El "New Deal" para el mercado inmobiliario del retail: juntos es mejor

Una serie de artículos que han aparecieron en un diario de circulación nacional vuelve a instalar la conversación sobre las responsabilidades y deberes de propietarios y arrendadores en el mercado residencial. Lo anterior es un tema que en la industrial del retail siempre aparece al observar el %TO del ocuppancy. En ese sentido, el contexto actual hace más que oportuno volver a conversar al respecto.

El diario “Las Ultimas Noticias”, en su sección “donde vivir” explica al lector la importancia de separar del detalle de cobro los gastos comunes y como estos a la vez deben se cobrados -en líneas generales- a propietarios (inversión o acciones que mejoren la plusvalía) y arrendatarios (gastos operacionales y de mantenimiento de espacios comunes). Todo esto está reflejado en la ley de copropiedad, la cual en su artículo 4 dice:

“Cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común”

(ley 19.537, Articulo 4°, 1997).

Pero tal como sucede en el sector residencial, en el retail aquello también parece ser “letra muerta”.

¿No deberían aplicarse los mismos criterios en el retail?

La pandemia por corona virus, nos pide que el cambio y renovación del “acuerdo comercial” entre los operadores de tiendas y los malls se hace más importante que nunca:

• Efecto ecommerce: hay que reconocer y hacerse cargo cada uno en su rol del proceso de cambios que ya se estaba viviendo en el mercado por el efecto #ecommerce:
• Volver a unir los objetivos: generar un ambiente donde los malls no vean esto como un negocio inmobiliario dependiente de la renta fija para asegurar dividendos en la bolsa y volver a enfocarnos en la venta, pero no sólo eso, sino también en la rentabilidad de cada operador y en el peso específico en la rentabilidad del negocio que tiene el #occupancy.
• Apoyar y buscar la rentabilidad del negocio para todos: como base para construir relaciones comerciales reales de largo plazo en cada uno de sus puntos de venta, se debe terminar con la negociación atada de puntos de venta:

Tengo este local A no tan bueno 3er piso en mall 1, pero te entrego también el local B en mi mejor mall en 1er piso (...) 

Las negociaciones deben ser del tipo cuerdas separadas y es precisamente en la renta fija donde se debe ver esa diferenciación en relación con la ubicación en el centro comercial.

 Bajo esta lógica, el desarrollador apuesta por tu marca al bajar su renta fija, apostando a su vez a una mejora en el flujo por el cambio de mix que redunde en una venta potencial que implique pago de renta variable. 

• Proteger el crecimiento del flujo: el compromiso con la sustentabilidad del negocio está atado profundamente al vínculo con el entorno y el ser parte de la vida cotidiana del barrio, el conocer y entender a nuestros clientes en toda su dimensión desde el comienzo del proyecto es clave. Con esto en mente es que se debe enfrentar la propuesta de valor arquitectónico, espacial y estética del centro comercial.
• El mix: la configuración espacial de los distintos rubros y tiendas dentro del mall, buscando tener flujos de alta temperatura en todos los niveles y pasillos del proyecto y no extremos calientes y fríos; por una pelea de todos estar en la misma ubicación.
• Potenciar la omnicanalidad: más venta no redistribuir la actual.

Efecto Coronavirus

Chile cumple 141 días desde la firma del Decreto supremo de estado de Catástrofe, el cual contempla distintas medidas de cuarentena, y comienza un periodo lento de transición: desde este lunes 10 de agosto 1.7 millones de habitantes de la Región Metropolitana recuperan su movilidad y sumarán 16 comunas ya en des-confinamiento, entre las cuales Providencia destaca por ser una de las comunas con mayor población flotante junto con Santiago Centro. Por otro lado, esta última comuna ya cumple 133 días de cuarentena total -una de las cuarentenas más largas del mundo-. Aún así, más de la mitad de las comunas de la Región Metropolitana y otras 58 comunas en Chile siguen con esta medida. 

Esta pandemia potenció y aceleró esta transformación, ya en abril el ecommerce en Chile había crecido un 119%, por lo que antes de volver a la normalidad, o a un periodo de transición, mientras se logra controlar el virus, contener los contagios y eventualmente inmunizar a la población, el mercado del retail cambiar:

Y para comenzar este nuevo capitulo entre operadores y centros comerciales, las confianzas y relaciones deben aunarse con base en las nuevas o renovadas prioridades:

• Trabajar en conjunto por una omnicanalidad que sume venta y no la redistribuya:
• Ordenar el comercio en línea y no trasladar el eterno problema del comercio formal versus el informal a este nuevo canal: la venta por RRSS sin garantías, pago de impuestos y todas las obligaciones con las que el comercio formal si cuenta.
• Sanear y reflejar este nuevo espíritu de manera formal y legal: Reajustando condiciones de contratos, emparejando la cancha en deberes y responsabilidades entre arrendadores y propietarios, eliminando cláusulas abusivas y unilaterales (cláusula dominó, cuotas extraordinarias, recargos al valor mínimo, dobles diciembre... etc.)
• Potenciar la apuesta de ambas partes por un negocio exitoso en ventas que se refleje en un pago de renta variable permanente en el año.
• Corregir la presión que hay en los directorios de los malls donde todo se evalúa en base a la renta fija producto de la participación de la Bolsa, la cual posee escaños ahí.
• Introducir medidas concretas y mecanismos de transparencia y gestión de gastos con topes a los fondos de promoción o publicidad y gastos comunes: tal como dice el espíritu de la ley y que se lleva de mejor manera en el mercado residencial y de oficinas separando lo que le corresponde a cada parte asumir.

Muchos de estos procesos ya estaban en marcha antes de la pandemia. Otros no, pero aparecieron como oportunidad comercial.

No entender el trasfondo más crónico de estos temas y perder la visión de largo plazo del rubro es un tema crítico. Debemos mirar la experiencia internacional - que tiene matices con la realidad local- pero ya nos muestra como la falta de conexión de los centros comerciales con su barrio y en definitiva con el flujo y la cotidianidad con el publico los determina a una caída constante en el flujo y de la relevancia en el diario vivir.

El mercado necesita volver a partir renovado y con una visión clara y conjunta del futuro, este “New Deal” nos permitirá volver más fuertes y unidos. Porque finalmente podremos salir de cuarentena, terminar el estado de excepción y todas las medidas extraordinarias producto de la pandemia. Pero si no logramos estos cambios antes de volver a la marcha y al frenesí propio del rubro, implica que no habremos aprendido nada y peor aún, habremos lapidado el futuro del los operadores o más especifico del comercio físico en los centros comerciales.

 (Disclaimer: las opiniones manifestadas en este articulo son a titulo personal.)