Viviendas sin Ley

Alguien podría pensar que las medidas anunciadas de la nueva Ley de Vivienda, fruto del pacto entre el Gobierno y Podemos, son propaganda para la galería de sus votantes, ya que sólo afectan al 4% del mercado de alquiler de viviendas actual, pero realmente suponen mucho más. Afectan al 100% de las promociones en curso en nuevas viviendas de alquiler y a un mercado que en Europa está batiendo récords de inversión, casi al mismo nivel que las inversiones en oficinas, y que supone aproximadamente el 25% del total invertido (en Europa se invierten unos 300 mil millones de euros en todos los tipos de Real Estate).

Por ello, es alarmante constatar que el Gobierno lanza en estos momentos un mensaje amenazante y de gran incertidumbre al mercado de inversión y en concreto a aquellos fondos que se reunieron con Pedro Sánchez en Nueva York el pasado 21 de julio.

Frente al contenido del plan “España Puede”, los inversores se encuentran con que España se convierte con el Plan de Vivienda en un reino de Taifas en el que en cada municipio pueden cambiar las normas aplicables al alquiler cada cuatro años. En el que las “gestoras de inversiones y fondos de capital riesgo” son calificados por los socios del Gobierno dos meses más tarde como fondos buitre.

La bajada potencial de los alquileres en zonas tensionadas abrirá, en mi opinión, un sinfín de demandas ante dichas medidas, fundamentalmente por la enorme incertidumbre derivada de la ausencia de parámetros estándar para medir las superficies reales de las viviendas, discriminar sobre su calidades, elementos comunes y servicios y por referirse los índices municipales a la media de rentas declaradas en el IRPF del año anterior. Un potaje de gran litigiosidad que se sumará al horizonte de este abuso contra la libertad de empresa y de la competencia.

¿Han caído nuestros gobernantes en las derivadas que pueden tener estas medidas en la financiación de estos activos? ¿Si las bajadas de renta por decreto impiden pagar un préstamo que ha financiado la inversión, quién lo asume?

Más riesgo, más zancadillas, menos inversión. Es así de claro. Y a menor inversión, los precios continuarán subiendo.

Respecto a la retirada de los “privilegios fiscales” de los grandes tenedores de viviendas, en principio creí que iban a bajar los impuestos, porque quien disfruta del gran privilegio fiscal es sólo la Administración. Los impuestos suponen cerca del 25% del precio final de una vivienda, sin correr ningún riesgo de inversión y, en concreto, en la vivienda en alquiler supone un enorme coste la no deducibilidad del IVA soportado en la construcción, el mantenimiento o la comercialización. Es de suponer que embestirán contra las socimis sin haberse estudiado el mercado para concluir que la mayoría de los grandes propietarios no utilizan esos vehículos.

Por último, y para añadir tranquilidad al mercado, se anuncia que todas las promociones incorporarán un 30% de vivienda protegida y de ésta un 30% a alquiler social. Magnífica iniciativa copiada del Ayuntamiento de Barcelona y que ha provocado que no se promueva una sola vivienda.

En Hanói, bajo el gobierno colonial francés, se intentó acabar con una plaga de ratas ofreciendo una recompensa por cada cola presentada a las autoridades. El efecto fue el contrario ya que los cazadores de ratas les cortaban la cola y luego las soltaban e incluso criaban ratas para poder presentar más colas y cobrar por ellas.

Es un ejemplo evidente del efecto perniciosos de la intervención pública chapucera y sin considerar los efectos contrarios.

En el caso del mercado de la vivienda, las medidas del Gobierno conseguirán justo lo contrario, disminuir la inversión con carácter generalizado, su concentración en comunidades autónomas y municipios que no apliquen dicha normativa, léase Madrid y alrededores, espantar a fondos de inversión y al reducir la oferta de calidad de nuevas viviendas en alquiler, potenciar las subidas de las rentas.

Lo peor de todo ello es que el Gobierno lo sabe y es consciente de este efecto pernicioso, como he podido constatar en varias ocasiones en las que he coincidido con sus responsables de vivienda en distintos seminarios inmobiliarios.

Por ello sólo cabe concluir que o bien no se piensa cumplir con lo prometido a sus socios de gobierno o que se es consciente de que los ayuntamientos y las principales comunidades autónomas no las aplicarán.

Porque no me cabe en la cabeza que se esté perjudicando el futuro del acceso a la vivienda de millones de españoles por sacar unos presupuestos para el próximo año.