Beitrag von ITERA-Gruppe

𝗘𝗶𝗱𝗴. 𝗔𝗯𝘀𝘁𝗶𝗺𝗺𝘂𝗻𝗴 𝗮𝗺 𝟮𝟰. 𝗡𝗼𝘃𝗲𝗺𝗯𝗲𝗿 𝟮𝟬𝟮𝟰: 𝗠𝗶𝗲𝘁𝗿𝗲𝗰𝗵𝘁𝗹𝗶𝗰𝗵𝗲 𝗩𝗼𝗿𝗹𝗮𝗴𝗲𝗻 Am 24. November 2024 stimmen die Schweizer Bürgerinnen und Bürger über zwei wichtige mietrechtliche Vorlagen ab. Der Bundesrat und das Parlament empfehlen ein Ja zu diesen Änderungen des Obligationenrechts, die auf parlamentarische Initiativen zurückgehen. 𝗨𝗻𝘁𝗲𝗿𝗺𝗶𝗲𝘁𝗲 Die erste Vorlage betrifft die Änderung des Mietrechts zur Untermiete. Sie führt zu strengeren Regeln für die Untermiete, um Missbräuche zu verhindern. Zukünftig müssen Mieterinnen und Mieter ein schriftliches Gesuch stellen und die Zustimmung der Vermieterschaft einholen. Änderungen müssen ebenfalls mitgeteilt werden. Vermieter können die Untermiete untersagen, wenn sie länger als zwei Jahre dauert. Zudem steht künftig ausdrücklich im Gesetz, dass das Mietverhältnis wegen einer unzulässigen Untervermietung gekündigt werden kann. 𝗞𝘂̈𝗻𝗱𝗶𝗴𝘂𝗻𝗴 𝘄𝗲𝗴𝗲𝗻 𝗘𝗶𝗴𝗲𝗻𝗯𝗲𝗱𝗮𝗿𝗳 Die zweite Vorlage betrifft die Änderung des Mietrechts zur Kündigung wegen Eigenbedarf. Künftig reicht es aus, wenn der Eigenbedarf "bedeutend und aktuell" ist, um eine Kündigung geltend zu machen. Diese neue Regel spielt vorwiegend bei den folgenden Fällen eine Rolle: Beim Kündigungsschutz nach einem Rechtsstreit, bei einer Mieterstreckung, oder wenn jemand eine Immobilie neu erworben hat. In diesen Fällen soll die Eigentümerschaft den Eigenbedarf einfacher geltend machen können. Mieter/innen können sich weiterhin gegen frühzeitige Kündigungen wehren, wobei die Gerichte die Interessen beider Seiten abwägen müssen. Wenn die Mieter/innen durch eine Kündigung einen finanziellen Schaden erleiden, bleibt der bisherige Vermieter oder die bisherige Vermieterin schadenersatzpflichtig. 𝗠𝗲𝗱𝗶𝗲𝗻𝗺𝗶𝘁𝘁𝗲𝗶𝗹𝘂𝗻𝗴 |𝗮𝗱𝗺𝗶𝗻.𝗰𝗵: https://lnkd.in/e7vnJS2x

