Que efectos tendría la regulación de los precios de arrendamientos en Colombia
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En días anteriores, el presidente de Colombia Gustavo Petro menciono la posibilidad de que los precios de los arrendamientos en Colombia se podrían entrar a regular como medida para frenar la inflación que día a día afecta mas a los colombianos.
Sin embargo, esta seria una medida que si de verdad es implementada puede causar muchos mas problemas de los que realmente puede solucionar ya que a diferencia de los demás rubros de los gastos de los colombianos, la cantidad de inmuebles disponibles para arrendar son finitos, muy difíciles de aumentar en cantidad por el tiempo y costo que toma construir vivienda y finalmente porque es irrisorio pensar que se van a intervenir los contratos de arrendamiento de casi la mitad de la población del país lo que no solo seria extremadamente costoso y difícil desde un punto de vista logístico para el gobierno sino que también fomentaría la informalidad que hemos logrado frenar con la ley 820 de 2003.
¿Por que los precios de arrendamiento han aumentado tanto?
El alto costo de los cánones de arrendamiento de vivienda en Colombia no necesariamente se debe a una decisión racional de los propietarios de inmuebles o agencias de arrendamientos sino a una respuesta natural de la interacción entre la oferta (la cantidad de inmuebles que están disponibles a diferentes precios) y la demanda (la cantidad de consumidores que están dispuestos a pagar a diferentes precios) lo que establece el precio de la vivienda en el mercado.
En Colombia, desde el año 2020 venimos con una desaceleración de la producción de vivienda nueva en respuesta de las altas tasas de interés para la construcción de nuevos proyectos y la incapacidad de los Colombianos para comprarlas lo que ha generado menor motivación para las constructoras para crear nuevos proyectos inmobiliarios, consecuentemente ingresando menos viviendas disponibles para arriendo aumentando el valor de las pocas viviendas disponibles.
Aunado a esto, la incapacidad del gobierno para promover subsidios de compra y construcción de vivienda a agravado la oferta de inmuebles en el mercado, nuevamente aumentando los precios del arrendamiento.
¿Qué efectos traería para la inversión en el sector inmobiliario?
Entrar a regular los precios del arrendamiento en Colombia, es decir, prohibir establecer el precio por privados basado en la oferta y demanda sino por un dictamen estatal va a desincentivar la inversión inmobiliaria de particulares e inversionistas institucionales.
Supongamos que el propietario de un inmueble lo alquila a $2'000.000 COP (US$470) al mes. Ahora, supongamos que por mandato del estado, el inmueble ahora no puede ser arrendado a mas de $1'200.000 COP (US$280) al mes. Esto, lo que causaría es que el propietario de este inmueble pierda cualquier motivación para continuar teniendo este inmueble y prefiera venderlo dejando a los inquilinos que habitaban este inmueble sin un lugar para vivir y replicando este mismo efecto en la mayoría de inmuebles aquellos inquilinos se verán en una mala posición para encontrar una vivienda o verse obligados a tomar un inmueble que dentro de la informalidad del arrendamiento dejándolos en vulnerabilidad de abusos.
El ingreso producido por concepto de arrendamiento de vivienda para los propietarios de inmuebles constituyen también a un grandísimo segmento de los ingresos de la clase media y media alta en Colombia.
Desincentivar la inversión y este ingreso consecuentemente va a afectar la capacidad de gasto y crear aun mas problemas de los que puede curar.
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Esto, paradójicamente va a generar menos inmuebles disponibles con destino a arrendamiento lo que de acuerdo a lo explicado anteriormente va a generar mas informalidad y dentro de esa informalidad precios mas altos que contribuirán a una mayor inflación.
¿Por que esta idea no tiene aplicación ni sustento practico?
En Colombia, el registro y el avalúo catastral inmobiliario en la gran mayoría de ciudades en Colombia esta bastante desactualizado. Es decir que el Ministerio de Hacienda y gobiernos locales no tienen un registro exacto de cuanto realmente deberían de valer los inmuebles que componen la totalidad de áreas urbanas y rurales.
Así, suponiendo que se usa el avalúo catastral (desactualizado de la realidad) de un inmueble y calcular el arrendamiento máximo de este basado en un porcentaje de su avalúo catastral, va a generar un valor del arrendamiento muy por debajo de lo que realmente debería de valer en un mercado regulado por la oferta y la demanda.
Así, con una infraestructura de datos catastrales nacional en necesidad de bastante actualización no hay una manera exacta de usar estos datos como referencia para intentar regular los cánones de arrendamiento y nuevamente causando mas problemas de los que podría solucionar.
¿Cuál es la solución entonces?
Creo que la solución se encuentra en tres enfoques:
1. Motivar la construcción de vivienda VIS y no VIS nueva para comercialización ayudada con subsidios para constructoras y compradores no solo va a generar el aumento de inventario inmobiliario sino que va a generar dinamismo en todos los mercados que se benefician del mercado inmobiliario.
2. Aumentar programas de subsidio de arrendamiento para quienes realmente lo necesitan. No tiene sentido que todo el mundo pueda acceder a ayudas para pagar su arrendamiento ya que a las personas de los estratos altos no tendría sentido acceder a esto, tal vez ni siquiera a los estratos medios sino apoyar a quienes mas lo necesitan realmente se vean beneficiados por este tipo de iniciativas.
3. Crear vivienda para arriendo sin animo de lucro es una iniciativa publico-privada que ha demostrado ser bastante exitosa en muchos países del mundo como Canadá, Austria y Singapur ya que no únicamente beneficia a quienes pueden acceder a viviendas a precios bastante bajos sino que ayuda a la regulación natural del mercado.
Para mí, de las tres soluciones propuestas esta es la que mas sentido tiene y dentro de mis objetivos personales, tengo la intención de trabajar en este tipo de proyectos. Si es de tu interés conversar sobre estas iniciativas por favor hacemelo saber, me encantaría conversar con vos sobre esto.
¡Gracias por leer!