Dans quelles villes l'investissement locatif peut rapporter plus de 10% brut ?

L’investissement locatif en France connaît un regain d’intérêt malgré un contexte économique marqué par une hausse des taux d’intérêt et un marché immobilier tendu. Dans ce paysage, certaines villes offrent encore des opportunités particulièrement intéressantes pour les investisseurs en quête de rendement élevé. Parmi elles, Saint-Étienne, Mulhouse et Béziers se démarquent par des prix d’acquisition attractifs et des perspectives de rentabilité brute pouvant dépasser les 10 %. Ce phénomène s’explique par un mélange de facteurs économiques, démographiques et locaux propres à ces territoires.

À Saint-Étienne, située dans la Loire, le marché immobilier offre un potentiel que peu de grandes villes peuvent égaler. Avec un prix moyen d’environ 1 400 € par mètre carré, l’investissement reste accessible, même pour les budgets modestes. La ville, autrefois marquée par un déclin industriel, a entrepris ces dernières années une transformation urbaine significative. Le développement d’infrastructures modernes, notamment les transports et les pôles universitaires, attire une population jeune et active, créant une demande locative soutenue. Ce contexte permet d’envisager des loyers autour de 8 à 10 € par mètre carré, notamment dans les quartiers bien desservis et proches des universités. L’autre atout de Saint-Étienne réside dans sa proximité avec Lyon. De nombreux locataires, en particulier des étudiants et jeunes actifs, recherchent une alternative économique à la métropole rhodanienne, ce qui sécurise encore davantage le marché locatif local.

Mulhouse, dans le Haut-Rhin, illustre parfaitement comment des villes moyennes peuvent représenter des pépites pour les investisseurs. Avec un prix moyen de 1 300 € au mètre carré, elle se positionne comme l’une des villes les plus abordables de France. Cette accessibilité s’accompagne d’un environnement économique favorable grâce à sa proximité avec l’Allemagne et la Suisse, qui drainent une importante population de travailleurs transfrontaliers. La demande locative est particulièrement forte dans les petites surfaces, prisées des jeunes actifs et des étudiants. Avec des loyers oscillant entre 7 et 9 € par mètre carré, il est tout à fait envisageable d’atteindre un rendement brut à deux chiffres dans les quartiers centraux ou bien connectés. Mulhouse a aussi lancé ces dernières années des projets d’urbanisme pour redynamiser son image, attirant ainsi de nouveaux résidents. Cependant, pour maximiser le rendement, il est crucial de bien choisir les emplacements afin d’éviter les secteurs où la vacance locative reste un défi.

Enfin, Béziers, dans l’Hérault, offre une combinaison rare de prix attractifs et de cadre de vie agréable. Le prix moyen de l’immobilier, aux alentours de 1 500 € par mètre carré, reste très compétitif pour une ville située dans le sud de la France. Béziers bénéficie d’un climat méditerranéen et d’un patrimoine historique qui séduisent à la fois les locataires locaux et les nouveaux arrivants. Ces atouts, combinés à un effort de réhabilitation urbaine initié par la municipalité, ont permis de revitaliser des quartiers autrefois délaissés. Les investisseurs y trouvent un terrain propice, notamment pour les petites surfaces ou les biens à rénover, souvent vendus à des prix encore plus bas. Avec des loyers moyens de 9 à 11 € par mètre carré, le calcul de rentabilité brute dépasse souvent les 10 %. À cela s’ajoute une demande locative croissante, stimulée par l’attractivité touristique et la proximité de Montpellier et des plages.

Dans ces trois villes, un point commun ressort : les prix bas permettent aux investisseurs de rentrer sur le marché avec des capitaux modérés, tandis que la demande locative reste soutenue par des facteurs locaux solides. Toutefois, il convient de noter que viser de tels rendements implique aussi des risques et des défis. Une gestion active est souvent nécessaire, en particulier dans des villes où certains quartiers peuvent souffrir de vacance locative ou nécessiter des travaux de rénovation conséquents. Le choix du bien et de son emplacement est donc primordial pour sécuriser l’investissement et maximiser le retour.

Saint-Étienne, Mulhouse et Béziers démontrent qu’en dehors des grandes métropoles, il existe encore des opportunités exceptionnelles sur le marché immobilier français. Ces villes, souvent délaissées par les investisseurs traditionnels, offrent une rentabilité attractive grâce à un savant équilibre entre des prix bas et une demande locative en constante évolution. Pour les investisseurs capables d’anticiper les dynamiques locales et de gérer activement leur parc immobilier, elles représentent une véritable aubaine dans un marché globalement sous tension.