Famille recomposée: Protéger le logement familial avec la donation croisée de SCI

Le logement familial est souvent source de conflits au moment d'une succession. La situation peut se compliquer dans le cas d'un couple avec des enfants issus d'un premier lit.

Pour assurer un toit au conjoint/concubin/partenaire survivant, plusieurs possibilités peuvent être mises en place.

La SCI est souvent utilisée par les personnes pour transmettre le patrimoine. Mais en poussant la technique un peu plus loin, il est possible d'assurer sans aucune contestation le logement familial au survivant, via un mécanisme de donation croisée.

Si le mécanisme semble complexe, il est dans l'effet assez simple.

Etape 1: Créer la SCI par chacun des coindivisaires

Chaque concubin/partenaire/époux prend part dans la SCI. Il est tout de même préférable concernant le logement de prévoir 50/50 mais la règle n'est pas absolue.

Prenez un soin particulier à la rédaction des statuts en prévoyant le fonctionnement de la gérance notamment en cas de séparation, décès, possibilité de rachat des parts par préférence, etc.

La SCI peut rester à l'impôt sur le revenu et n'a pas besoin d'être à l'impôt sur les sociétés.

Etape 2: La SCI acquiert la résidence principale du couple

Il s'agit d'une acquisition simple. Attention les taux sont légèrement plus élevés dans certaines situations et il faudra prévoir des coûts fixes (information annuelle des cautions et comptabilité si option pour l'IS).

Etape 3: Chaque membre du couple donne l'usufruit de ses parts à l'autre

La pleine propriété est composée de 2 droits distincts:

• La nue-propriété: c'est un droit de "quasi-propriété" ou abusus en latin. Vous êtes propriétaire du bien avec des prérogatives limitées: vente de cette nue-propriété, déduction des dépenses dans les revenus fonciers, non imposition à l'impôt sur la fortune.
• L'usufruit: Il s'agit du droit de jouissance (utilisation du bien) et de perception des fruits (les loyers dans le cadre d'une location). L'usufruit peut être viager, c'est à dire qu'il s'éteint au décès de l'usufruitier.

Pour expliquer le mécanisme, prenons un exemple en numérotant les parts de SCI.

Madame Z. acquiert les parts 1 à 50 de la SCI Z. Monsieur Z acquiert les parts 51 à 100 de la SCI Z.

Donc avant toute donation, Madame Z. possède la nue-propriété ET l'usufruit des parts 1 à 50 tandis que Monsieur Z possède les mêmes droits sur les parts 51 à 100.

Mme Z. donne l'usufruit des parts 1 à 50 à Monsieur Z. qui va en retour lui donner l'usufruit des parts 51 à 100.

Après opération la situation est la suivante:

• Mme Z. a la nue-propriété des parts 1 à 50 et l'usufruit des parts 51 à 100.
• M. Z. a la nue-propriété des parts 51 à 100 et l'usufruit des parts 1 à 50.

En cas de décès de M.Z, l'usufruit des parts 1 à 50 s'éteint puisque Monsieur était usufruitier.

La réunion de la pleine propriété des parts 1 à 50 entre les mains de Mme Z. n'entraîne aucune fiscalité (article 1133 du Code général des impôts).

Mme Z. se retrouve donc après décès avec:

• La pleine propriété des parts 1 à 50.
• L'usufruit des parts 51 à 100.
• Les héritiers de Monsieur Z. reçoivent la nue-propriété des parts 51 à 100.

Ainsi Mme Z. a un droit de jouissance sur la totalité des parts 1 à 100 jusqu'à son propre décès.

Cette situation est particulièrement protectrice pour les couples non mariés ou ceux qui ont un enfant venant du premier lit puisque chaque ligne de succession demeure intacte sur la résidence principale.

Il est même possible d'aller plus loin et de créer une SCI au profit de chaque époux pour éviter l'indivision entre les parts de SCI.

Fiscalement, les droits de donation seront dûs. Mais si la SCI est endettée, sa situation nette sera quasiment nulle ou réduite drastiquement.

Attention tout de même à ce que la résidence principale ne pèse pas trop lourd dans le patrimoine, sous peine de remettre en cause la donation par les héritiers avec l'action en réduction.