𝗘𝗶𝗱𝗴. 𝗔𝗯𝘀𝘁𝗶𝗺𝗺𝘂𝗻𝗴 𝗮𝗺 𝟮𝟰. 𝗡𝗼𝘃𝗲𝗺𝗯𝗲𝗿 𝟮𝟬𝟮𝟰: 𝗠𝗶𝗲𝘁𝗿𝗲𝗰𝗵𝘁𝗹𝗶𝗰𝗵𝗲 𝗩𝗼𝗿𝗹𝗮𝗴𝗲𝗻 Am 24. November 2024 stimmen die Schweizer Bürgerinnen und Bürger über zwei wichtige mietrechtliche Vorlagen ab. Der Bundesrat und das Parlament empfehlen ein Ja zu diesen Änderungen des Obligationenrechts, die auf parlamentarische Initiativen zurückgehen. 𝗨𝗻𝘁𝗲𝗿𝗺𝗶𝗲𝘁𝗲 Die erste Vorlage betrifft die Änderung des Mietrechts zur Untermiete. Sie führt zu strengeren Regeln für die Untermiete, um Missbräuche zu verhindern. Zukünftig müssen Mieterinnen und Mieter ein schriftliches Gesuch stellen und die Zustimmung der Vermieterschaft einholen. Änderungen müssen ebenfalls mitgeteilt werden. Vermieter können die Untermiete untersagen, wenn sie länger als zwei Jahre dauert. Zudem steht künftig ausdrücklich im Gesetz, dass das Mietverhältnis wegen einer unzulässigen Untervermietung gekündigt werden kann. 𝗞𝘂̈𝗻𝗱𝗶𝗴𝘂𝗻𝗴 𝘄𝗲𝗴𝗲𝗻 𝗘𝗶𝗴𝗲𝗻𝗯𝗲𝗱𝗮𝗿𝗳 Die zweite Vorlage betrifft die Änderung des Mietrechts zur Kündigung wegen Eigenbedarf. Künftig reicht es aus, wenn der Eigenbedarf "bedeutend und aktuell" ist, um eine Kündigung geltend zu machen. Diese neue Regel spielt vorwiegend bei den folgenden Fällen eine Rolle: Beim Kündigungsschutz nach einem Rechtsstreit, bei einer Mieterstreckung, oder wenn jemand eine Immobilie neu erworben hat. In diesen Fällen soll die Eigentümerschaft den Eigenbedarf einfacher geltend machen können. Mieter/innen können sich weiterhin gegen frühzeitige Kündigungen wehren, wobei die Gerichte die Interessen beider Seiten abwägen müssen. Wenn die Mieter/innen durch eine Kündigung einen finanziellen Schaden erleiden, bleibt der bisherige Vermieter oder die bisherige Vermieterin schadenersatzpflichtig. 𝗠𝗲𝗱𝗶𝗲𝗻𝗺𝗶𝘁𝘁𝗲𝗶𝗹𝘂𝗻𝗴 |𝗮𝗱𝗺𝗶𝗻.𝗰𝗵: https://lnkd.in/e7vnJS2x

⭐️ Aus dem WEG-Recht: Wann ist der Beschluss über eine Sonderumlage bestimmt genug? ⭐️ Immer wieder kommt es vor, dass eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern einen Finanzbedarf hat, der über die Erhaltungsrücklage hinausgeht oder aus dieser nicht finanziert werden soll oder kann (z. B. weil die Kosten nur von einem Teil der Eigentümer zu tragen sind). Der Verwaltung bleibt dann nichts anderes übrig, als den Finanzbedarf über eine sog. Sonderumlage zu decken. Doch wie bestimmt muss ein Beschluss über eine solche Sonderumlage sein? Mit dieser Frage hatte sich der BGH in seiner Entscheidung vom 23.02.2024 (Az. V ZR 132/23) zu befassen. Die Richter in Karlsruhe stellten klar, dass grundsätzlich in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein muss. Hierfür ist nach Ansicht des BGH allerdings ausreichend, wenn der geschuldete Einzelbetrag von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann. Ist also der Gesamtbetrag der Sonderumlage im Beschluss genannt sowie der Verteilungsschlüssel, wie der Betrag auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden soll (z. B. nach Miteigentumsanteilen), dann ist der Bestimmtheit des Beschlusses Genüge getan. Jeder Eigentümer kann mit diesen Angaben seinen Anteil einfach und zweifelsfrei selbst ermitteln. Damit ist auch der Schutz eines etwaigen Sonderrechtsnachfolgers gewahrt, der an den gefassten Beschluss gebunden ist. Daneben kann der Verwalter bereits mit der Einladung zur Eigentümerversammlung eine Liste mit dem auf jeden Eigentümer entfallenden Betrag zusenden und im Rahmen der Beschlussfassung darauf ergänzend Bezug nehmen. Damit dürften jegliche Zweifel an der Höhe der Einzelbeträge behoben sein. https://lnkd.in/ez_zHGU8 #WEGRecht #Wohnungseigentumsrecht #Wohnungseigentumsgesetz #Wohnungseigentum #Wohnungseigentümer #Wohnungseigentümergemeinschaft #GemeinschaftderWohnungseigentümer #Sonderumlage #Verwalter

