文：小山龍介、山田真哉

考慮折舊再決定買房

個人購買住房這件事，放到公司層面，便是建造公司大樓，或是建設工廠，是攸關公司命運的一件大事。必須貸款才能擁有的資產，在今後的幾十年內是否能夠發揮與其金額相當的作用？是必須幾經斟酌、妥善評估，才能做出是否購買的決定。

可惜當情況換成家庭收支時，很多人在決定買房前，根本沒有以會計的角度斟酌評估。

比如有人會說，與其每個月付出高額的房租，不如貸款買房，最終能留下屬於自己的資產。誠然，如果是租屋的話，每個月都要交房租，自己最終也不會留下任何資產。而相比之下，為自己買房付房貸，最終錢就會變成房子，作為資產留在自己手中。

每月支出 資產

買房 17萬日圓 最終擁有房屋

租屋 18萬日圓 最終什麼都沒有

尤其是結婚生子後，如果換到較大的房子住，那房租自然也會漲價造成更大的負擔。與其繼續付高額的房租，還不如買房⸺會出現這種想法也是無可厚非。

但是，真是這樣嗎？

讓我們來算算看。假設買了一間4,500萬日圓的公寓，短期款為500萬日圓，剩下的4,000萬日圓以房貸支付。如果房貸利率是3%，還款年限為30年，則最終我們需要還出大約6,072萬日圓。每月還款金額大概是17萬日圓。

如果想要租與4,500萬日圓的公寓相同等級的房子，每個月的租金大約要花18萬日圓（我有比較過東京近郊租金行情）。

相比之下，買房每個月的花費不僅比較少，而且還清房貸後，自己手上還有了一筆不動產。這麼一算，絕對是買房子更合理。然而，這個問題並沒有這麼單純。

首先，當購買公寓時，會產生一些附帶費用。例如購屋時所產生的各種雜費，還有房屋稅、管理費、修繕公費等。假設房屋稅每年15萬日圓，管理費和修繕公費每月2萬日圓，最終支付的金額如A所示。

A

自備款500萬日圓

償還房貸費用6,072萬日圓

各種雜費400萬日圓

管理費、修繕公費

2萬日圓 X 12個月 X 30年 ＝ 720萬日圓

房屋稅15萬日圓 X 30年 ＝ 450萬日圓

總計8,142萬日圓

B

資產2,000萬日圓－費用8,142萬日圓＝ -6,142萬日圓

要支付完房貸跟這些附帶費用，房子才實實在在變成自己的不動產。高興之餘，你或許忘記了固定資產還有個陷阱，也就是前文中提到的折舊。你手中的房屋從購買到還完貸款已經過去了30年，如今它怎麼可能還保有當年的4,500萬日圓價值？

這裡隱藏著一個巨大的陷阱。還完房貸後，留在你手中的資產不可能價值4,500萬日圓。我們暫且假設殘值是2,000萬日圓好了。

這麼一來，這次購物的最終損益情況就如上述B所示。可以看出，即便減去這個資產殘留的2,000萬日圓，最終你支付了6,142萬日圓的費用（為了方便計算，這裡省略了將未來價格折現為現值的步驟）。

而另一方面，若是租屋的話又會怎樣呢？公平起見，租屋時附帶產生的各種費用，我們也來計算一下。

首先，租屋時需要額外支付押金、禮金和仲介費。最近雖然很多地方都不再收取這類費用，但這裡還是假設禮金是2個月的房租，押金是2個月的房租，仲介費是1個月的房租，首次租屋一共需要繳交5個月份的房租。然後每兩年續約一次，續約時需要額外支付相當於1個月房租的錢。

如此一來，租屋30年需要支出的金額是：

（30年X12個月）＋（續約費30年÷2）＋首次租屋時需支付的5個月房租＝380個月份的房租

每個月18萬日圓的房租，一共380個月，總額為6,840萬日圓。

與買房產生的費用相比較，兩者之差了698萬日圓。

為了方便大家理解，我們再把這筆錢換算成每月的花費來看。30年就是360個月，算下來，買房每個月的花費是17萬日圓，而租房每月是19萬日圓。

這組數字與前面那組比較起來，不覺得感覺完全不一樣嗎。這麼看來確實買房每個月能省下2萬日圓。但藉由這樣的分析，我們也可以看出資產留下的殘值，也沒有想像中那樣保值。

費用總額

買房6,142萬日圓

租屋6,840萬日圓

698萬日圓

每月費用

買房17萬日圓

租屋19萬日圓

長期來看，還是租屋更合理

還有一個不能忘記的重點，那就是租屋比較自由，隨時都可以解約。而相對的，貸款買房後，就會有長達數十年持續償還房貸的義務。只要你沒有把房子賣掉，那麼接下來的幾十年，你就需要認真工作，努力還款。

