Mängel Beim Schwarzbau? Schwarzarbeit ist kein Bau Mangel!
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Nach Urteil des Bundesgerichtshofs ist nun klar - kein Grundstücksmangel bei Schwarzarbeit
Ist ein Gebäude durch Schwarzarbeit errichtet, bedeutet dies noch keinen Grundstücksmangel. Anknüpfungspunkt ist stets ein konkreter Mangel. Welche Richtung die Rechtsprechung eingenommen hat und wie man bei Baumängeln richtig vorgeht, zeigt folgender Artikel.
Mängelanspruch beim Schwarzbau?
Mit seinem Urteil vom 28. Mai 2021 (Fundstelle:V ZR 2/20) stellt der Bundesgerichtshof fest, dass ein Schwarzbau nicht ausreicht, um den Verdacht unsachgemäß ausgeführter Bauarbeiten zu erwecken.
Nach Kauf eines Grundstücks macht die Klägerin Mängelansprüche geltend. Das Gebäude auf dem Grundstück weist Baumängel auf. Erst im Nachhinein stellt sich heraus, dass Teile des Gebäudes durch Schwarzarbeit errichtet worden sind. Die Klägerin meint, hierüber arglistig durch den Verkäufer getäuscht worden zu sein, daher greife der vertraglich vereinbarte Haftungsausschluss nicht.
Der BGH entschied jedoch zugunsten des Grundstücksverkäufers. Allein der Umstand, dass beim Bau des Gebäudes Schwarzarbeit im Spiel war, indiziert noch keinen Baumangel. Auch habe der Verkäufer nicht arglistig über den Schwarzbau getäuscht. Arglist im Sinne des §444 BGB bezieht sich stets auf konkrete Mängel. Ein solcher Grundstücksmangel liegt in diesem Fall nicht bloß aufgrund von Schwarzarbeit bei den Bauarbeiten des Gebäudes vor.
Nach Revision des Beklagten: kein Mängelanspruch
Gemäß § 1 Abs. 2 SchwarzArbG liegt Schwarzarbeit vor, sobald Werk- oder Dienstleistungen erbracht werden und hierbei den sozialversicherungsrechtlichen Melde-, Beitrags- oder Aufzeichnungspflichten nicht nachgekommen wird. Verstöße gegen diese Pflichten können sowohl strafrechtliche als auch steuerrechtliche Folgen mit sich bringen. Eine mangelhafte Leistung des vereinbarten Werkes bzw. der vereinbarten Dienstleistung bedeutet dies allerdings noch nicht.
Beurteilen lässt sich die Mangeleigenschaft laut Bundesgerichtshof anhand von Faktoren, die auch tatsächlich Einfluss auf den Wert des Grundstücks haben können. Schwarzarbeit betrifft hingegen lediglich sozialversicherungsrechtliche Pflichten und nicht die vereinbarte Beschaffenheit der zu erbringenden Leistung.
Wurde das Gebäude schwarz gebaut, hat dies keinen Einfluss auf den Wert des Grundstücks. Sowohl mit als auch ohne erfolgte Meldung der Tätigkeit, etwa beim Finanzamt, kann ein Grundstück mangelfrei sein. Ein Mängelanspruch, der bloß auf diesen Umstand gestützt wird, wird durch den die Entscheidung des Bundesgerichtshofs verworfen.
Unter Nichtbeachtung des SchwarzArbG geschlossene Verträge sind gemäß §134 BGB nichtig. Aus einem nichtigen Vertrag können keine Gewährleistungsrechte mehr gegen den Unternehmer geltend gemacht werden. Mit dem Urteil stellt der Bundesgerichtshof fest, dass dieser Umstand auch keine Wertminderung des Grundstücks bedeuten kann.
Auch auf Arglist des Verkäufers kann sich die Klägerin in dem vorstehenden Fall nicht berufen. Das Gericht stellt fest, dass sich eine etwaige Arglist des Verkäufers auf einen konkreten Mangel beziehen muss.
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Einen solchen konkreten Mangel begründet Schwarzarbeit jedoch nicht. Ein Schwarzbau kann der vereinbarten Beschaffenheit entsprechen und ordnungsgemäß errichtet worden sein.
Rechte bei Baumängeln
Prinzipiell richten sich Ihre Rechte danach, was vertraglich vereinbart worden ist.
So kann unter Umständen ein vertraglicher Haftungsausschluss oder eine Haftungsbeschränkung im Vertrag stehen. In solchen Fällen kommt eine Haftung dennoch in Betracht, wenn der Verkäufer konkrete Mängel arglistig verschwiegen hat. Die Beweislast liegt in solchen Fällen jedoch beim Käufer. Zu überprüfen sind auch etwaige Garantien über die Beschaffenheit.
Sind keine Haftungsausschlüsse im Kaufvertrag vorgesehen, stehen Ihnen die im Gesetz vorgesehenen Mängelansprüche zu. Liegt etwa ein Baumangel vor, können Ihnen Rechte aus §437 BGB zustehen, respektive der Anspruch auf Nacherfüllung, Rücktritt vom Vertrag oder Schadensersatz. Wichtig ist für beide Fälle, dass der Mangel beim Verkäufer angezeigt wird. So kann unter anderem geklärt werden, welche Form der Gewährleistung bezüglich des Schwarzbaus am sinnvollsten wäre.
Überdies kann eine Mahnung und eine Fristsetzung nötig sein, wenn der Vertragspartner sich nicht meldet oder sich weigert, Baumängel und Mängelansprüche anzuerkennen. In solchen Situationen ist hauptsächlich wichtig, die Kommunikation schriftlich festzuhalten, damit bei einem eventuellen Prozess später keine Beweisschwierigkeiten entstehen.
Fragen zu Grundstückskäufen?
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