📢 BGH-Urteil: Eigenbedarfskündigung für Cousins abgelehnt! Der Bundesgerichtshof hat kürzlich ein interessantes Urteil im Mietrecht gefällt (BGH, Urteil vom 12. Juli 2023 – VIII ZR 276/23). Die Entscheidung betrifft die Eigenbedarfskündigung und hat Auswirkungen auf Vermieter und Mieter gleichermaßen. 🔹 Kernaussage des Urteils: Cousins und Cousinen gelten nicht als "Familienangehörige" im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Cousins reicht daher nicht aus, um einen Mieter aus seiner Wohnung zu kündigen. 🔹 Hintergrund: In dem verhandelten Fall wollte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einem Mieter wegen Eigenbedarfs für einen Cousin eines Gesellschafters kündigen. Der BGH stellte klar, dass der Begriff "Familienangehörige" enger auszulegen ist und Cousins nicht darunterfallen. Dies bedeutet, dass Eigenbedarfskündigungen zukünftig restriktiver gehandhabt werden müssen. 🔹 Bedeutung für die Praxis: Für Vermieter: Es wird schwieriger, Eigenbedarfskündigungen durchzusetzen, wenn es sich um entferntere Verwandte handelt. Für Mieter: Mehr Sicherheit und Schutz vor unberechtigten Kündigungen. Dieses Urteil unterstreicht die Wichtigkeit einer sorgfältigen Prüfung und Begründung von Eigenbedarfskündigungen.

„Heilungswirkung tritt ein.“ – „Nein.“ – „Doch.“ – „Nein!“ – „Doch!“ – „NEIN!!!“ Das ist laut Immobilienwirtschaft (Haufe Group) die Kurzfassung eines rechtlichen Disputs, der sich seit einiger Zeit zwischen dem Bundesgerichtshof (BGH) und dem Landgericht (LG) Berlin abspielt. Es geht um die Frage, welche Wirkung die „Schonfristzahlung“ (die Nachzahlung von Mietschulden) auf eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen hat. Laut BGH „heilt“ diese nur eine fristlose (aber nicht eine ordentliche!) Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Das LG Berlin hat mehrfach der Einschätzung des BGH widersprochen. Kurzum: Der Gesetzgeber ist am Zug. Die pisa Versicherungsmakler GmbH als von Versicherern unabhängige Fachversicherungsmaklerin für die Bauplanungsbranche ist die kompetente Ansprechpartnerin, wenn es um die (berufliche) Risikoabsicherung von Euch Architekt:innen, (Bau-) Ingenieur:innen, Beratenden Ingenieur:innen, Vermessungsingenieur:innen und anderen Bauplaner:innen geht. Mehr unter https://lnkd.in/efiVWzv #mitsicherheitpisa #versicherungsmakler #architekten #bauingenieure #beratendeingenieure #vermessungsingenieure https://lnkd.in/dGMUex8r

𝗥𝗲𝗰𝗵𝘁𝘀𝘀𝗶𝗰𝗵𝗲𝗿𝗵𝗲𝗶𝘁 𝗳ü𝗿 𝗩𝗲𝗿𝗺𝗶𝗲𝘁𝗲𝗿: 𝗗𝗲𝗿 𝗕𝘂𝗻𝗱𝗲𝘀𝗴𝗲𝗿𝗶𝗰𝗵𝘁𝘀𝗵𝗼𝗳 𝘀𝘁ä𝗿𝗸𝘁 𝗲𝗿𝗻𝗲𝘂𝘁 𝗱𝗮𝘀 „𝗞ü𝗻𝗱𝗶𝗴𝘂𝗻𝗴𝘀𝗱𝗼𝗽𝗽𝗲𝗹“ In einem aktuellen Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 106/23) vom 23. Oktober 2024 bestätigt der Bundesgerichtshof (BGH) erneut seine klare Linie: Eine Schonfristzahlung durch den Mieter heilt zwar die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, nicht jedoch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung. 𝗗𝗲𝗿 𝗙𝗮𝗹𝗹 Die Mieter einer Berliner Wohnung waren seit drei Monaten im Mietrückstand und wurden vom Vermieter sowohl fristlos als auch ordentlich gekündigt. Nach umgehendem, vollständigen Ausgleich dieser Rückstände kam es zu einem Rechtstreit, der letztlich der BGH zugunsten des Vermieters entschied – die ordentliche Kündigung blieb wirksam. Das Landgericht Berlin II vertrat in diesem Fall eine entgegengesetzte Auffassung und bekräftigte, dass der Mieterschutz Vorrang haben müsse. Doch der BGH widersprach dieser Sichtweise und stellte klar: Der Gesetzgeber beabsichtigt keine vollständige Heilung durch die Nachzahlung, da der ursprüngliche Vertrauensbruch des Mieters bestehen bleibt. 𝗪𝗮𝗿𝘂𝗺 𝗶𝘀𝘁 𝗱𝗮𝘀 𝘄𝗶𝗰𝗵𝘁𝗶𝗴? Das Urteil schützt Vermieter davor, dass das „Kündigungsdoppel“ seine Wirkung verliert und unterstreicht die Bedeutung der vertragstreuen Zahlungspflicht der Mieter. Mieter können daher trotz Nachzahlung nicht sicher sein, ein Mietverhältnis aufrechtzuerhalten, wenn ein gravierender Pflichtverstoß vorliegt. 𝗙𝗮𝘇𝗶𝘁 Für Vermieter bleibt das „Kündigungsdoppel“ ein starkes Instrument. Bis der Gesetzgeber anders entscheidet, behalten sie die Oberhand – auch bei strittigen Konstellationen wie in Berlin. Den vollständigen Artikel von Maximilian Müller-Stärke lesen Sie in unserem Newsletter Immobilienrecht - Ausgabe November 2024 (Link, siehe unten). #Immobilienrecht #BGH #Mietrecht #Kündigung

