¿Cómo saber si el tiempo de vacancia es normal en el arriendo de propiedades?

por Carlos Rivera crivera@remax.cl

No es lo mismo colocar una propiedad en arriendo en verano que en otra época del año. Y también influye mucho el público objetivo al cual va dirigida. En todo caso, hay factores que pueden estar perjudicando la gestión, señalan los expertos.

¿Cómo saber si el tiempo que una propiedad en arriendo lleva vacío es normal? ¿Cuándo hay que preocuparse?No es tarea fácil.Señala Carlos Rivera de RE/MAX Chile ,que el principal factor que afecta los períodos de vacancia es, principalmente, el valor fuera de mercado que desea recibir el propietario, que sobrevalora la renta estimativa que busca obtener."De igual forma, el período del año en que se comienza la gestión de arriendo es fundamental. Hay que tener en cuenta que los momentos de mayor movimiento son el período de verano y entrada al segundo semestre, por los movimientos de población tanto en chilenos como extranjeros debido a calendario escolar", indica la ejecutiva.

A su vez, señala, la situación varía según el tipo de propiedad de que se trate, su destino o su precio.

"Según el tipo de propiedad se debe tener un tiempo estimativo que puede durar su vacancia. Las de menor rango de valor tienen un mercado más variado. Por lo tanto el movimiento de público es mayor y con esto su arriendo más rápido. No así propiedades de valores aproximados a 150 UF mensuales, que tienen un mercado objetivo más reducido, normalmente requeridas por ejecutivos de grandes empresas extranjeros, en lo que el período de vacancia es más alto".

Criterios básicos

Respecto de las propiedades comerciales, indica la especialista que "según un estudio de la consultora Real Source los arriendos de locales en el sector oriente han sufrido disminuciones en la vacancia de 0,5 puntos base".

Ahora, ¿cuáles son los períodos de vacancia aceptados por los corredores o propietarios como normales? ¿Cuándo hay que preocuparse?

Los tiempos de espera tienen directa relación con el tipo de propiedad y la época del año en que comience la gestión inmobiliaria. Para una propiedad de 25 UF de arriendo mensual se debe contar con un tiempo estimativo de 2 meses para su arriendo y para una casa de lujo, 6 meses aproximadamente, señala la especialista.

Factor económico

Agrega que pese a la desaceleración económica no se observan aún cambios significativos en los períodos de vacancia.

"El mercado, en general, se mantiene igual que años anteriores".

¿Qué actos pueden realizarse para revertir una vacancia considerada prolongada? ¿Cómo no caer en la desesperación realizando con ello un mal negocio?

"En general, no se ha notado un cambio en las vacancias. Pero en caso de que esta se prolongue habría que hacer una nueva evaluación comercial, dependiendo del momento que viva la economía del país y, por lo tanto, el mercado", indica.

Dicho lo anterior, señala, "lo importante es contratar una buena asesoría. Se deben evitar aquellas centradas solo en la propiedad, no así las enfocadas en la importancia del cliente y cómo fidelizarlo".

Señala la experta que se puede reducir el margen de vacancia al elegir un corredor idóneo, conocido, con cierta experiencia y trayectoria. "Por ejemplo, para arriendos habitacionales, que tenga conexión con empresas de relocación en el caso de extranjeros, herramientas de publicación, manejo y conocimiento de las zonas atractivas para el mercado objetivo, contratos con extranjeros, cláusulas especiales, Ojalá que trabaje la propiedad en exclusiva y con administración, o sea, que tenga en su oficina personal dedicado a arriendos".

Agrega que en el caso de arriendos comerciales es clave poseer una cartera activa de clientes empresas (bancos, farmacias, empresas en general). "En definitiva, dedicarse seriamente al giro, y mantenerse siempre a la vanguardia de las tendencias y necesidades de los clientes, para así lograr tener clientes en espera por propiedades disponibles para el arriendo inmediatamente salga al mercado. En conclusión, anticiparse y trabajar las propiedades".

ESTRATEGIAS NECESARIAS

Para revertir una vacancia considerada ya excesiva, se pueden tomar varias medidas.

La principal, señalan los expertos, es estudiar si el precio es adecuado a la realidad del mercado. Y también se pueden realizar acciones como mejorar la presentación del lugar -si está muy deteriorado- o realizar acciones de márketing si el período del año no es el mejor para arrendar.