Bail commercial : Risque de propagation d'amiante et suspension de paiement du loyer

Le locataire est fondé à évacuer les lieux et à ne pas payer les loyers lorsqu'il existe un risque de propagation d'amiante au cours de travaux de désamiantage au sein de l’immeuble (Cass. Civ. 3, 19 novembre 2015).

Le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance normale et paisible des lieux loués. Dans le cas contraire, ce dernier peut refuser de payer le loyer.

Dans cette affaire, un bailleur a entrepris des travaux de remplacement en toiture de plaques de fibrociment amianté de l'immeuble loué dans le cadre d’un bail commercial. Une visite de l'inspection du travail dans les locaux révélant un risque de propagation d'amiante, le locataire évacue son personnel pour la durée des travaux et décide en conséquence de suspendre le règlement du loyer.

La Cour d’appel de Paris condamne le locataire à payer les loyers dus, considérant que l’analyse des prélèvements d'air effectués lors de la visite de l'inspecteur du travail était finalement négative et qu'aucune décision administrative n’imposait au locataire d’évacuer ses salariés.

La Cour de cassation censure cette décision et juge que le bailleur a  manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux loués à son locataire et que le non-paiement du loyer était justifié, car  l'inspecteur du travail, connaissance prise du résultat négatif des prélèvements, a souligné l'impossibilité d'affirmer que la poursuite des travaux ne présentait aucun risque pour les salariés.

La Cour Suprême affirme clairement que le simple risque de propagation de fibres d'amiante lors de l’exécution des travaux justifie la décision du locataire d’évacuer son personnel, décision liée aux obligations de l’employeur d'éviter les risques et de ne pas se contenter de les évaluer. Par voie de conséquence, le locataire ne jouit plus paisiblement des lieux loués et peut suspendre le paiement du loyer.

Un exemple de l’incidence de la règlementation du travail sur le bail commercial…

Et la fin des travaux de désamiantage en site occupé ?