Expatriation & Immobilier: Que faire de ses biens immobiliers en France lors de son départ à l’étranger ?

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale ou de biens immobiliers en France et vous souhaitez savoir ce qu’il faut en faire lors de votre départ à l’étranger ? Vous ne savez pas si vous devez vendre ou mettre en location ? Ni quelle sera votre fiscalité ? Les risques de conserver son bien ? Les solutions pour en bénéficier sereinement ?  

Projet motivant mais exigeant, l’expatriation induit des changements de vie considérables. Au-delà de la préparation des aspects quotidiens très prenants, votre expatriation va avoir des impacts important et durable sur votre patrimoine et ce, quelque soient les motivations de votre départ (raisons fiscales, personnelles ou professionnelles).

Si comme pour la majorité des Français, l’essentiel de votre patrimoine est composé d’immobilier et que vous ne souhaitez pas vous réveiller en pleine nuit avec de grosse sueur froide quant aux décision à prendre, voici un article vous permettant de mieux comprendre les risques (et les solutions) de garder son patrimoine immobilier en France après son départ à l’étranger.

1- Eviter le risque de double imposition :

Qu’est-ce que la double imposition ?

Pour faire simple, la double imposition consiste à être taxer 2 fois pour une même source de revenus (revenus fonciers, plus-value immobilière, etc.)

Comment est-ce possible me direz-vous ?

En étant considéré comme résident fiscal dans deux pays et sans que ces mêmes pays n’aient prévu un mécanisme permettant de compenser l’impôt payer dans un pays par l’impôt acquitter dans l’autre.

Comment savoir si vous êtes concerné ?   

Etape 1 : Etes-vous résident fiscal français ?

En matière de mobilité internationale, la notion de résidence fiscale est primordiale. Elle détermine avec précision votre environnement fiscal et patrimonial. Il est essentiel de garder en tête que le domicile fiscal est une notion distincte de la nationalité ou de la résidence principale.

Ex : Un personne de nationalité française peut être résident fiscal belge et inversement.

Toute incertitude sur votre domicile fiscal rend votre prise de décision patrimoniale (vente, mise en location, etc.) totalement hasardeuse et pouvant entrainer des décisions patrimoniales dramatiques.

Selon l’article 4B du Code Général des Impôts (CGI), vous êtes considéré comme résident fiscal français, si vous remplissez au moins l’un des critères suivants :

–         Votre foyer – famille – est-il en France ?

–         La France est-elle votre lieu de séjour principal de la personne ?

–         Exercez-vous votre activité professionnelle en France ?

–         Le centre de vos intérêts économiques est-il en France ?

Dans le cas où vous détenez des revenus fonciers ou patrimoine immobilier “important” en France, l’administration pourrait s’interroger si cela est de nature à représenter « le centre de vos intérêts économiques ».

En effet, la jurisprudence – ensemble des jugements rendus par les tribunaux – est riche concernant ce dernier critère, car apprécié au cas par cas par l’administration fiscale.

Dans le cas où vous seriez non-résident fiscal français et comptiez conserver ce statut, il est impératif de redoubler de vigilance quant à ce dernier critère.

Pour rappel, le statut de non-résident permet de bénéficier à l’heure actuelle :

– D’exonération d’ISF en France sur le patrimoine financier ;

– D’exonération des prélèvements sociaux sur les revenus financiers.

D’autres avantages peuvent être constatés selon les conventions fiscales internationales.

Etape 2 : Etes-vous résident fiscal dans votre pays d’expatriation ?

Les critères pour déterminer la résidence fiscale est propre à chaque pays et souvent différents d’un pays à un autre.

Pour définir si vous êtes résident fiscal de ce pays, il faut vous rapprocher de l’administration fiscal du pays en question.

Compte tenu de leur réponse, deux options s’offrent à vous :

Option 1 : vous êtes résident fiscal en France ou dans le pays tiers : Pas de problème sur la résidence fiscale donc pas de risque de double imposition. Vous serez redevable de l’impôt dans un seul pays.

Option 2 : vous êtes résident fiscal en France et dans le pays tiers :

Les deux pays ont de principe le droit de vous réclamer l’impôt. Il existe donc un risque de double imposition. Pour définir si ce risque est avéré, vous devez savoir si la France et le pays tiers ont signé une convention fiscale internationale et si oui, ce qu’elle prévoit en matière de double imposition.

Etape 3 : Existe-t-il une convention fiscale internationale entre la France et votre pays d’expatriation ?

Pour savoir simplement et rapidement s’il existe une convention fiscale, nous avons mis en place un outil disponible ici.

