BRS : achetez les murs et louez le terrain !

Le Bail réel solidaire est un dispositif d’accession sociale à la propriété. Il permet à certains ménages de devenir propriétaires d’un bien immobilier… à condition de louer le terrain.

On connaissait les logements sociaux, les loyers intermédiaires, l’accession abordable… Dans leur volonté d’encourager l’achat immobilier, politiques et urbanistes ont mis en place un nouveau concept : l’accession solidaire. Lancé en 2016, le Bail réel solidaire fait peu à peu des adeptes dans les villes où les prix du foncier dissuadent de nombreux acheteurs. Tour d’horizon de cette nouvelle forme d’acquisition.

Propriétaire des murs, locataire du sol

Ce dispositif d’aide à l’achat immobilier s’adresse aux ménages qui désirent devenir propriétaires de leur résidence principale mais dont le budget limité ne permet pas un tel projet.

Le bai réel solidaire consiste à réduire le prix d’acquisition en dissociant la propriété du bâtiment et celle du terrain. L’acquéreur achète uniquement l’appartement ou la maison qu’il va habiter. Le terrain sur lequel est construit le bien appartient à un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Sans le prix du terrain, le logement est donc vendu à un tarif nettement inférieur à ceux du marché : un prix encadré et la TVA au réduit font baisser la facture de 15 à 40 %.

En contrepartie le propriétaire du logement loue le terrain à l’OFS, en payant une faible redevance mensuelle. Il devra également s’acquitter des charges d’entretien et des impôts locaux (taxes foncière et d’habitation).

Ce nouveau mode d’accession s’accompagne dans certaines villes d’une garantie de relogement dans le parc social, si l’acheteur se trouvait en difficulté. De plus, lorsque le logement est neuf, le preneur profite généralement d’un abattement temporaire sur la taxe foncière.

Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ?

Dans un premier temps, un Organisme Foncier Solidaire acquiert des terrains, les gère, y fait construire ou rénover des logements. A la suite de quoi il peut céder les droits de propriété sur ces logements à des particuliers grâce à un bail réel solidaire.

Pour bénéficier du dispositif, l’acquéreur doit justifier de ressources inférieures aux plafonds prévus. Dans la plupart des régions il s’agit des conditions de ressources de la location-accession.

Pour financer son projet de BRS, l’acheteur peut bénéficier d’un Prêt à taux Zéro, ce crédit immobilier gratuit jusqu’alors réservé aux primo accédants.

L’achat d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail réel solidaire peut être une finalité en soi. On peut également considérer la propriété en BRS comme un coup de pouce pour entamer un parcours résidentiel. En évitant l’endettement lié au financement d’un achat classique, l’acquéreur évite une trop grande fragilisation. S’il le souhaite, il peut économiser pour disposer d’un apport plus conséquent qui s’ajoutera au montant de la revente du logement en BRS, afin d’acquérir un bien en pleine propriété.

A l’horizon 2024, près de 10 000 foyers devraient occuper des logements en accession solidaire et profiter d’un BRS.

Occupation et fin du bail réel solidaire

Techniquement le BRS est un bail emphytéotique rechargeable. Il engage les deux parties sur une longue durée : entre 18 et 99 ans. Le Propriétaire de l’habitation dispose d’un droit d’usage du terrain. Dans son logement, il peut effectuer tous les travaux d’aménagement ou de rénovation qu’il souhaite.

Le titulaire du BRS peut revendre son bien avec l’accord de l’OFS. Mais le prix de revente est encadré de façon à éviter toute spéculation et conserver le principe d’accession sociale. Le nouveau propriétaire ne reprend pas le bail précédent à son compte mais dispose alors de la durée initiale.

En cas de décès, les droits sur le logement peuvent faire l’objet d’une succession : le bail est alors prolongé au nom de l’héritier, à moins que celui-ci ne préfère le donner ou le vendre à un preneur agréé par l’OFS.

Si le titulaire du bail souhaite céder sa maison mais ne trouve pas preneur, l’OFS s’engage à chercher des acquéreurs ou racheter le logement.

Où trouve-ton des logements à vendre en BRS ?

Les Organismes de Foncier Solidaire sont des organismes à but non lucratif agréés par le préfet de région. Les BRS existants proviennent donc d’une volonté de certaines collectivités territoriales d’aider leurs administrés à se loger, ou de sociétés coopératives HLM locales. On en trouve logiquement dans les villes où la pression immobilière est très forte.

Une vingtaine d’OFS existent déjà. Leur nombre devrait doubler dans les années à venir. Parmi les villes disposant déjà de logements en BRS, citons :

• Grenoble
• Lille
•  Nantes
• Rennes
• Paris

Consultez la carte des OFS existants ou en cours de création

A Nantes, par exemple, un organisme foncier solidaire est né il y a plus d’un an de la volonté du Département de Loire-Atlantique, Nantes Métropole, la CARENE et de l’Union sociale pour l’habitat des Pays de la Loire.

Le Bail Réel Solidaire, une riche idée ?

Que vaut cette nouvelle alternative, à mi-chemin entre location et achat en pleine propriété ? Peut-elle vraiment participer à réguler l’inflation des prix immobiliers en zone tendue ?

Lorsque l’on sait qu’un terrain peut représenter jusqu’à 40% du prix global d’un logement, il est intéressant de réduire la dépense d’autant. Après tout, la privation du droit de propriété du terrain n’empêche pas de profiter pleinement, et toute sa vie si on le souhaite, du logement bâti dessus. Le concept répond au besoin essentiel de se loger.

Toutefois la majorité des Français qui rêvent de devenir propriétaires intègrent leur projet dans une démarche patrimoniale. Ce qui fait de la pierre une valeur refuge, c’est la possibilité de le transmettre sans condition à ses héritiers, ou de le revendre, de préférence avec plus-value.

Pour les élus, cela implique également de repenser le marché immobilier sur le long terme c’est-à-dire sur plusieurs décennies, bien loin donc des échéances électorales.

L’avenir nous dira si ce nouveau mode de propriété séduit les Français.

Sources :

 Article L. 255-1 à L. 255-19 du code de la construction et de l’habitation

Article 164 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR)

Le site du ministère de la transition écologique