Exprópiese

Las recientes medidas de expropiación del usufructo de 56 viviendas de "grandes tenedores" para "sacarlas del mercado especulativo" representan un paso más hacia la consecución de votos a corto plazo a costa del futuro de los ciudadanos.

El titular mediático de tal medida consigue el objetivo prioritario de estas medidas populistas, ilusionar y atraer a los votantes desinformados, al mismo tiempo que constituye un disparate que impide el incremento de la oferta futura de nuevas viviendas en alquiler en dicha comunidad autónoma y, de paso, incrementa las incertidumbres en otras tantas con gobiernos similares.

La mención a un supuesto "mercado especulativo", cuando la oferta de vivienda usada en Mallorca ha reducido en el último año más de un 15% sus precios de venta es un indicativo adicional del dislate de esta medida.

Destaca también el planteamiento de la "expropiación" del usufructo durante siete años, dado que demuestra un absoluto desconocimiento del funcionamiento del mercado inmobiliario y abre las puertas a reclamaciones patrimoniales por los perjuicios causados y no tasados de estas medidas.

El precio de una vivienda, como el de cualquier activo inmobiliario, se descompone entre el valor de su uso, el usufructo, y el de la nuda propiedad. Ambos conceptos son vasos comunicantes, de forma que si se priva para siempre del usufructo de un bien, la nuda propiedad no vale nada. En este caso se podrá argumentar que la medida se circunscribe a un período de siete años y que se compensará con el pago de una renta por todo ese período, aunque ésta sea ridícula y fuera de mercado .

Sin embargo, dicha medida afecta directamente al valor de la nuda propiedad, ya que esos activos pasarán a engrosar el furgón de cola de la iliquidez frente a potenciales transacciones de compra venta y, adicionalmente, se incrementan los riesgos de ocupación ilegal y vandalismo, y este perjuicio no está compensado.

A las reclamaciones por daños patrimoniales se podrán sumar, asimismo, el resto de propietarios de viviendas ubicadas en el mismo inmueble, que por obra de esta decisión arbitraria integrarán en sus vidas a un colectivo de inquilinos seleccionados por cualquier otro motivo diferente al de la oferta y la demanda.

Únase a todos estos impactos la imposibilidad de financiar estas viviendas con entidades bancarias mientras dure la expropiación y, en caso de que se encuentren actualmente hipotecadas, los riesgos de no poder cubrir el pago de esas deudas con las mínimas rentas pagadas por la Administración.

Siendo estas unas consecuencias directas evidentes, lo son más aún la inclusión de Mallorca en la última de las prioridades de desarrollo de viviendas en alquiler cuando su gobierno se comporta como una república bananera frente a propietarios de este tipo de activos.

Por último, sería interesante explicar al Gobierno Balear algunas nociones básicas del funcionamiento del sector inmobiliario empezando por los conceptos de costes de oportunidad y de coste de capital. Ningún banco español ni ningún fondo de inversión tiene incentivos en mantener vacías viviendas o cualquier otro tipo de activos inmobiliarios, tanto por el consumo de capital que afecta a los bancos como por el coste financiero que supone para los fondos. Cuando se mantienen viviendas vacías hay que buscar la razón en la indisponibilidad jurídica de los bienes, en procesos concursales eternos o en los problemas de la demanda causados por alguna poderosa razón, que probablemente escape a la sensibilidad de dichos gobernantes, como la pandemia del coronavirus.