Article n°60 - Droit des baux commerciaux - Actualité - L'application du statut des baux commercial à l'issue d'un bail dérogatoire est automatique
Un arrêt récent de la Cour d'appel de Riom (5 juin 2024, n° 22/02298), statuant sur les conséquences de la poursuite d'un bail dérogatoire après son terme, vient apporter une précision pratique qui est loin d'être négligeable : la rédaction d'un bail écrit soumis au statut des baux commerciaux n'est pas nécessaire pour que le statut des baux commerciaux s'applique lorsque le preneur est laissé en possession à l'expiration de ce bail dérogatoire.
On rappelle en effet que l’article L. 145-5 du code de commerce prévoit la possibilité de conclure un ou plusieurs baux successifs dérogatoires au statut des baux commerciaux, à condition que la durée totale de ce bail ou de ces baux ne soit pas supérieure à trois ans, sans quoi la requalification automatique en bail soumis au statut des baux commerciaux est automatique.
Naturellement, la conclusion d'un tel bail dérogatoire suppose la rédaction d'un écrit prévoyant expressément, outre sa durée, que le statut des baux commerciaux est expressément écarté.
L’article L. 145-5 du code de commerce précise également qu’à l’expiration de cette durée, il ne peut plus être conclu un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fond dans les mêmes locaux.
Le locataire doit donc quitter les lieux.
Si le locataire est laissé en possession plus d’un mois après l’échéance du bail dérogatoire, il s’opère de plein droit une requalification du bail dérogatoire en un bail commercial soumis au statut sous réserve que les conditions d’application statutaires soient réunies (notamment exploitation d’un fonds de commerce).
Les charges et conditions de ce nouveau bail sont identiques à celles du bail dérogatoire pourvu qu’elles soient compatibles avec le statut et, si les parties ne parviennent pas à s’entendre sur le montant du loyer, il doit être fixé à la valeur locative (sous réserve que l’action en fixation de ce loyer ne soit pas prescrite).
La question qui était soumise à la Cour d'appel de Riom était de savoir s'il est nécessaire qu'un écrit soit conclu pour que le statuts des baux commerciaux s'applique au terme du bail dérogatoire car l’article L. 145-5 du code de commerce ne renseigne pas sur la forme de ce nouveau bail (écrit ou verbal).
La cour considère que la conclusion d’un bail écrit n’est pas nécessaire, puisque le bail dérogatoire s’est automatiquement converti à son expiration en bail commercial auquel il s’est substitué.
Cette réponse est assez logique : le statut des baux commerciaux étant la règle, et le bail dérogatoire l'exception, tout écart dans l'application des règles du bail dérogatoire entraîne une requalification automatique en bail commercial (on rappelle d'ailleurs que le statut des baux commerciaux est automatiquement applicable à un bail conclu avec un locataire commerçant, que le contrat soit écrit ou non, sauf si le statut des baux commerciaux est expressément écarté par les parties).
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