Faut-il vendre ou conserver sa précédente résidence principale ?

A l'heure où le marché immobilier reste dynamique et où de nombreux foyers se mettent au vert, l'intérêt de conserver ou non sa résidence principale actuelle pour la louer est une question patrimoniale pas toujours évidente.

Dans cet article, l'objectif est de se poser les bonnes questions avant de faire un choix d'arbitrage.

I- Votre bien est-il adapté à la location ?

Cette question est assez simple à étudier. Une résidence principale est très souvent un bien allant du T2 au T5+.

Un T4, T5 sera beaucoup plus difficile à louer et réservé à un marché nécessairement plus restreint. Un T2 en général se louera assez facilement dans les grandes villes. Pour un T3, la location conviendra à un jeune couple avec enfant ou encore en colocation et bénéficie d'un marché plutôt dynamique.

N'oublions pas également que dans certaines villes, le marché locatif n'est pas assez dynamique pour être rentable. Dans d'autres au contraire, la demande locative est telle que votre bien se louera facilement.

Est-ce une zone où le changement de locataires est fréquent ? Quel loyer peut-on espérer en tirer ? Une étude locative est indispensable, en prenant en compte le turn-over lié à chaque typologie de biens.

N'oubliez pas également des travaux de remise aux normes et en l'état pour avoir le moins de départs possible.

II- Quelle rentabilité pouvez-vous espérer en tirer?

La rentabilité que vous allez obtenir est-elle suffisante pour vous ? Quel régime fiscal allez-vous adopter ?

En cas de location meublée, n'oubliez pas d'intégrer les frais de comptabilité, la contribution foncière des entreprises ainsi que le coût et renouvellement des meubles.

En cas de location nue, vos loyers seront soumis à votre tranche d'imposition + prélèvements sociaux. Dans une ville où le rendement peut être bas, vous le réduirez encore de moitié....

A Paris par exemple où la rentabilité moyenne dans les arrondissements les plus demandés est située entre 3 et 4%, cela donne une rentabilité de l'ordre de 1,5 à 2% après impôt. Cela peut rebuter certains investisseurs.

III- Les avantages de la cession immédiate

L'avantage majeur de céder sa résidence principale est que vous ne payez pas d'impôt sur la plus-value puisqu'il s'agit un cas d'exonération. Ce ne sera pas le cas si vous quittez votre résidence principale et la mettez en location.

Le fait de vendre immédiatement sa RP vous permet aussi de dégager de la capacité d'emprunt pour votre futur chez-vous. Attention à bien surveiller le budget à allouer dans votre prochain achat et à envisager toutes les options possibles.

Si votre résidence principale est déjà payée, est-il réellement nécessaire de la vendre ? Surtout si l'affect est présent.

IV- Conserver oui, mais sous quelle forme ?

Faut-il intégrer le bien à une holding patrimoniale, démembrer le bien, conserver en nom propre , etc. ?

Du point de vue impôt sur la fortune immobilière, la perte de qualité de résidence principale vous fait perdre l'abattement de 30%. Dès lors, intégrer un bien dans une SCI peut être intéressant. Oui mais... Comment allez-vous louer votre bien ?

Si c'est une location nue, la SCI peut être un bon moyen de transmettre les parts aux héritiers et éviter les règles de l'indivision (notamment celles relatives à la gestion et au partage, qui seront réglées par les statuts de la SCI).

Cependant si c'est une location meublée, la SCI n'est pas forcément la plus adaptée (voir en ce sens l'article ci-dessous). Attention, ne donnez pas la nue-propriété d'un bien meublé... puisque cela vous fera perdre le bénéfice des amortissements comptables en cas d'option pour le régime réel.

L'apport à une société est également soumis aux formalités par devant Notaire et assimilé à une cession. Prenez en compte les droits d'enregistrement.

Si vous souhaitez récréer de la dette, pourquoi ne pas céder votre bien à votre structure familiale ? Cela vous permet de générer du cash, de conserver le bien et de générer une dette qui réduira drastiquement les droits de donation (ainsi que l'IFI par ailleurs). A manier avec précaution néanmoins pour éviter tout risque de requalification en abus de droit ...

V- Prendre garde à sa capacité d'endettement future

Depuis le resserrement des conditions de crédit immobilier, les banques prêtent difficilement et très rarement au delà de 35% d'endettement.

En conservant une résidence principale sur laquelle il y a encore de la dette, cela alourdira votre taux d'endettement et diminuera vos capacités d'achat futur.

Intégrez ces éléments dans le calcul global de la rentabilité de l'opération.

Si vous conservez cette résidence principale comme une résidence secondaire, n'oubliez pas qu'il s'agira uniquement de charges à payer (taxe foncière, copropriété, entretien, etc.) puisqu'aucun revenu ne sera perçu.