Alquiler turístico. Alta censal, ¿sí o sí?

En la Red existen multitud de guías, artículos, "pasos a pasos", etc. que analizan las obligaciones fiscales que acarrea alquilar una propiedad con fines turísticos.

En muchos artículos se habla de la obligación para los propietarios de una vivienda turística en alquiler de darse de alta como arrendadores en Hacienda mediante la presentación del Modelo 036/037. No obstante, esta obligación no siempre existe.

Este artículo se centra en el siguiente supuesto: Persona física que alquila su inmueble con fines turísticos sin prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera (⚠️) y que no constituye una actividad empresarial a efectos del IRPF (⚠️)

⚠️ = conceptos que se desarrollan en las siguientes líneas

[ LA NORMATIVA ]

Veamos lo que nos dice la normativa sobre la obligación de presentar el modelo censal...

[ REAL DECRETO 1065/2007 DE 27 DE JULIO ]

Art. 3, apdo. 2 letra a)

No se incluirán en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores quienes efectúen exclusivamente arrendamientos de inmuebles exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, conforme al artículo 20.uno.23.º de la LIVA, siempre que su realización no constituya el desarrollo de una actividad empresarial de acuerdo con lo dispuesto en la normativa reguladora del IRPF

[ ORDEN MODELO 036/037: Orden EHA/1274/2007, de 26 de abril ]

En su art. 4 se señala que:

"En relación con los sujetos pasivos del Impuesto sobre Actividades Económicas que resulten exentos del mismo por todas sus actividades económicas, la presentación de las declaraciones censales de alta, modificación o baja sustituye a la presentación de las declaraciones específicas de dicho Impuesto. Por tanto, y sin perjuicio de sus obligaciones censales de carácter general, identificarán a través de la declaración censal las actividades económicas que desarrollen, así como los establecimientos y locales en los que se lleven a cabo dichas actividades, y comunicarán el alta, la variación o la baja en aquéllas o en éstos"

[ TRLRHL ]

El artículo 82. 1.c) del TRLRHL establece la exención en el Impuesto sobre Actividades Económicas de las personas físicas (entre otros supuestos).

[ GRÁFICAMENTE ]

[ ENTONCES...ALTA CENSAL SÍ O NO? ]

Depende... 🐙 (Respuesta a la gallega, no podía ser de otra forma 😊)

RESUMIENDO...

Para NO tener la obligación de presentar el modelo censal se han de cumplir los siguientes requisitos y que se desarrollan a continuación:

❶ La actividad se encuadra en el epígrafe 861.1

❷ El arrendamiento ha de estar exento de IVA

❸ A efectos del IRPF, la actividad no puede tener la condición de actividad empresarial

⇢ ❶ ¿Qué epígrafe IAE corresponde a la actividad de arrendamiento de inmuebles para fines turísticos?

• El simple alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas” (DGT V0898-17, DGT V0931-11 DGT 1482-02) ☞ Generalmente, el arrendamiento estará sujeto y EXENTO de IVA.
• El grupo 685 de la sección primera de las Tarifas del IAE clasifica la actividad de explotación de apartamentos turísticos extrahoteleros (DGT V0215-18, DGT V0731-17). ☞ Procede alta en el grupo 685 cuando se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera ☞ El arrendamiento estará sujeto y NO exento de IVA.

⇢ ❷ Exención IVA

De acuerdo con la Ley del IVA, el arrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y EXENTO de IVA, siempre y cuando no se trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención establecida en el art. 20 uno 23º.

En este sentido, cabe destacar que la exención no comprenderá:

"e´) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos."

En este sentido, según criterio de la Dirección General de Tributos, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera (⚠️) los siguientes:

• Servicio de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad semanal.
• Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad semanal.

Por el contrario, NO se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

• Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
• Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

⇢ ❸ Actividad empresarial a efectos de IRPF (⚠️)

El artículo 27 de la LIRPF establece, entre otros, que "se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa".

↪︎ Cuando NO se cumplen dan las circunstancias anteriores, el arrendamiento NO se realiza como actividad empresarial (= supuesto muy habitual)

☞ Por lo tanto, el arrendamiento se puede entender como una actividad empresarial cuando, además de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan, durante la estancia de los arrendatarios, servicios propios de la industria hotelera como pueden ser: servicios periódicos de limpieza, de cambio de ropa, de restauración, de ocio u otros de naturaleza análoga o cuando, sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad.

[ CONCLUSIÓN ]

⇢ Si la actividad realizada por el sujeto pasivo es la de alquiler de viviendas clasificada en el epígrafe 861.1 y a su vez dicha actividad está exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido y no constituye una actividad empresarial a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, NO existe obligación de presentar la declaración censal de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores, en virtud de lo dispuesto en el artículo 3.2.a) del Reglamento aprobado por el Real Decreto 1065/2007.

⇢ Si la actividad realizada debe clasificarse en el grupo 685, aunque le corresponda la exención en el IAE por su condición de persona física, ya no le resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 3.2.a) del Reglamento aprobado por el Real Decreto 1065/2007, por lo que deberá presentar la declaración censal de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores a través del correspondiente modelo 036 o 037.

La fórmula mágica...

EPÍGRAFE 861.1 + IVA EXENTO + NO ACTIVIDAD EMPRESARIAL IRPF = NO OBLIGACIÓN DE PRESENTAR MODELO 036/037

[ OBLIGACIONES FISCALES DE NUESTRO SUPUESTO ]

El sujeto de nuestro supuesto, suponiendo que se cumple la formula anterior (y que no realiza otro tipo de actividades), no deberá presentar el modelo 036, no ha de presentar declaraciones periódicas de IVA (modelo 303), ni declaración resumen anual (modelo 390) y declarará sus rendimientos en el IRPF como rendimientos inmobiliarios.

ℹ️ ¡OJO! En caso de alquilar la propiedad a través de una plataforma web no establecida en el TAI, SÍ existe obligación de presentar declaración-liquidación especial de carácter no periódico (modelo 309), de conformidad con lo establecido en el artículo 71.8 del RIVA.

↪︎ Cuando la plataforma web no establecida en el TAI presta un servicio de mediación, la persona física dedicada al alquiler será el sujeto pasivo por el mecanismo de inversión del sujeto pasivo, según lo dispuesto en el artículo 84.Uno.2º LIVA. ⇢ El sujeto ingresaría el IVA correspondiente a través del modelo 309 aplicando el tipo general a la base imponible de la factura.

Si la plataforma web está establecida en el TAI, ésta emitirá una factura por el servicio de mediación con IVA (21%) al sujeto de nuestro ejemplo (IVA no deducible); sin mas trascendencia fiscal.

[ + DOCTRINA DE INTERÉS ]

V2541-18

V0644-18

V4579-16