Suite à votre recherche, deux options :

Il existe une convention fiscale :

Vous devez regarder quels sont les impôts concernés ainsi que la répartition soit du droit d’imposer entre les 2 états. En principe, dans le cas de revenus fonciers, c’est le pays dans lequel est situé le bien qui possède le droit d’imposer. Il est fortement recommandé de se faire assister pour l’interprétation des conventions.

Points de vigilance : Les conventions fiscales sont évolutives car soumises aux rapports diplomatiques entre les pays.

Il n’existe pas de convention fiscale :

Il existe alors un risque important de double imposition. C’est le droit international privé qui réglera la question entre les pays.

2- Eviter un redressement fiscal.       

Qu’est-ce qu’un redressement fiscal ?

Comme nous venons de le voir, changer de pays ne signifie pas systématiquement la fin d’obligations – de déclaration et de paiement – à l’égard de l’administration fiscale française.

Malheureusement, beaucoup de Français font le raccourci et par ce biais, s’exposent à un redressement fiscal ou proposition de rectification.

En quoi consiste une proposition de rectification ? L’administration fiscale va s’assurer que vous lui avez bien déclaré toutes les informations nécessaires afin qu’elle puisse définir la base d’imposition pour calculer, le cas échéant, votre impôt à payer.

Gardez en tête que quel que soit votre statut fiscal – résident ou non – vous devrez accomplir certaines formalités avant et au cours de votre expatriation si vous souhaitez mettre en location de votre bien immobilier.

Pour information, avant même de parler de sanction en cas de mauvaise foi – dissimulation de revenus, fausse déclaration – sachez que vous pouvez être sanctionné en cas de défaut ou retard de déclaration :

• 10 % en cas de déclaration tardive spontanée ;
• 20 % en cas de déclaration déposée dans les 30 jours suivant une mise en demeure ;
• 40 % en cas de déclaration non déposée dans les 30 jours suivant une mise en demeure.

Dans le cas où vous seriez considéré comme non résident fiscal, cela ne veut pas systématiquement dire exonération totale d’impôts en France.

En effet, dans le cadre de revenus fonciers, le principe général – hors convention fiscale internationale – indique que l’impôt est taxé par le pays dans lequel se situe le bien.

Focus : Revenus locatifs 

L’année suivant votre départ à l’étranger (N+1), les revenus perçus en France en N doivent être déclarés à l’administration française. Il est possible de déclarer ces revenus en ligne sur www.impôts.gouv.fr ou de déposer sa déclaration d’impôt sur le revenus auprès du service des impôts de son ancienne résidence principale en France.

Pendant votre expatriation, si vous continuez à percevoir des revenus de source français imposable en France, la déclaration pourra se faire en ligne sur www.impôts.gouv.fr ou sur l’imprimé 2044 adressé au Service des impôts des particuliers des non-résidents.

Pour information : Service des impôts des particuliers non-résident

DRESG : Recette des non résident, 10 rue du Centre TSA 50014, NOISY-LE-GRAND, 93465 NOISY-LE-GRAND CEDEX.

3- Valoriser votre bien immobilier :

Valoriser ses biens immobiliers, notamment sa résidence principale, est une pratique souvent adoptée par les expatriés, notamment dans la perspective d’un retour.

Comme vu supra, en cas de mise en location de votre résidence principale, les revenus fonciers seront taxés en France. Pour limiter cette imposition, il est possible de gommer fiscalement les revenus fonciers positifs tout en continuant de valoriser votre patrimoine.

Pour limiter l’imposition en France, la solution consiste à limiter les revenus taxables. Pour cela, vous l’objectif va être de gommer fiscalement les revenus fonciers positifs (location de votre résidence principal) en créant une dette immobilière.

De préférence, cette nouvelle acquisition dans l’immobilier doit générer pas ou peu de revenus fonciers positifs par exemple la nue-propriété d’un bien immobilier.

Conclusion :

Acheter un bien immobilier est une décision importante tant elle engage sur de nombreuses années.

Votre départ à l’étranger emporte son lot de questions nécessaire quant au maintien et au devenir de votre situation et celle de votre famille. Celle concernant votre patrimoine immobilier va – que vous le vouliez ou non – avoir des impacts significatifs sur votre niveau de vie.

En effet, comme nous avons pu le voir dans cet article vous devez anticiper les conséquences fiscales et donc financière de la conservation de votre patrimoine immobilier : double imposition, redressement fiscal, perte du statut de non-résident fiscal français.

Par ailleurs, si vous souhaitez conservez vs biens immobiliers en France sachez que vous serez – hors convention fiscale contradictoire – soumise à l’impôt sur le revenu mais également à l’impôt sur la fortune en France.

Enfin, quel que soit votre décision ; vente, conservation ou mise en location, les conseils d’un spécialiste sont nécessaires afin de ne pas se retrouver dans des situations patrimoniales inextricables.

Et maintenant ?

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