Combien rapporte vraiment votre investissement locatif ?

Considéré depuis plus d’un siècle comme le placement le moins risqué offert pour les personnes désireuses de faire fructifier leurs économies, le placement immobilier a encore de beaux jours devant lui. Mais alors que de nouvelles lois viennent modifier sa rentabilité, il est plus que jamais intéressant de se pencher sur la rentabilité des investissements locatifs d’hier et d’aujourd’hui. Dans cette optique, il convient également de faire un tour d’horizon de la méthode permettant de calculer la rentabilité d’un investissement locatif et des paramètres à prendre en compte avant achat. Comme nous allons le voir ci-dessous, celle-ci doit prendre en compte plusieurs données, toutes importantes pour un investissement locatiffinancièrement porteur.

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Investissement locatif immobilier : quel bénéfice attendre d’un bon placement actuellement ?

A l’instar de chaque placement financier, un investissement immobilier sert avant tout à faire fructifier un capital de départ. Que ce dernier soit le fruit de fonds propres ou d’un emprunt bancaire sur plusieurs années, votre investissement immobilier se doit de dégager un bénéfice important dont la rapidité est appréciable au cas par cas selon les attentes de chaque investisseur. Actuellement et en moyenne, un bénéfice annuel de 4% est considéré comme un bon investissement (bien que certains puissent atteindre les 7%). Attention cependant, ce bénéfice est un bénéfice net et non brute, comprendre la différence s’avère crucial pour un investissement de qualité.

Méthode : calculer la rentabilité d’un investissement immobilier

Calculer au plus juste la rentabilité d’un investissement immobilier est l’étape à ne pas négliger pour un investissement porteur de bénéfices. Celui-ci doit être fait avant même l’achat dès que le bien que vous désirez acquérir est dans votre ligne de mire. N’hésitez pas à faire cet exercice sur plusieurs biens immobiliers avant d’arrêter votre choix. Afin de comprendre comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier, il faut avant tout connaître les différents types de rentabilité offerts par un investissement dans la pierre : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette.

La formule de base : Rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d’acquisition du bien

Calculer la rentabilité brute annuelle de votre investissement immobilier

Première étape et indication du calcul, la rentabilité brute annuelle est une première indication vous permettant de vous forger une première opinion sur un bien ayant retenu votre attention. Afin de la calculer, il vous faut diviser le montant du loyer annuel par le montant de l’achat et multiplier la somme ainsi obtenue par 100. Prenons pour exemple concret une maison achetée 300.000 euros et louée 1300 euros mensuellement. Le calcul est dans ce cas le suivant : ((1300 x 12) / 300.000) x 100 = 5.2%. La rentabilité brute annuelle de votre investissement est donc de 5.2%.

Calculer la rentabilité nette annuelle de votre investissement immobilier

Maintenant que vous avez une idée précise de la rentabilité brute annuelle du bien, celle-ci va vous permettre de calculer la rentabilité nette annuelle en découlant. Point d’ancrage de votre plan de financement, elle prend en compte les mouvements financiers au cours de l’année afin d’affiner au plus juste le rendement auquel vous pourrez prétendre charges déduites. Ces mouvements doivent être amputés au loyer annuel du logement. Toujours dans la simulation précédemment présentée, il vous faudra par exemple retrancher la part de taxe foncière, les frais de gestion et les charges non-récupérables auprès de votre locataire. Cela vous donne en chiffres : 10% de frais de gestion, 1200 euros de taxe foncière et 800 euros de charges, soit un loyer annuel revalorisé à 12.040 euros. Votre rentabilité annuelle nette est donc de 4.01%.

Calculer la rentabilité nette-nette de votre investissement immobilier

Rentabilité dépendant du profil fiscal de chaque investisseur mais également de chaque investissement, la rentabilité nette-nette est la rentabilité nette annuelle auquel il vous faut ajouter les abattements fiscaux auquel vous pouvez prétendre lors de votre investissement. Dans ce panel d’abattements fiscaux vous pouvez trouver les déductions des travaux et emprunts, le dispositif Pinel, l’avantage fiscal Cosse, le dispositif Censi-Bouvard, etc… Encore une fois dépendant majoritairement de votre profil fiscal et du type de bien acquis, n’hésitez pas à vous renseigner longuement sur ces avantages avant de finaliser votre investissement.

Investissement immobilier : un déclin de la rentabilité ?

Bien que certaines agglomérations comme Paris annoncent des taux de rendement explosifs (7.7% en 2017) ou encore Toulouse subissant une inflation mensuelle de 1% sur le prix de son mètre carré, il semble que les taux de rentabilité de l’investissement immobilier français souffrent actuellement d’un déclin qui devrait se poursuivre dans les prochaines années.

Un studio à Paris acheté en 2005 à 120 000€ avait un loyer de 850€/mois. Le même studio coûte aujourd’hui 230 000 € et son loyer est toujours de 850€ !

La faute est premièrement à incomber à la création de nouveaux logements sur le territoire qui sont deux fois plus nombreux que la demande locative actuelle. De ce fait, le risque de voir votre bien immobilier ne pas trouver preneur n’a jamais été aussi important et vous expose à de possibles pertes financières importantes lors de vacances locatives. Egalement et préjudiciable pour les adeptes de prêts bancaires pour l’acquisition de biens immobiliers, les taux bancaires ne devraient plus subir de baisses dans les prochaines années et augmenter fortement. De combien exactement, l’avenir et les décisions de la Banque Européenne nous le diront…

L’Impôt sur la fortune remplacée par l’Impôt sur la fortune immobilière : quelles modifications ?

Afin de clôturer convenablement cet article, il est important de se pencher sur les modifications d’impositions actées par le gouvernement en 2018 pour les biens immobiliers. Celui-ci a en effet modifié les conditions d’impositions et a prévu un nouvel impôt pour les contribuables dont le patrimoine immobilier (tout l’immobilier) excède 1.300.000 euros.

L’IFI peut faire baisser la rentabilité des investissements immobiliers (voir la rendre négative) et doit être prise en considération avant investissement!

L’ISF prend en compte les investissements à destination des particuliers et exonère les investissements à destination des professionnels pour ce calcul. Notez également que l’abattement de 30% sur la résidence principale est maintenu. Bien que modifiant seulement les frais d’imposition des contribuables au portefeuille immobilier conséquent, cette nouvelle fiscalisation peut elle aussi faire baisser la rentabilité des investissements immobiliers et doit être prise en considération avant investissement.