Reforma de la Ley de Arrendamientos urbanos Ley 21/2018. Dos reflexiones en cuanto a la duración y la fijación de rentas.-

Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos.- Comentario y reflexión sobre el aumento de plazo de prórroga obligatoria en la nueva normativa , así como la fijación de los precios máximos de los alquileres.-

El nuevo RD Ley 21/2018 de 14 de diciembre, incluyó una serie de medidas urgentes (entró en vigor al día siguiente a su publicación) entre las que destacan como principales novedades con respecto a la Ley anterior las siguientes:

Aumento de la duración mínima del contrato de alquiler, en concreto la prórroga obligatoria para arrendador, así como el aumento de la prórroga tácita tras el plazo inicial.

Limitar la garantía adicional a la fianza, considerándose desmedido poder reclamar como garantía adicional mas de dos mensualidades de renta y no permitiéndose por aquel concepto obtener una mayor garantía.

Libertad para pactar la renovación de la vivienda y el aumento de las rentas desde el momento inicial del arrendamiento.

Se reforma la regulación relativa a contratos de arrendamiento de viviendas de uso turístico.

De igual manera se modifica la Ley de Propiedad horizontal de 21 de Julio de 1960, aumentándose del 5 al 10%la dotación obligatoria de los propietarios al fondo de reserva en todas las comunidades de vecinos.

Se introduce una nueva mayoría de 3/5 de los propietarios pudiendo adoptar acuerdos relativos a las condiciones en caso de permitir o no la cesión temporal de vivienda para uso turístico, pudiendo fijar de igual manera cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. 

Siendo estas las reformas mas destacadas, existen otras mas, pero queremos poner el foco en dos medidas muy concretas y en las posibles repercusiones que pudieran tener en la economía. La primera la duración del arrendamiento con su prorroga obligatoria que pasa de 3 a 5 o 7 años, dependiendo de que el arrendador sea persona física o jurídica. Y la segunda la posible limitación de los precios máximos, que se está barajando como medida para contener los precios de los alquileres.

La duración del contrato de arrendamiento.

Será el que libremente se fije, pero existe una nueva prórroga obligatoria para el arrendador, pasando de los tres años existentes a cinco. Y si es arrendamiento de persona jurídica (arrendador) el plazo al que se puede obligar a prorrogar es de siete años.

De la misma forma se amplía la prórroga tácita del contrato de arrendamiento, a tres años. Por tanto finalizado el plazo inicial del arrendamiento, o cualquiera de las prórrogas (siempre que no hubiere transcurrido la prórroga obligatoria mínima) si ninguna parte manifiesta su voluntad de no renovación (con antelación de 30 días) el contrato de arrendamiento se vería prorrogado por otros tres años mas.

Comentario personal: Si bien es cierto que, a mi juicio, los precios de los alquileres se estaban disparando en exceso, y ello en buena medida respondía a la rebaja de la duración mínima de 5 años, que existía antes de la última reforma normativa. No es menos cierto que establecer un plazo excesivamente alto (7 años) pudiera suponer un freno a los arrendadores para sacar sus viviendas al alquiler. Todos sabemos de la dificultad de asegurarse las rentas de los alquileres, con inquilinos que dejan de abonar sus rentas, y las pocas garantías y escasa rapidez en obtener de nuevo la vivienda cuando el impago ocurre. A ello hay que añadir la nueva creencia de que es injusto desahuciar a quien no paga.

El plazo de tres años parecía bastante reducido para dar seguridad al inquilino, que veía como llegados esos tres años, su arrendador le obligaba a pasar por caja o bien debía abandonar la vivienda en un plazo muy breve. Sabedores los arrendadores de como los precios del alquiler se habían disparado en los últimos tiempos, y que era probable que si cambiaban de inquilino en un breve plazo pudieran volver a alquilar subiendo la renta mas de un 15%, la mayoría se pusieron en contacto con sus inquilinos para negociar un nuevo precio del alquiler. De nada servía haber sido un inquilino modélico y haber actualizado las rentas con el IPC.

Esta situación pudo dar lugar a ciertos abusos que, en definitiva, no es mas que la pura Ley del mercado, o de la oferta y la demanda.

