Comment et pourquoi je suis passé de 8 à 16 biens immobiliers (en 12 mois) !

En 2018, j’avais une vie plurielle : j’étais chef d’unité en Île-de-France la semaine et investisseur immobilier (acharné) le week-end en région. Et ça, j’ai eu beaucoup de mal (et pas vraiment envie) de le cacher. J’ai acheté pour la première fois en 2012 pour me loger, puis en 2013, 2016 et 2017 pour investir et permettre à d’autres de se loger. En 2018, à 31 ans, j’étais à la tête d’un petit parc locatif de 8 lots en n’étant pas le plus riche mais certainement le plus endetté de tous mes proches. Mon objectif pour l’année était de doubler ce parc locatif grâce au levier de la dette, levée par une société détenue par une autre société et c’est cette histoire que je m’apprête à vous raconter ici !

Mais pourquoi faire ça, au juste ?

Oui, pour une fois, je vais commencer par le pourquoi avant d’en venir au comment. Si j’ai choisi d’investir dans l'immobilier et de continuer à le faire, c’est parce que :

• je ne voulais plus dépendre de mon salaire ;
• j’avais réussi plusieurs opérations avec un rendement à deux chiffres ;
• je pensais pouvoir réussir d’autres projets plus importants et plus complexes ;
• je ne voulais pas attendre une hypothétique retraite pour retrouver un peu de temps ;
• je ne faisais pas partie des meilleurs dans mon job au quotidien, ça fait toujours un peu mal quand on y pense mais en même temps je ne voulais pas me mentir et préparer la suite le plus tôt possible.

Pour réussir, il me fallait un objectif précis, un plan avec des jalons concrets et des critères objectifs de réussite.

1er étape : trouver le bien

Un jour, je passe par Évreux un peu par hasard. Un agent que je connais bien m’interpelle, et on discute. Elle m’indique qu’elle a un “bon produit” à la vente.

Il s’agit d’un immeuble de 21 logements à vendre pour moins d’un million d’euros, avec des revenus fonciers de plus de 100 000 euros. Je visite le bien, mais rien ne va : les logements sont des micro surfaces, l’ensemble est sale, beaucoup de logements semblent partiellement occupés.

Avant de loger qui que ce soit dans un logement, je me pose toujours la même question : Est-ce que moi ou un de mes proches pourrait y vivre ?

Si la réponse est oui et que les chiffres sont bons (avec un rendement compris entre 7 % et 11 %), j’y vais. Dans le cas contraire, je passe mon tour. En clair, je suis investisseur, pas marchand de sommeil.

De retour à l’agence, l’agent me propose un bien qui n’est pas officiellement à la vente, mais qui pourrait l’être avec une offre bien placée et bien présentée. Ce qui fait la qualité d'un agent, c'est la qualité de ses mandats et/ou la qualité des informations dont il dispose.

Là, il s’agit d’un immeuble en centre-ville d’Évreux de 9 lots : 2 surfaces commerciales et 7 logements, pour un revenu foncier d’environ 44 000 euros. Elle a les clés, on y va, et je visite la plupart des logements ainsi que les deux surfaces commerciales.

De retour à l’agence, on discute et je rédige une offre à 505 000 euros sans trop y croire.

Quelques jours plus tard, elle me rappelle : l’offre est acceptée. Concrètement, j’achète un immeuble off-market pour la première fois. Comme quoi, tout est possible ! C’est bien, mais il va maintenant falloir financer ce projet… et ça, c’était loin d’être gagné.

2e étape : financer le projet

Concrètement, j’étais déjà pas mal endetté. J’avais déjà bien plus que mon salaire net à rembourser chaque mois en mensualités de crédit sans parler du reste (taxes foncières, charges locatives, travaux, impayés etc..). Autant dire que les banques ne se bousculaient pas pour me prêter de l’argent.

Mais un jour, par hasard, j’ai discuté avec un ancien banquier privé. Nous étions assis côte à côte sur un vol Paris Miami, et je m’étais excusé d’avance pour la gêne que pourrait causer notre fille de 4 mois.

Et ce qu’il m’a dit m’a beaucoup aidé. Pour qu’une banque me finance, il fallait :

• qu’elle comprenne qui je suis ;
• quels sont mes objectifs à moyen et long termes ;
• quelles sont mes motivations (on n’en parle jamais assez) ;
• quelles sont mes qualifications (oui, ça peut aider !) ;
• quels sont mes actifs et comment je fonctionne pour les développer.

Sur ces conseils, je prends plusieurs décisions.

D’abord, je décide d’arrêter de travailler avec des courtiers (pourtant réputés parmi les meilleurs dans la région) en me disant que c’est en direct que j'ai le plus de chances de trouver un accord.

Ensuite, je prépare mes rendez-vous en banque comme un rendez-vous en centrale d’achats (j’étais responsable Grands comptes auparavant), et pour la première fois, je vais en banque avec un CV, non pas pour un job, mais pour mettre en avant ce que j’ai fait et ce que ça m’a appris. Je me sers aussi de cet historique de 2013 à 2018, durant lequel mon patrimoine est passé de 0 à 1 million d’euros environ.

Entre-temps, je valorise tout ce qui peut être valorisé. Dans mon job, un collègue m’avait appris à faire du VAMBC, comprenez Value As Measured By Customer, qui revient à valoriser au maximum ce qui a justement le plus de valeur aux yeux de votre interlocuteur, et c’est vraiment ce que je faisais avec mes logements, mes immeubles, mon épargne et nos profils de cadres parisiens avec mon épouse.

Aussi, je me suis entouré d’un comptable, d’un juriste et d’un avocat fiscaliste pour proposer en banque le montage adapté à ce projet. Et ça a marché : après un an de recherche, j’ai un accord ferme pour un financement de 483 000 euros sur 240 mois.

