Sobre la relación de las cosas y la transparencia...

Cada vez se exige más transparencia en todos los procesos para ofrecer el máximo de información (inteligible) al consumidor. Y no es que no queramos ser transparentes, es que sin un procedimiento claro, cada uno lo hace como buenamente puede.

Así, el 16 de marzo de 2019 se publicó en el BOE la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Tal como se detalla en la misma, entre otros aspectos, el objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda. Y esto, por activa y por pasiva, buscando la transparencia en todo el proceso.

Esta Ley trata una parte importante en la concesión del préstamo y en la misma línea debería ir otros textos legales como es el que regula las valoraciones emitidas con objeto de la concesión del préstamo hipotecario. No quiero con ello decir que las valoraciones hipotecarias no se redacten con suficiente transparencia - todo lo contrario - , pero quizás sería prudente en pro de la transparencia exigir una adaptación más actualizada en su regulación.

Las valoraciones a efectos hipotecarios se redactan al amparo de la Orden ECO 805/2003 de 27 de marzo donde define en su artículo 4 como Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

El valor hipotecario es el que adoptará la entidad prestamista en la concesión del préstamo y habitualmente, es el único dato que le interesa también al prestatario.

No obstante, el informe de tasación a tal efecto no sólo recoge un valor y una metodología del cálculo sobre el mismo. También incluye mucha otra información sobre el inmueble que va a ser objeto de hipoteca según se regula en nuestra Ley hipotecaria. Curiosamente, esta ley no define (de la manera que sí que hacen los documentos antes mencionados) el concepto de hipoteca.

Una hipoteca es un derecho que gravará al bien inmueble objeto de esta con el fin de garantizar el cumplimiento de una obligación o el pago de una deuda.

Quiero incidir sobre la frase que subrayo dos párrafos antes. Cuando un prestatario tiene intención de adquirir una propiedad vía hipoteca, las condiciones del mercado pueden hacer que no disponga del plazo prudencial para evaluar la adquisición que va a realizar. Por lo tanto, un informe de tasación donde quede bien documentado todos los extremos que conciernen al inmueble es crucial y en ocasiones ocurre que – tal como he comentado previamente – el único dato que interesa tanto al prestamista como al prestatario es el dato del valor hipotecario.

¿pero qué otra información voy a poder sacar de un informe que me pueda interesar? ¿puede afectar a dicha garantía hipotecaria?

Depende evidentemente de quien redacte el informe será más o menos completo. Todo profesional que redacte un informe de acuerdo con la Orden ECO cumplirá con lo reflejado en la misma. Aquellos profesionales, o aquellas sociedades de tasación que vayan más allá, ofrecerán más información.

• Si el valor de mercado se ha calculado por el método de comparación, podremos ver qué comparables se han usado y por lo tanto podremos contrastar otras ofertas similares al inmueble que queremos adquirir. ¿coincide con nuestra apreciación al haber estado activamente buscando pisos en la zona?
• Podremos verificar si nuestro inmueble se encuentra dentro de los intervalos de precio de la zona, o en la banda alta, o en la banda baja. ¿es tal como esperábamos?
• Si el valor de mercado ha sido ajustado a la baja para establecer el valor hipotecario, podremos obtener información sobre previsible evolución bajista que deberíamos tener presente. ¿me están diciendo en el informe que existe una probabilidad elevada de que los precios bajen?¿es buena compra?
• Si el inmueble que adquirimos está en régimen de alquiler y seguirá durante un tiempo en el mismo, podremos leer las condiciones de contrato y previsiones futuras sobre el mismo, así como comparar el contrato actual con el mercado real. ¿está el inquilino pagando más o menos de lo que el mercado me puede ofrecer? Si está pagando menos, quizás me convenga que marche.
• Se nos aportará información urbanística sobre cualquier singularidad que pueda afectar al inmueble y/o a la garantía futura. ¿existen afectaciones urbanísticas, planes de desarrollo aprobados o pendientes de aprobación que me afecten...?
• Veremos una descripción de los datos del entorno que nos expondrá el ámbito donde vamos a vivir. Según el técnico que redacta el informe, ¿me da la misma apreciación que yo había observado?
• Si estamos hipotecando un solar, dispondremos de los parámetros urbanísticos que condicionan el valor. ¿qué se puede edificar en el mismo según el técnico?
• Si la tasación dispone de condicionantes y advertencias, es importante la lectura de estos y preguntar ante cualquier duda. ¿El valor de tasación está condicionado?¿qué advertencias ponen de relieve sobre el mismo?
• ….

Si bien el valor de tasación es esencial para seguir con el trámite del préstamo, no lo es todo dentro del informe de tasación, por lo que es recomendable su lectura atenta antes de firmar la hipoteca por parte del prestatario y ante cualquier duda o error detectado, contactar con el profesional o la sociedad de tasación que emitió el informe.

