爛尾樓風暴9：它山之石可以攻錯，但日本、台灣政經體制不同中國難以借鏡

中國經濟正陷於泥坑，始作俑者是房地產。一度貢獻GDP將近25%比例的中國房地產，自2020年中國主政者為房地產企業資金借貸劃出「三道紅線」以來，房地產企業長期以來的槓桿操作失去憑藉，房子蓋到一半蓋不下去的爛尾樓問題，以及新房子賣不出去、建商大量減少建案等問題層出不窮。我們從「爛尾樓」出發，管窺整體問題的一端。

（中央社）中國從2022年開始颳起爛尾樓風暴，然而早在數十年前，日本、台灣與東南亞多國都曾經走過這段坎坷路。或許他人的經驗得以借鏡，然而根本上的政治與經濟體制不同，使得中國仍不得不摸著石頭過河。

「在城市發展與開發的過程之中，爛尾樓並不是罕見情形，然而大規模且系統性的爛尾樓，才是罕見的情況」，上海一名熟悉房地產業的證券分析師James（化名）開宗明義地告訴《中央社》記者。

他說，在市場運作的機制之下，只要房地產開發商本身的資金遇到問題，難以周轉，就有可能會有工期延宕，甚至是爛尾的可能性，這並不是什麼樣的新鮮事，畢竟「每個企業本身的問題、經營的目標都不一樣，有些人追求高報酬自然面臨較高的風險」。然而如果當市場上的開發商都不約而同地發生類似的問題，加上政策介入、外在環境加劇衝擊，那麼就會發生大規模的爛尾事件，「這就不是正常事」。

中國自2022年爆發的爛尾樓風暴，就像他口中所說的「不是正常事」，不只體質不健全的開發商受到打擊，就連恆大或是曾被視為模範生的碧桂園都難以倖免，一方面想盡辦法籌措資金為公司續命，另一方面則在官方「保交樓」的大旗之下，傷透腦筋。

然而，在面對「爛尾樓風暴」時，中國稱不上是孤單，因為在過去的數十年間，許多國家曾發生過爛尾樓情況，規模大小各有不同，有零星也有大規模案件。正所謂「它山之石，可以攻錯」，身陷泥淖之中的中國房地產市場要如何擺脫眼前的困境，日本與台灣的經驗或許可成為借鏡的對象。

Photo Credit: 中央社

預售制度特殊性 成中國系統性爛尾原因

在不動產行業中打滾了30多年的老譚（化名）早年靠著在中國投資房地產累積了些財富，過去10多年，他的事業重心轉往了日本，雖然常和日本人、台灣人打交道，但主要客戶仍是中國人。

今年5月間，老譚在東京接受《中央社》記者訪問時不諱言，「中國人在日本買房的情形本來就不少，這幾年國內（中國）經濟不好、監管嚴格，結果是驅使更多有錢人來日本買房。」

老譚提到，日本過去也曾發生過大規模爛尾樓情形，日本在90年代泡沫破裂後帶動了一波開發商倒閉的情形，許多的建案興建到一半就因資金斷鏈而蓋不下去。有些建案還能得到資金挹注而順利完工，然而當中也有不少因為等不到救命錢而就此擱置的案件。

他指出，當時不少主打滑雪、溫泉的度假勝地周圍，大規模興建公寓與別墅，然而隨著破沫破裂後而乏人問津。雖然日本後續透過政策等各方面的努力走出了經濟泥淖，然而至今仍然可以在部分度假勝地外圍看到當時遺留下來的痕跡，部分建物群甚至因為開發終止、無人管理而破敗不堪。

老譚說，中國這次的爛尾樓風暴，顯示出中國預售屋制度的「特別性」。以日本為例，在購買預售屋的時候，並不用支付全額費用，而是支付一筆訂金，金額大約是總價的1成左右，接著除了部分另有規定的費用需繳交外，就是等待交屋後付清尾款再開始還貸款。而且這筆預先支付的訂金會受到相關第三方機構擔保，若是開發商因故無法交屋，這筆訂金可以取回。

事實上，台灣也採取了類似的預售與金融監管措施保障消費者。

目前依據內政部的相關規定，有5項履約擔保機制要列入預售屋買賣定型化契約的應記載事項，分別是「不動產開發信託」、「價金返還保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」。

以「價金返還保證」為例，在消費者向開發商購買預售屋時，開發商必須與金融機構簽訂契約，若未來開發商未能如期交屋，金融機構將返還消費者繳納的價金；「價金信託」則是確保開發商專款專用，不會將消費者支付的頭期款、工程款之類的資金挪為他用。

老譚說，中國爆發爛危樓事件後，有一次和日本的客戶聊到中國爛尾樓屋主們掀起「停貸潮」一事，對方對於「還沒拿到房就要繳貸款」、「建商蓋不下去了仍要繳貸款」的情形表示不可思議。

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缺乏相關保障 中國屋主維權成本高

證券分析師James在談到中國房地產預售制度時不諱言表示，台灣或日本的預售制度確實比較好，不用一開始就把錢全部交出去，而且也有第三方監管措施，如果開發商真的發生什麼事，消費者也能有一定的保障。

但是在中國，消費者要買房，錢必須先付給開發商，開發商蓋完後再交屋，「責任由消費者承擔」。若是開發商出事了、蓋不下去了，消費者等不到交屋，仍然需要繼續還貸款，「確實有些人認為要對於開發商預先收取的資金做有限監管，然而實際執行上並不如外界期待」。

另一個中國與台灣、日本的不同之處，James直言是「維權的成本與風險」，「不是每個屋主都有時間跟心力去維權的，雖然有時可以從媒體上看到一些報導，但是沒有被報導的恐怕更多。而且有些人也會擔心自己的身分被公開後會有不必要的麻煩。」

政經體制不同 中國處理爛尾樓的方式也不同

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨接受《中央社》訪問時比較了日本與中國面對類似事件的處理方式。

他指出，過去日本的房市破沫後，解決方式是從民間慢慢去化，而且時間拉得很長，然而中國是中央集權的政治體制，去化模式是動用中央的力量達成目標，包含控制銀行的決策，所以這次才會出現「保交樓」、「白名單」等事情。

他指出，綜觀中國這次爛尾樓風暴，開發商積欠債務的對象包含消費者、銀行、承包廠商，而在這樣的情形之下，官方要求優先處理與消費者之間的問題，因為如果消費端的問題沒有解決，那麼就很可能造成政治不穩定。

他認為中國政府確實試圖修復這次造成的創傷，但是步調上可能不會那麼快，過去中國的房地產市場好了20年，如果能花5年平息，算是快的了。中國必須要放棄追求「V型反轉」，因為現在的情形顯示「V型反轉」一定無法做到。

對於這次中國爛尾樓風暴以及後續衍伸的不動產市場動盪，徐佳馨形容，中國的房地產市場已經漲了20年，而且幾乎沒有回檔，於是房地產的角色從一開始的住宅面、金融面，到最後就成了信仰，「好了20年的東西，自然就覺得他不會倒，但是當大家都覺得他不會倒的時候，就是風險比較高的時候。」

新聞來源

• 中國爛尾樓9 / 它山之石難攻錯 政經體制不同中國無法完全複製（中央社）

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• 爛尾樓風暴2：危及社會安定、影響超乎預期，中國政府介入問題仍難解
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責任編輯：翁世航
核稿編輯：馮冠維