3e étape : effectuer le montage fiscal, juridique et comptable adapté au projet

Pourquoi créer deux sociétés au juste ?

Parce que la première détiendrait la seconde. Je m’explique.

L’immobilier en France, c’est la classe d’actifs la plus fiscalisée. En faisant du locatif en direct (donc sans société), votre tranche marginale d’imposition s’applique dès le premier euro perçu, en complément de la CSG/CRDS — je mets délibérément de côté un éventuel abattement lié au régime du micro-BIC, aussi inutile qu’inintéressant.

Alors, en faisant du locatif en direct, avec une fiscalité à plus de 60 %, la réalité, c’est que vous ne pouvez malheureusement pas aller bien loin. Au-delà de quelques biens détenus en direct (en meublé ou non), la fiscalité est telle qu’elle forcera n’importe quel investisseur à vendre à terme pour payer les impôts. Le régime fiscal qui s’applique est, par ailleurs, très changeant, et ça ne va pas en s’arrangeant.

Alors, de mon côté, en 2018, j’ai créé une société civile patrimoniale (dite une SCP) dont le rôle serait de gérer les actifs des sociétés qu’elle détiendrait sur un régime mère-filles. Ensuite, j’ai créé une seconde société civile immobilière qui, elle, détiendrait l’immeuble en pleine propriété.

De fait, je ne détiendrai non pas l’immeuble en direct, mais les parts de la société qui détiendrait les parts d’une autre société, qui elle, détiendrait l’immeuble.

Enfin, je rédigerai une convention de trésorerie qui me permettra de transférer des fonds d’une société à une autre de façon à optimiser la trésorerie de l'ensemble.

Plus tard, je ferai racheter les parts de ma première SCI (créée en 2017) par la société mère. De cette façon, la SCI plus mature permettra d’aider la SCI la plus jeune, surtout lors du démarrage.

Ce que je veux dire ici, c’est qu’un montage comme celui-ci n’est pas réservé aux milliardaires et coûte moins cher que des vacances au Club Med alors qu'il peut permettre de rendre ce type d’investissement possible.

Plus tard dans l’année, une fois que les fonds ont été débloqués et que toutes les étapes ont été franchies (diagnostics, compromis, contre-visites, décompte financier, etc.), je signe l’acte authentique de l’immeuble à Évreux.

Cette étape me fait passer de 8 à 16 biens immobiliers. Nos revenus fonciers ont doublé et font désormais jeu égal avec nos salaires nets mensuels. C’est l’objectif que je m’étais fixé.

Plus le temps passe, plus je me désendette. Plus le temps passe, plus nos revenus progressent. La différence entre les deux correspond au patrimoine net, qui progresse chaque mois, et chaque mois un peu plus que le mois précédent. Autrement dit, cette croissance est exponentielle et nous permettra d’assurer notre avenir et celui de nos enfants.

Pour la première fois, je me dis que l’un d'entre nous pourrait arrêter de travailler. Au-delà de ça, cette étape m’a surtout donné envie de poursuivre mes démarches avec un nouvel objectif pour l’année 2019, mais ça, je le raconterai dans une prochaine newsletter.

À part ça ?

Démission fracassante de Carlos Tavares chez Stellantis "à effet immédiat" un an avant la fin de son mandat. Disparition de Niels Arestrup à l’âge de 75 ans, l’occasion de revoir Un prophète et Au revoir là-haut. Pour la première fois, Zelensky évoque un cessez-le-feu en échange d’une protection de l’OTAN pour ce qui est de l’Ukraine inoccupée. En France, on a les politiques qu’on mérite : quand je vois d’un côté le pays sombrer dans une crise économique sans précédent (oui parce que ça, on ne le dit pas assez) et de l’autre nos dirigeants politiques qui se demandent “qui” va remplacer Barnier, c’est tristement lamentable mais hélas, pas surprenant ! Je suis en train de lire Les illusionnistes de Géraldine Woessner et Erwan Seznec, et ce que je peux vous dire, c’est que le parti écologique français (aujourd’hui EELV) n’a rien de scientifique : il est bien pour la décroissance, mais pas la décroissance du carbone. Zinedine Zidane pourrait venir à la rescousse de Mbappé au Real. Nouvelle série sur Kerviel, le trader qui faisait joujou avec 50 milliards il y a 16 ans, et apparemment c’est très bon, c’est même recommandé par Marc Fiorentino, du coup je vais regarder. Musk a proposé qu’Optimus, son robot humanoïde, devienne ramasseur de balles à Roland-Garros ! Une “voiture volante” du constructeur XPeng pourrait bien être commercialisée dès 2026 en Chine, mais du coup, il faudra un permis ou une licence de pilote ?

Le reste !

Mon Dieu que la vie de chef d’entreprise peut être dure. Je n’ai plus le temps de travailler au bureau comme au début, J'ai l'impression d'être partout mais jamais là où il faut quand il le faut. Je n’ai plus le temps de faire mes devis, je n’ai plus le temps de facturer mes clients et, surtout, je ne passe plus assez de temps auprès de ma femme et de mes enfants. Je pars le matin lorsqu’ils dorment encore, je rentre le soir juste avant qu’ils aillent se coucher. Il est grand temps que tout cela se calme progressivement pour retrouver une vie à peu près normale. Sur mes chantiers, tout roule. Je récupère un de mes artisans blessé depuis un mois et ça, ça devrait m’aider à retrouver un peu de temps, du moins je l’espère 🤞

La citation de la semaine

“L’avenir tu n’as pas à le prévoir mais à le permettre.” — Antoine de Saint-Exupéry

Voilà, c’est tout, bonne rentrée à tous 🙂