Control de Precios - Fracaso anunciado

Basado en mi experiencia en el mercado inmobiliario y la teoría económica vigente, comienzo citando una frase muy polémica para movilizar neuronas.

“Se ha dicho que la manera más segura de destruir una ciudad, aparte de lanzar una bomba nuclear, es aprobar una ley de control de alquileres. Ese tipo de ley, como tantas otras, tiene su origen en una sincera preocupación por el bienestar de los ciudadanos de renta baja. Pero sus consecuencias económicas no son menos perjudícales por ser involuntarias” Robert H. Frank

Aun tratándose de una comparación desafortunada, tratemos de desarrollar la idea detrás de ella sin entrar en chicanas ni teorías conspirativas. Las medidas de control de precios suelen estar motivadas en proteger y/o beneficiar a ciertos grupos que son considerados como menos favorecidos. Esto significa priorizar la equidad sobre la eficiencia. Sin embargo, ¿cumplen con ese objetivo? Economistas como Robert H. Frank catalogan a una ley de control de alquileres como “bombas nucleares”, debido a que sus efectos son el de deterioro y/o destrucción de los activos inmobiliarios, peor aún perjudican al grupo que se intenta beneficiar. Esto puede resultar contra intuitivo ¿Cómo puede ser?

La teoría económica aborda este tema como control de precios. PRECIO MÁXIMO. En nuestro caso homogenizaremos para simplificar el análisis.

La teoría dice lo siguiente: 

Uno de los motivos manifestados podría ser el déficit habitacional, un problema real.

El primer grafico representa el libre mercado, en este, ante un precio determinado se ofrecerán y demandarán cierta cantidad de inmuebles. Sin embargo, con la convicción de querer resolver o aunque sea mitigar el problema de déficit habitacional se establece un control del precio de los alquileres como podemos ver en el gráfico de la derecha.

Cabe aclarar que no es necesario que se establezca un precio máximo de forma explícita como puede suceder en “Precios Cuidados”, sino que lo mismo resulta si se impone un método de actualización inferior a la expectativa del mercado, en este caso de forma implícita, estoy ejerciendo el control.

Como vemos en el segundo gráfico, una vez que se establece el precio máximo, evidentemente para ese precio habrá un número mayor de cantidades demandadas, pero ¿qué sucede con las ofrecidas? Evidentemente las cantidades ofrecidas disminuyen en este caso proporcionalmente al aumento.

Resultado: mucha mayor gente demandando una cantidad mucho menor de unidades ofrecidas. Saliendo de lo teórico, tratemos de entender en términos prácticos lo que sucederá en el mercado.

Por un lado, analicemos a la oferta (propietarios), evidentemente y con todo su derecho, cada propietario puede ofrecer su propiedad a un determinado precio. Entonces ante una medida de este tipo, la oferta de unidades se “retiraran del mercado” por diversos motivos, disminuyendo el stock disponible. Un conjunto encontrará una posibilidad de cambiar el destino del inmueble, por ejemplo, en muchos casos podrá ofrecerlo como “apto profesional”. Un segundo grupo considerara que prefiere lidiar con la gran cantidad de problemas que tiene recurrir al mercado informal, sacando también estás propiedades del mercado. Un tercer grupo, decidirá que los riesgos que derivan de alquilar una propiedad no compensan el valor de alquiler, quizás en ese grupo a su vez se incluya propietarios que no dependan de ese alquiler para vivir, sino que tienen otros ingresos, que les permite este caso tenerlo vacío y hacerse cargo de los gastos. El cuarto grupo será el que ofrecerá sus propiedades al mercado formal.

• ¿Qué sucederá entonces con la demanda?
• ¿Esta medida hará un mercado más equitativo?

Por lo general los propietarios del cuarto grupo tendrán muchos más interesados por sus propiedades, y dado que el mecanismo natural (precio) está bloqueado, comenzarán a requerirse otros requisitos para poder llegar a los “mejores candidatos”.

A su vez tendremos otro problema, la caída en los precios de los alquileres hará que muchos propietarios no dispongan de fondos para realizar mejoras y mantenimiento en la vivienda, y la sobre demanda generará que aún con una vivienda más deteriorada sigan teniendo más interesados. Sobre esto último se centra Frank, esta medida termina generando una ciudad cada vez más deteriorada, con cada vez menores incentivos de invertir en bienes en los que no se puede decidir el precio de ofrecimiento al mercado; aumentando el tamaño del mercado negro, reduciendo los aportes impositivos que existían, y generando un efecto contrario al objetivo inicial. Esto converge en mayor déficit habitacional, menor equidad y una caída significativa en la producción y empleo en las múltiples actividades que involucra la construcción y refacción de viviendas. Lo más absurdo de todo es que esta medida terminará generando peores condiciones para aquellos a los que intentaba beneficiar, quienes, terminarán alquilando viviendas de peor calidad, ya sea por falta de disponibilidad o en parte porque han visto reducido sus ingresos por la caída en las actividades mencionadas anteriormente.

Entonces ¿A quién beneficia esta medida?

Tengo una opinión formada pero la guardo para el ambito privado.

************** AQUÍ TERMINA EL MICRO ARTÍCULO **************

Dejo el enlace al Podcast sobre este tema:

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