如果是在以往採取「終身雇用制」的企業環境，那麼的確就算是長期貸款，也能確保持續還貸不會出問題。然而現在已經是公司要求員工提前退休，或是退休前公司就倒閉的時代了。在這種環境下，長達數十年的長期貸款就有相當大的風險。

此外也要考量，隨著家庭成員的變化，我們對住房的需求也會變化。你有幾個小孩？孩子們長大了以後，現在的住房空間是否足夠？孩子們長大成人、獨立生活之後，我們又需要什麼樣的居住空間呢？

家庭的生活方式不斷變化，購買自住房屋顯然無法應對這種變化了，不過如果租屋，就能讓你自由靈活地因應各種變化去調整。

我們再看回前一個理財秘訣提到的租屋例子，假使住在每月租金18萬日圓的房子裡15年後，搬到一個月租金12萬日圓的房子裡住10年，最後再搬到一個月租金10萬日圓的地方住5年。先不去計算搬家所產生的費用，這樣算下來，還是租屋比較便宜。而且省下的這456萬日圓，可是不容小覷的一筆開銷。

結果，在這裡就出現了前文所提到的固定資產問題，也就是面對經濟狀況與家庭狀況的變化，不動產對此的應變調整性比較差。

從當今的會計趨勢來看，買房並不是一個明智的決定。雖然租屋的租金會略高於買房的房貸，但你隨時都能解約，隨時都能換到更適合的空間，所以租屋明顯利大於弊，風險也更小，以結果來看，花費也比較便宜。

如果換個說法來看，買房等於是犧牲資產的流動性來換取一個寬敞的家；而租屋，則是除了實際的住房價值外，還多支付了一些補貼金額，以獲得隨時可以解約的選擇。

買房的金額＝居住價值

租房的租金＝居住價值＋解約時必須付出的各項費用

如果是一直租同樣大小的房子，那麼加上解約時所必須付出的一些費用後，租屋所花的金額的確會比較高一些。不過，這部分多出的花費，可以透過靈活換屋而被充分吸收，結果還是會比較便宜。

最後千萬不要忘了，買房會降低你的資產流動性，以及讓你背負龐大的風險。

購買10年後可以賣掉的公寓

關於買房好還是租屋好做了不少比較，終究買房對於家庭收支會造成很大的衝擊，所以還是需要認真研究一下。

前面已經提過，購買房屋這種固定資產，是一個風險極高的購物行為。雖然短期來看，買房比租屋的開銷要少，但買房還是存在著更大的風險。

不過，我們還是有方法可以降低這樣的風險。那就是購買10年後能夠賣掉的公寓。

一直以來，提到自用住宅，許多人的感覺就是「永遠的家」。不過現在，想持續擁有房子當然沒問題。不過，因應家庭的經濟狀況變化以及生活模式的變化，也應該同時具有及時換屋的選項。

如果購買了一間10年後可以賣掉的房子，就可以應付10年內發生的變化。而10年後，再判斷「要繼續住下去？還是要賣掉？」也不遲。這種擁有多一個選項的安心感，自然心情也會輕鬆許多。

房子賣掉後，你可以依照當時的生活模式，選擇購買中古屋或是租屋，決定權都在你自己手中。

至於怎樣的房子在轉手時能賣個好價錢，我可以為大家提供幾點參考，我買房的時候，是按照以下這些條件來挑選的。

公寓的購買條件

①公寓優於獨棟房屋（公寓市場較大，容易脫手）

②距離地鐵步行10分鐘以內（中古屋的房價不會跌太多，如果只是離公車站近的公寓，那就較難脫手）

③屋齡5年內（即使10年後也不算太舊，仍然有市場，容易脫手）

④未來計畫開發的地區（10年後房價可能會漲，公寓會越來越值錢）

例如，東京廣尾的Residence社區，建築物屋齡也不短，但現在這個社區的中古屋依然可以售出高價。這是因為社區剛建成時種植的樹木，經過多年生長，現在已茂然成林，社區環境十分優美，現在的居住環境可說比剛建成的時候還要好很多，所以這裡的房價並未下跌。從會計上來看，隨著時間流逝價值應該只跌不增的公寓，如果周圍環境越來越好，房價也是有可能增高。

此外，即使不賣掉也可以考慮出租。10年後能夠脫手的房子，表示想找房客也會很容易。如果你的房子本身有價值，那你就多了一個選擇，要賣要租都可以。

像這樣以換屋為前提購買固定資產，這種方法能夠確保資產的流動性。我稱之為換購規則。

書籍介紹

本文摘錄自《會計思維：你的最強理財武器（二版）》，日出出版

作者：小山龍介、山田真哉
譯者：阿修茵

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Photo Credit: 日出出版

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責任編輯：翁世航
核稿編輯：潘柏翰