Kündigungsschutz für Mieter - Was Sie als Vermieter beachten müssen Haben Mieter und Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen, so können Mieter diesen Vertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Bei den Vermietern sieht das anders aus, diese benötigen einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund.   Denn einer der wichtigsten Grundsätze des sozialen Mietrechts und des Kündigungsschutzes für Wohnungsmieter ist: Grundlose Kündigungen durch den Vermieter sind nicht zulässig. Nur bei schweren Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag kommt eine Vermieterkündigung in Betracht. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter seine Miete gar nicht oder ständig unpünktlich bezahlt. In diesen Fällen ist dann jedoch auch gleich eine fristlose Kündigung möglich.   Lässt sich der Mieter nichts zu schulden kommen, so kann der Vermieter nur in Ausnahmefällen kündigen. Diese sind:   📍 Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigt.   📍 Wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Hauses oder der Wohnung gehindert wird. 

Mieterhöhung: Miethöhe kann vom Vermieter nicht einseitig bestimmt werden! Nach der gesetzlich nicht abdingbaren Vorschrift (§ 558a Abs. 5 BGB) ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann gem. § 558a Abs. 2 BGB u. a. Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei die Benennung von 3 Vergleichswohnungen genügt. Diese gesetzliche ... https://lnkd.in/gMpYWj_J

Wenn du eine Eigenbedarfskündigung erhalten hast, denkst du womöglich wie die meisten Mieter, bei einem Widerspruch keine Chance zu haben. Aber täusch dich nicht: Häufig sind Eigenbedarfskündigungen formal bereits unwirksam. Zusätzlich gibt es Härtefallgründe, die deinen Widerspruch rechtfertigen. Mehr erfährst du hier: #Eigenbedarfskündigung #Mietrecht

Es gibt eine Mieterin, die mittlerweile binnen drei Jahren vier Eigenbedarfskündigungen erhalten hat - immer zugunsten eines anderen Verwandten der Vermieterin. Sie legt stets Widerspruch ein, dann hört sie nichts mehr - abgesehen von der dann folgenden nächsten Kündigung (erst sollte der Sohn, dann die Tochter usw). Für sie grüßt also alle paar Monate das Murmeltier. Natürlich kann man in diesen Fällen erwägen, negative Feststellungsklage zugunsten der Mieterin zu erheben, aber wer tut das schon - abgesehen davon, dass es nicht einmal Rechtsschutzversicherungen decken. Die psychischen Folgen und Belastungen gerade für ältere Mieter sind immens - und die Sankionslosigkeit solcher Kündigungssalven ist auch ein Problem. Natürlich könnte sie auch etwaige anwaltliche Auslagen, die sie im Rahmen der Beratung zahlt, bei der Vermieterin geltend machen und ggf. einklagen, aber wer tut das denn schon. Ich bin der festen Überzeugung, dass Vermieter/innen wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen - das folgt schon aus Art. 14 I GG. Ich bin aber auch der Meinung, dass es bestimmte Verhalten gibt, die von Art. 14 I GG irgendwann nicht mehr gedeckt sind und abgestellt gehören. Man kann sich vorstellen, was im Kopf einer alleinstehenden Dame über 65 passiert, wenn sie auch nur den Briefkasten öffnet. Auch hier ist es dem Gesetzgeber durchaus ermöglicht, Regelungen gegen solche und ähnliche Missstände zu treffen. Aber in Berlin ruhen ja diverse Vorschläge (die übrigens diesen Fall gar nicht erfassen würden, aber § 573 II Nr. 2 BGB allgemein betreffen) - und ich habe Zweifel, ob es in dieser Legislaturperiode noch etwas wird mit der Umsetzung des Koalitionsvertrages auch insofern. #Eigenbedarf #Kündigung #Mietrecht #Gesetzgeber