LA CANCELACION DE LA DEUDA INCLUYENDO EL EXCESO DE LA GARANTIA HIPOTECARIA

La deuda hipotecaria excedente del valor del bien que provoca insolvencia debería incluirse en la cancelación de la deuda para conservar la vivienda.

Estamos viendo como se están dictando Autos en los que concede la exoneración ( sin pie de recurso) pero se excluye el crédito con privilegio especial ( sin  determinar el valor de la garantía ) por lo que en puridad no tenemos exoneración y en cambio si tenemos cerrada la via del recurso ( aparentemente).

Son muchos los deudores que se ven abocados a perder su vivienda porque su hipoteca se ha incrementado y tienen un exceso de garantía que no les permite afrontar los pagos y les dirige necesariamente a la precariedad.

Las viviendas están sobrecargadas con préstamos personales y refinanciaciones hasta un punto que son imposibles de pagar con un sueldo.

El apartado 8º del art. 489 establece la cancelación de:”… las deudas con garantía real, sean por principal, intereses o cualquier otro concepto debido dentro del límite del privilegio especial, calculado conforme a lo establecido en la ley…” suponiendo con ello que todo lo que excede del valor real es exonerable y no podemos dejar que la persona que está ahogada por ese exceso ( desmedido en la mayoría de los casos) no pueda acceder a la conservación de su vivienda abonando el importe real de su deuda.

La decisión judicial de aplicar el art. 489.1.8. TRL  y solo declarar que “… es exonerable el eventual remanente que pudiera subsistir tras el correspondiente procedimiento judicial y su adjudicación al acreedor hipotecario…”cercena el derecho de todo deudor a intentar conservar su vivienda cancelando el exceso de deuda que no responde al pago de su hipoteca y blinda a la entidad bancaria de la cancelación de la deuda de una forma desproporcionada.

La norma establecida en el artículo 492 bis del TRLC está recogida en el capítulo relativo a los elementos comunes a toda exoneración- Subsección 3ª con rúbrica “De los efectos de la exoneración”-  y eso favorece su aplicación a todos los escenarios  por lo que el deudor ahogado por un exceso de hipoteca que no ha podido hacer frente a unas cuotas mensuales desproporcionadas, debe acceder a su cancelación por encima de la deuda que supera el valor de la garantía.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 272 del TRLC el límite del privilegio especial estará limitado al valor razonable del bien sobre el que se hubiera constituido la garantía  y conforme al art. 273 del TRLC la determinación del referido limite será el resultante del informe emitido por una sociedad de tasación homologada, por lo que con una valoración oficial deberíamos tener un importe cierto que debiera ser el no exonerable, cancelando todo el exceso para permitir que el deudor pueda afrontar el pago de su hipoteca y conservar su vivienda ( de la que ya ha pagado un exceso durante años).

No recoge la ley ninguna limitación ni recorte para la concesión del EPI mas allá de las excepciones previstas en la normativa por lo que el mandato judicial debe ceñirse a la concesión si no existen excepciones o bien;  debe procederse a su denegación, para el caso de que las hubiera pero;  no se permite su limitación o recorte por motivos que no están tasados y en claro beneficio de un acreedor.

Por todo ello y por el principio general de que todo el pasivo insatisfecho es exonerable por la vía del art. 489.1 del TRLC, salvo las deudas que expresamente ha excluido el legislador    (la garantía real, dentro del límite del privilegio especial) se debe acceder a la cancelación total de la deuda, incluyendo todo el exceso que ha ido generando sin control alguno la entidad bancaria, abriendo con ello el acceso a que los deudores ahogados por una sobrehipoteca puedan tener cobijo en la normativa como el resto de deudores y puedan salvar su vivienda, afrontando el valor de la garantía real.

Añadir que posiblemente el deudor ,si no hubiera tenido una subida excesiva de su cuota hipotecaria hubiera podido atenderla y no haber incurrido en insolvencia.