Lo cierto es que a mi parecer se acierta en volver al plazo de los 5 años, de duración mínima para tratar de corregir ese disparatado aumento de precios. Permitiendo al inquilino una mayor seguridad y estabilidad en mantener una vivienda estable durante un plazo razonable.

Ahora bien, por el contrario, creo que se equivoca el legislador al fijar una duración de siete años a personas jurídicas arrendadores, ya que esa medida en buena lógica va a limitar la llegada de inversores (fondos inmobiliarios) y podría reducir el parque de viviendas en alquiler, con lo que ello conllevará de aumento de precios. Quizá al inversor no le resulte de interés adquirir un inmueble y destinarlo al alquiler, si los precios van a quedar casi congelados durante siete años. Es decir que paradójicamente se quiere limitar el precio del alquiler, pero se puede conseguir frenar la inversión, y que se destinen menos viviendas al alquiler (y mas a la venta). Con lo que a menos oferta, mayor debería ser el precio.

Por ello entiendo que se podría haber mantenido la duración mínima de 5 años para todos los arrendadores sin hacer distinción entre personas físicas y jurídicas, tal y como existía antes de la reforma anterior.

Desde hace demasiado tiempo la normativa sobre el alquiler va dando tumbos, y no logrando todos sus objetivos, porque o bien surgen abusos de arrendadores que aumentan las rentas, cuando hay demasiada permisividad, o por el contrario surgen normas como la de las prórrogas forzosas y subrogaciones , incluso en caso de muerte, que nos permitir apreciar rentas casi irrisorias y absurdas ante abusos en este caso de inquilinos, que habitan viviendas de sus abuelos pagando prácticamente lo mismo que pagaban ellos en 1920. Y es que parece que se legisla para el corto plazo y no dando medidas que puedan permanecer estables en el tiempo.

La vivienda es un tema muy delicado y no se debe legislar sin antes valorar muy concienzudamente los pros y contras de las consecuencias que la normativa puede acarrear en los diferentes intereses en juego. Máxime cuando la Constitución señala que todos tenemos derecho a una vivienda digna.

Limitar precios al alquiler en "zonas tensionadas"

Parece que en algún momento se ha querido plantear que debía controlarse el precio del alquiler, estableciendo una renta máxima en determinadas zonas geográficas, al haberse constatando que en ciertos lugares (llamadas en terminología un tanto cursi "zonas tensionadas") como puede ser Madrid capital y muy en concreto determinados barrios céntricos, se había producido un incremento de las rentas alarmante.

Simplemente no puedo estar mas en desacuerdo, con semejante insensatez. Limitar el precio del alquiler, implicaría que se podrían quedar muchas casa vacías, ya que como comentábamos anteriormente la seguridad del arrendador no es mucha y los riegos demasiados. Sin lugar a dudas debe prevalecer la libertad contractual y la autonomía de la voluntad en la fijación del precio, si se quiere que el mercado del alquiler siga funcionando de manera armónica. A mi juicio, introducir medidas que limiten las rentas del alquiler, sería un desastre mayúsculo y la oferta de viviendas disponibles para el alquiler se reduciría en tal cantidad que si que habría un desequilibrio entre la oferta y la demanda. Y ello, básicamente, porque pero aun cuando los precios no podrían subir, ya que estarían fijados, sería tan reducido el número de viviendas, que subiría incluso el precio de la vivienda en venta, ya que las personas optarían de nuevo mayoritariamente por adquirir una casa nueva. Paralelamente , los arrendadores preferirían vender su casa, con lo que la espiral alcista de precios sería descomunal.

Y es que existen determinadas ideologías, que no dejan libertad al mercado y finalmente con sus normas coercitivas, lo que hacen es acabar con el propio mercado. Y es curioso que esas mismas ideologías son las que parecen querer patrocinar la libertad en otros ámbitos y tachar de retrogrados a los demás.

En resumen que creo que aumentar a 5 años la duración mínima del alquiler es positivo, y dará lugar a cierta estabilidad. Que , por el contrario, no hubiese hecho distinción entre personas físicas y jurídicas, ya que el plazo de 5 años, me parece suficiente y justo tanto para los unos como para los otros. Y que me parece un auténtico suicidio querer limitar o fijar los precios de los alquileres con un tope máximo, ya que ello será mucho mas nocivo.

Julio Menéndez Gutiérrez

Abogado