¿Qué soluciones hay a los alquileres durante la crisis del COVID-19?

La situación actual derivada de la crisis sanitaria provocada por el COVID 19 provoca numerosos problemas en las relaciones jurídicas privadas, teniendo especial incidencia en las relaciones jurídicas de tracto sucesivo, destacando entre ellas las que resultan de las relaciones de arrendamiento.

Hemos de señalar que la Ley de Arrendamientos Urbanos no prevé ninguna solución para situaciones como la actual, que pueden encuadrarse como causas de fuerza mayor, siendo en consecuencia de aplicación la regla del cumplimiento de lo pactado (pacta sunt servanda), lo que hace que todas las obligaciones se entiendan vigentes y, en consecuencia, seguiría siendo obligado al pago de la renta. 

Se echa en falta en la LAU una norma como la contenida en el artículo 1.575 del Código Civil aplicable a los arrendamientos rústicos que prevé la posible rebaja de la renta “por pérdida de más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo pacto especial en contrario.” 

Ante la ausencia de normativa, ha sido muy importante la presión social en la solicitud al Gobierno de medidas que regulasen qué pasa con las rentas derivadas del alquiler y que pedían que se suspendiera la obligación de pago o se aplazase el pago de dichas rentas.

 Como consecuencia de lo anterior, el Gobierno ha dictado el Real Decreto-ley 11/2020 de 1 de abril, en que incluye un paquete de medidas que, de forma parcial trata de establecer soluciones a este problema. 

Las referidas medidas, en cuanto se refieren a la obligación del pago de las rentas, sólo abordan parcialmente la problemática existente por cuanto que se limitan a establecer, para los arrendamientos de vivienda, unos supuestos de exención parcial o aplazamiento de rentas para aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad como consecuencia de la crisis provocada por el covid 19, pero no prevé solución alguna al perjuicio que la misma puede ocasionar a los arrendadores. 

Lo que han hecho estas medidas es, establecer un sistema, que resulta obligatorio para cierto tipo de arrendadores, pero siempre y cuando no haya habido un pacto entre arrendador y arrendatario. 

Así pues, señala que para aquellos arrendadores que sean personas jurídicas o grandes tenedores, ya sean personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles urbanos (viviendas o locales) o de una superficie construida de más de 1500 m2, y sólo en defecto de pacto, tendrá que optar si es requerido por el arrendatario entre: 

•  Reducir la renta mensual en un 50% durante el tiempo que dure el estado de alarma, pudiendo prorrogarse hasta durante las cuatro mensualidades siguientes si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada.
• Aplazar el pago de las rentas para proceder a su devolución fraccionada en el tiempo que reste de contrato y hasta en un máximo de 3 años.

Así, ese tipo de arrendador se ve obligado a optar entre una u otra opción, en defecto de pacto y siempre que se lo solicite un arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad. Cuando el arrendador no sea de los descritos esta opción es meramente facultativa, pudiendo llegar a cualquier otra, o no aceptar ninguna de las previstas. 

Por lo tanto el arrendador sólo está obligado a aceptar las medidas previstas por el Gobierno, cuando se trate de un arrendamiento de vivienda, cuando sea persona jurídica o gran tenedor y cuando su arrendatario se halle en situación de vulnerabilidad como consecuencia de la crisis provocada por el COVID 19. 

En el resto de los casos, es decir cuando el arrendador no reúna dichas características, el arrendatario no se encuentre en situación de especial vulnerabilidad o se trate de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda el arrendador no tiene obligación alguna de variar la situación y tendrá derecho a seguir cobrando las rentas, no habiendo establecido el Gobierno ninguna norma específica en este sentido. 

Entonces, ¿Qué solución habría de darse en los restantes supuestos de arrendamiento? La respuesta no es en ningún caso sencilla, pero parece apropiado distinguir entre situaciones de arrendamientos de uso distinto a la vivienda y los arrendamientos de vivienda. 

En relación con los primeros, en los que a algunos de los arrendatarios se les impide por imperativo legal el desarrollo de su actividad en los locales arrendados, se produce la situación en la que los arrendatarios tienen que pagar por algo que no usan por causa ajena a su voluntad. 

En estos casos, resulta plenamente aplicable la doctrina del rebus sic stantibus, que hace que ante una modificación extraordinaria y no previsible de las circunstancias existentes en el momento de la contratación y que provoque un desequilibrio evidente entre las posiciones de las partes, podrán modificarse las condiciones inicialmente pactadas en el contrato. 

Esta modificación es sin lugar a dudas la mejor solución posible para ambas partes durante el tiempo que dure la pandemia, ya que, la otra posibilidad sería que, el arrendatario se refugiara en lo dispuesto en el artículo 1105 del Código Civil en relación con la exención del cumplimiento de las obligaciones por causa de fuerza mayor y se escudara en esta situación para no pagar las rentas mientras concurra la prohibición de apertura de los locales, lo cual, sin perjuicio de la posterior intervención judicial para determinar la correcta aplicación de esta exoneración en el cumplimiento de las obligaciones, situaría a los arrendadores en una situación a todas luces injusta e injustificada, pues serían los únicos que tendrían que soportar las consecuencias perjudiciales de esta situación. 

En estos casos, en los que el arrendatario no pagara las rentas escudándose en la concurrencia de esa causa de fuerza mayor, al arrendador sólo le quedaría la opción de acudir a los Tribunales para ejercitar ante estos la salvaguarda de sus derechos. Lo cierto es que, hasta la fecha, no se ha previsto ninguna medida de resarcimiento para los arrendadores que sufran perjuicios durante esta situación derivada de la crisis COVID 19 y no parece que se vaya a dar solución a tal problema.

En relación con los supuestos de arrendamiento de vivienda que no se encuentren entre las situaciones descritas por las medidas reguladas por el RDL 11/2020, así como en los arrendamientos para uso distinto de vivienda que han podido seguir con su actividad, no existe motivo alguno para que se modifiquen las condiciones pactadas, por lo que no debe verse afectado el derecho del arrendador al cobro de la renta, todo ello, sin perjuicio de que ante la situación existente las partes pueden adoptar los acuerdos que estimen convenientes.