La renuncia al derecho de adquisición preferente del arrendatario de un local de negocios

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJyFP), en su resolución de 30 de octubre de 2023, se pronuncia sobre cómo debe justificarse la renuncia al derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta de un local arrendado.

HECHOS

•  En una escritura de compraventa de un local comercial arrendado se manifiesta que el arrendatario ha renunciado al derecho de adquisición preferente.
• En el contrato de arrendamiento no se incluye la renuncia a los derechos de adquisición preferente: tanteo y retracto.
• La renuncia de los derechos de adquisición preferente del arrendatario se recoge en una escritura independiente. La escritura de renuncia es exhibida ante el Notario que ante el que se otorga la escritura de compraventa, aunque no se incorpora una copia a la escritura de compraventa.
• El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción por no llevar unida a la matriz la renuncia del arrendatario a los derechos de adquisición preferente. Manifiesta que la facultad de calificar la inscripción de la escritura de compraventa corresponde al Registrador y no al Notario.

Antecedentes

La Ley de 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce el derecho de adquisición preferente del arrendatario de un local de negocios en el artículo 31 por remisión del artículo 25 LAU.

Es frecuente que los arrendatarios renuncien al derecho de adquisición preferente que les reconoce la LAU, bien en el propio contrato de arrendamiento, o bien posteriormente por otro medio.

Resolución de 30 de octubre de 2023

En la resolución examinada se analiza cómo debe acreditarse la renuncia al derecho de adquisición preferente por parte del arrendatario para lograr la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. En particular, se analiza si es suficiente la mera declaración del vendedor del local arrendado sobre la renuncia al derecho de adquisición preferente o si es necesario aportar documentación justificativa de la renuncia.

El Notario ante el que se otorgó la escritura de compraventa manifestó en la escritura que, a pesar de que no se estipuló en el contrato de arrendamiento la renuncia al derecho de adquisición preferente, el arrendatario había renunciado a dicho derecho mediante escritura pública.

El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción de la compraventa por no unirse a la escritura de compraventa los documentos acreditativos de la renuncia de los derechos de adquisición preferente del arrendatario.

Conclusión de la DGSJyFP

La DGSJyFP concluye que para inscribir una compraventa de un inmueble arrendado, no es necesario acreditar documentalmente la renuncia al derecho de adquisición preferente por parte del arrendatario, ya que la LAU no lo exige. Es suficiente la manifestación del vendedor sobre dicha renuncia. Sostiene además que, en este caso, la manifestación se ve reforzada al ser el propio Notario quien, a la vista de la escritura de renuncia exhibida ante él, manifiesta que se ha renunciado al derecho.  

La DGSJyFP resume la doctrina puesta de manifiesto en varias de sus resoluciones en relación con la renuncia del derecho de adquisición preferente en las compraventas de inmuebles:

• No es necesario notificar al arrendatario la compraventa si en el contrato de arrendamiento se excluyó el derecho de adquisición preferente.
• Cuando el arrendatario hubiera renunciado al derecho de adquisición preferente sobre la finca arrendada por medio distinto al contrato, es suficiente con la manifestación del vendedor acerca de dicha renuncia.
• Cuando el inmueble no esté arrendado, es suficiente la declaración del vendedor sobre la inexistencia de arrendamientos, bajo su responsabilidad.
• El artículo 25 LAU no exige que se acredite documentalmente la renuncia.