Conseils avant l’achat d’un bien immobilier au Maroc
Nordine Cherif Skalli
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Prix au mètre carré ? Neuf ou Ancien ? Centre-ville ou Périphérie (banlieue) ?
Ce sont autant de questions auxquelles il faut répondre lors de l’acquisition d’un bien immobilier, d’autant plus lorsqu'il s'agit du premier achat en tant que primo- accedant
Le marché de l'immobilier au Maroc est actuellement favorable à l’achat.
"Avoir un crédit immobilier avec les taux et les conditions pratiqués aujourd’hui au Maroc, c’est une opportunité qui ne reviendra pas avant longtemps" (bien que les taux au Maroc soit 3 a 4 fois plus élevé qu'en Europe ) .
L’acquisition d’un bien immobilier est l’une des décisions d’investissement les plus importantes qu’un citoyen lambda peut prendre durant sa vie. La difficulté réside à plusieurs niveaux et principalement quand c’est son premier actif. L’on peut citer le timing de l’achat, le choix du quartier et aussi de l’établissement qui va accorder le crédit.(credit amortissable ou infine)
"La plus grande catégorie des primo-accédants représente généralement une population jeune et très souvent mariée, sauf que très souvent ils ne sont pas au fait de la réalité du marché".
La naïveté de ces personnes peut les confronter à une dure réalité qui se traduit généralement par un abandon du projet.
La première étape qu’il faut faire, c’est avant tout de bien connaître ses capacités d’endettement. "Le futur acquéreur doit faire ses calculs pour le financement pour avoir une idée, et même d’une façon approximative, sur les mensualités en cas de crédit immobilier".
Une fois fixé sur le montant que l’acheteur peut emprunter auprès de sa banque, il devra choisir le quartier où il souhaite habiter et surtout celui dans lequel il peut s’offrir une demeure. Et cela c’est une autre paire de manches, dans le parcours du combattant précédant l’achat du bien immobilier.
"L'aquereur doit faire une petite étude de marché qui va le renseigner sur les quartiers et les régions qui vont être accessibles pour lui. Pour être plus clair, il faut essayer de positionner ce que je veux en fonction du prix que je peux payer". Pour réaliser ce petit benchmark, il suffit de passer en revue toutes les productions qui donnent une idée sur les différents tarifs appliqués.
L’on peut citer le référentiel des prix que la Direction Générale des Impôts élabore et dont les mises à jour sont régulièrement publiées.
Selon nous, ce document est une mine d’or d’information qui doit être utilisée. Ce référentiel est peut-être mal aimé par les promoteurs ou les vendeurs, mais il a le mérite d’être précis et très bien détaillé. La DGI y intègre le prix du neuf, de l’ancien et même du terrain vide.
"On peut y trouver des quartiers à 11.000 DH le mètre carré en plein cœur de Casablanca voire 10 000 DH dans le centre historique. C’est pour dire qu’il y a des prix bien plus intéressants que ce qu’on pense et pas la peine de sortir de Casablanca pour les obtenir".
Mise à part le référentiel de la DGI, la fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a mis en place un label "Iltizam" qui est au profit du client final. La Banque centrale élabore aussi son indice des prix qui peut être très enrichissant pour un futur acquéreur.
Le choix de l’emplacement doit se faire, par la suite, en fonction de plusieurs critères. "Il faut que l’habitation soit proche du lieu de travail, des écoles, la proximité avec les commodités nécessaires et qu’elle soit généralement en adéquation avec son mode de vie".
Par ailleurs, il ne faut pas se focaliser sur les nouvelles constructions. "L’écart entre les appartements neufs et les anciens dans le même quartier peut être très grand au bénéfice de l’ancien.
Conseil : autant en profiter si le quartier vous plaît
Il est toujour préferable de passer par un professionnel dont s'est le métier pour arriver a bonne fin .
Selon nous , s’il y a bien un quartier sur Casablanca qui a un grand potentiel, qui est non seulement accessible mais aussi très prisé, c’est le centre-ville élargi de Casablanca Anfa. "La génération actuelle a beaucoup d’a priori par rapport à ce quartier et notamment concernant la sécurité, mais ça va redevenir à la mode très prochainement" avec la vague de nouveaux bobo !
Le côté architectural assez atypique et très marqué historiquement est l’une des raisons qui attirent la jeune clientèle casablancaise. Ce qu’il ne faut pas oublier, c’est que ces quartiers bénéficient d’une proximité avec les lieux de travail et en plus ils sont très bien desservis par les transports en commun. "Ce sont des économies qu’un acheteur peut facilement faire et qui ne sont pas du tout négligeables".
Une fois tous ces éléments définis, il restera évidemment tout ce qui concerne la préparation du dossier de crédit et les aller retour chez le promoteur et le notaire. "La tâche n'a rien d'une sinécure certes, mais au moins on aura investi dans la pierre comme diraient nos ancêtres".