你很容易用相對沒這麼貴的價格買到很美的巴黎房子，還有想買鐵塔房的朋友，記得追蹤案讚分享本人臉書。或是直接聯絡我，讓我幫你找到最適合您的房子。
  • 如果你也想跟Mbappé當鄰居，那更沒問題了，不管是王子體育館那區好山好水好學校好便宜。還是最新推測，北16區Iéna區⋯⋯⋯，我通通都有，也有高級鐵塔豪景房，一樣可以當Mbappé鄰居喔。

我這是渡假中，孩子睡了大半夜爬起來寫這麼多，為了給大家解答一下。請大家分享分享再分享啦。

本文經Alicia Huang授權轉載，原文刊載於此

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責任編輯：朱家儀
核稿編輯：翁世航