Cualquier duda a tal efecto debe ser motivada, en mi opinión, desde un punto de vista constructivo. Por poner un ejemplo, ¿cómo se determina el valor hipotecario?

Existe métodos que podemos observar en los estados miembros que nos podrían arrojar alguna luz al respecto, si bien no es motivo de este artículo. La orden ECO fija para determinar el valor hipotecario, el concepto que denomina, el Coeficiente Hipotecario. Sobre el mismo hay dos artículos a contemplar que traslado tal cual quedan redactados:

Artículo 12. Advertencias específicas.

1. Con independencia de las advertencias generales señaladas en el artículo anterior, cuando concurran todas las circunstancias mencionadas en el apartado siguiente, la entidad tasadora deberá advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro, poniendo de manifiesto los datos (ciclos pasados en el mismo mercado local; expectativas comunes entre los expertos; volatilidad apreciada en el precio de sus comparables; mercado dominado por elementos especulativos, etc.) de que disponga sobre las características y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado.

2. Las circunstancias a que se refiere el apartado anterior son las siguientes:

a) Que el valor de tasación se calcule para la finalidad prevista en el apartado 2.a) de esta Orden.

b) Que en el cálculo del valor de tasación se utilice exclusivamente el método de comparación.

c) Que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se sitúe hayan experimentado alguna caída significativa y duradera de sus precios nominales en los últimos diez años.

3. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el apartado 2.a) de esta Orden, también se deberá incluir una advertencia específica, en la forma que se indica a continuación, cuando, aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del apartado anterior, la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años.

La estimación deberá apoyarse en datos sólidos disponibles sobre la situación coyuntural del mercado local, y la advertencia deberá mencionar aquella probabilidad justificando su existencia y los datos en que se apoya la estimación de la entidad.

Y,

Artículo 23. Ajuste del valor por comparación.

1. El valor por comparación obtenido de acuerdo con el artículo anterior será ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparación ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia específica que se menciona en el apartado 3 del artículo 12.

2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artículo 12.3, la entidad tasadora, en base a su capacidad técnica, aplicará al valor por comparación la reducción que considere necesaria.

Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinión de la entidad tasadora, estimar la reducción indicada en el párrafo anterior, se aplicará un porcentaje de reducción del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación.

3. Sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de tasación, la mención al ajuste realizado y su justificación se incluirán en la advertencia específica a que se refiere el artículo 12.3.

Es decir, y para que nos entendamos. La Orden ECO dice que:

1)      Si a un tasador que trabaja para una Sociedad de Tasaciones se le encarga realizar una valoración con finalidad garantía hipotecaria

2)      Si para determinar el valor ha utilizado en exclusiva el método de comparación

3)      Si los precios de la zona han sufrido una caída significativa y duradera en los últimos 10 años

4)      Siendo la finalidad Garantía Hipotecaria, aunque no se observe esa caída significativa y duradera, si en el momento de la visita el tasador observa que existe una posibilidad elevada de una caída en los precios durante el próximo año y que a su juicio durará al menos tres años.

Cuando se cumplan esos puntos, se podrá realizar un ajuste en el valor de mercado (lógico, si pretendemos dar un Valor Sostenible en el tiempo) y para ello, hará uso de la información que disponga (datos) para ajustar el valor calculado.

Y también dice que si no se dispone de dichos datos, bueno… que se ajuste entre un 10 y un 15% en función de la volatilidad (...algo subjetivo).

Por lo tanto, ante diferencias entre valor de mercado y valor hipotecario, sería prudente leer los motivos por los cuales se establece el coeficiente hipotecario. Pero ya no sólo por el hecho de cómo se ha dictaminado sobre el mismo, si no porque de ser coherente, es una realidad que el prestamista y prestatario deberían tener presente.

Y ya para redundar en la materia, quizás deberíamos plantearnos si en valor hipotecario es sencillamente un coeficiente sobre el valor de mercado que pueda oscilar entre 0 y 15%, o realmente debería analizarse en paralelo teniendo en cuenta aspectos como los plazos legales actuales en las ejecuciones hipotecarias. Quiero decir, los certificados de tasación según reza la orden ECO, caducarán necesariamente a los 6 meses. Pero ante una situación de insolvencia por parte del prestatario, ello podría acontecer a una ejecución judicial o una dación en pago amistosa. Ese inmueble que se adjudica el prestamista (que no es de su interés… no se dedican a eso), deberá poner a disposición del mercado habiéndose deteriorado claramente la garantía. Quizás, opino, el valor hipotecario debería determinarse desde otro punto de vista que no el porcentual.