Détenir sa résidence principale au sein d’une société civile : avantages et limites

Au fil des prochains mois, je reviendrai dans une série d'articles rédigés par Nora Faugère , sur des sujets d’actualité en lien avec notre secteur et nos expertises, pour mettre en lumière des sujets et interrogations régulièrement soulevés par nos clients et partenaires !

Commençons avec le premier sujet dans cet article.

Détenir sa résidence principale au sein d’une société civile : avantages et limites

La société permet de mieux organiser la gestion de l’immeuble et d’éviter les contraintes de l’indivision (unanimité requise pour de nombreuses décisions, faculté de demander le partage à tout moment, etc.). Des solutions sur mesure peuvent, en effet, être définies au sein des statuts.

La comptabilité se révèle particulièrement utile pour conserver l’historique des dépenses prises en charge par chaque associé. La preuve des créances dont chacun pourrait se prévaloir sera ainsi plus aisée. On limitera d’autant les difficultés en cas de séparation ou lors de la succession.

Sur le plan de la transmission, là aussi, les avantages sont nombreux !

Contrairement à l’immeuble, les parts peuvent faire l’objet de donations échelonnées dans le temps sans créer d’indivision, permettant une meilleure exploitation des abattements fiscaux. Il est plus aisé de recourir à la donation-partage et donc, de sécuriser les effets de la transmission. En aménageant les statuts, les donateurs pourront s’assurer des pouvoirs étendus en pouvant notamment rester titulaires du droit de vote s’ils se réservent l’usufruit des parts.

La société peut aussi être efficace pour protéger le conjoint, le partenaire ou le concubin lorsque la situation familiale présente des particularités.

Le traitement fiscal des revenus et des plus-values

Lorsque la société est soumise à l’impôt sur le revenu, la mise à disposition gratuite en faveur des associés n’est pas imposable. En contrepartie, les charges ne peuvent être déduites. La plus-value fait l’objet d’une exonération, au même titre qu’une détention en nom propre. Cette exonération ne bénéficie toutefois qu’aux seuls associés occupants !

A l’inverse, si la mise à disposition se fait en contrepartie d’un loyer, ce dernier est imposable dans la catégorie des revenus fonciers. L’exonération de la plus-value sera alors exclue.

L’acquisition au sein d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés n’est généralement pas recommandée, bien qu’elle soit possible sur le plan juridique. Ce choix implique, en effet, de nombreuses contraintes et prive de tout avantage particulier au titre de la plus-value.

Les limites de la détention en société

Sur le plan civil, le logement ne bénéficie pas de la même protection que lorsqu’il est détenu en nom propre. La société prive notamment le conjoint survivant du droit de jouissance temporaire et du droit viager au logement. En cours de mariage, un époux ne peut pas s’opposer à la vente du bien s’il ne dispose pas d’un titre ou de prérogatives spécifiques.

Sur le plan fiscal, certains avantages sont exclus, comme l’abattement de 30% au titre de l’IFI ou encore l’abattement de 20% (applicable sous conditions) pour le calcul des droits de succession. Il a également été précisé récemment que le bénéfice du dispositif « MaPrimeRénov » doit être écarté pour les logements détenus en société (RM Jacques, JOAN 01 août 2023, n°5801).

L’acquisition de la résidence principale est un motif de déblocage anticipé pour plusieurs produits d’épargne salariale et retraite (PEE, PER notamment). Lorsque celle-ci est faite en société, la demande ne pourra être envisagée.

Enfin, des contraintes supplémentaires peuvent exister si l’on souhaite louer le bien immobilier, même ponctuellement. Sauf cas particulier, la mise en location meublée fera basculer la société à l’impôt sur les sociétés avec toutes les conséquences qui en découlent.

Nous voyons que cette solution n’est pas adaptée à toutes les situations. Cet article dresse une majorité de points stratégiques à analyser avec précaution. Il est donc important de prendre le temps d’en parler sereinement avec son conseiller !