年薪破百萬在台北買不起房？調整資產配置，買房不難！

本文作者：VI College價值投資學院台灣區總經理黃士豪

買房是很多人畢生夢想，許多上班族開始投資的動機，也是希望透過能扣除每月支出後、盡可能放大剩餘的存款，更快買到人生第一間房。但是看著房價不斷飛漲，媒體不斷報導百萬年薪工程師、醫師都無法在台北置產，讓很多人感到恐慌、甚至放棄買房念頭。

32歲的飛輪教練阿謙很努力賺錢，汲汲營營忙於工作，希望能買一兩千萬的房子，好安身立命。為了達成目標他相當努力培養技能，除了具有飛輪跟肌力教練資格外，平時也提供學員筋膜按摩服務。

因為服務口碑很好，目前團體加個人每月穩定都有100小時課程，即使前段時間疫情不穩定也只有少掉一成教練收入，月收入約為6至10萬。

對於未來目標，阿謙除了希望可以透過被動收入增加、改變目前靠時間及體力換取金錢的現況，也希望能夠買入兩間2000萬的房子，一間自住、一間出租賺取被動收入。

既有資產配置上，由於懷抱著買房夢，因此阿謙保留110萬活存現金，另外有一張台幣56萬的美元保單，投入美股58萬有不錯獲利。

買房對平均月收入8萬的阿謙來說是否為不可能任務？我認為，阿謙應該先拋掉想法便是：別為了賺頭期款而投資。

遇到像阿謙這樣懷抱著買房夢的學員，我都會先要他們反覆問自己：為什麼要買房？

如果從資產及投資角度來看，房子算是防守型資產，如果將房屋價值放進整個資產配置後，花在買房的錢就不能超過總資產50%，否則就會讓自己變成房奴，更會因為多數資產都卡在房子，而因為房價變化影響心態。

假設買房能為自己帶來安全感，那這想法相當好、也值得去達成這個人生目標，這時就可以思考如何利用投資來幫自己買房。

以阿謙希望買到2000萬的房這個目標來看，房價2000萬首購需支出頭期款為400萬，這時除了要因為固定支出增加房貸這一項，因此要提高保障型資產外，也要確保進攻型投資組合有400萬，並透過選擇權等投資方式妥善配置讓自己能利用每年10-20%投資報酬來支付房貸本金及利息。

在與阿謙諮詢對談過程中，我也看到許多保守型投資人最容易落入的「陷阱」：認為是保障，其實處於風險中。

將錢投入投資市場，因為跌價造成損失，這是一種可視但未知的風險。但是如果將錢都投入到定存、活存現金中，每年因為通貨膨脹造成損失，加上失去將錢轉進保守型甚至進攻型投資組合中能產生的獲利，這是屬於容易忽略但已知的風險。

保障型資產是為了當有突發風險產生時，讓我們不用擔心生計並可渡過半年時間進行避險。就阿謙每月支出約5萬來說，保留30萬是足夠的。特別是在進攻型投資組合都握有許多高價值公司並有不錯獲利時，應該將額外80萬緊急帳戶資金及活存轉進進攻型投資組合，才能更快達成買房目標。

而究竟是否該買第二間房出租賺取被動收入，我也請阿謙好好想想：買第二間房的目的是什麼？

如果買房是為了投資，那麼比起將一大筆錢投入保守型資產，以阿謙還年輕並且收入相對穩定情況下，該如何積極進攻讓自己退休時可以擁有千萬甚至億萬資產，才是最適當思考方式。

在阿謙現有投資組合當中，我也看到在許多學員資產配置中都會出現的「投資型保單」。這類同時具備投資及保險功能的保單屬於保守型資產，因此建議在購買時要注意投入金額加上其他保守型投資不要超過總資產20%外，更要先釐清以下關鍵。

首先便是保單報酬形式為何？是在一定年限後固定會發放股息給保戶，還是保險公司會每年將這些錢投入特定投資標的做為報酬？這些資產增長能否看得見，甚至是否穩定，必須先了解。

其次則是這些保單綁約年限，這會影響可動用資金及運用彈性。當然，既然是保險更要確認又是綁定哪方面保險，在自己真正需要時是否能夠降低醫療或意外造成風險。懂得從資產角度思考保單，可以讓你在投資道路上少走相當多冤枉路。

附帶一提，想在買房時擁有好的貸款條件，一定要趁有穩定好工作的時候申貸較佳。面對通膨升息時代的來臨，大家務必聰明善用資產配置成為人生最佳助力，而不是讓買房成為拖垮自己財務的稻草。

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