Investir dans l'immobilier locatif pour sa retraite? Et si la réponse était : NON !

Vous vous demandez comment préparer votre retraite ?

Comme la plupart des Français, vous vous dites qu'investir dans l'immobilier locatif est une bonne idée, que les loyers des locataires vont rembourser une grosse partie de votre crédit et que dans 20ans vous vivrez des loyers.

Oui pourquoi pas, mais il y a plus efficace : investir dans un PER, le "Plan d'Epargne Retraite".

J'entends dejà cette petite voix : "Oui mais en mettant 300€ par mois, je ne peux pas faire mieux qu'en achetant un appartement de 100.000€ à crédit et le louer. J'ai l'effet de levier, ce sont 100.000€ qui rapportent dès aujourd'hui, 300€ par mois ne peuvent pas valoir plus que cet appartement dans 20ans"

Eh bien, nous allons vous prouver le contraire !

Ce qui compte dans votre investissement, c'est :

1. l'effort d'épargne que vous faites chaque mois, tout compris (charges et taxes déduites)
2. ce que va devenir et produire cet effort d'épargne dans 20ans.

Prenons quelques hypothèses :

• Vous avez des revenus d'environ 100k€ par an et êtes imposés à une tranche marginale (TMI) de 30%
• Vous avez repéré un appartement de 100k€ qui vous rapportera 4% de rendement locatif et décidez d'emprunter 100% de ce montant à crédit, sur 20ans à un taux de 3% (TAEG)
• Vous estimez que vos loyers et charges vont augmenter de 1.5% par an, ainsi que le prix de votre appartement.
• Vous estimez l'entretien, la taxe foncière etc. à 500€ par an
• Vous avez un apport de 10.000€ pour les frais de notaires (7%) et frais d'agence (3%)
• Vos revenus fonciers sont imposés à votre TMI + prélèvements sociaux (17.2%)

Plutôt optimiste, non? Pas d'impayé, pas de ravallement, taux d'emprunt assurance comprise compétitif. Rentabilité brute de l'investissement de 5.5% (4% par les loyers + 1.5% d'appréciation du bien)

Dans ces conditions :

• votre effort d'épargne sera d'environ 300€ par mois : loyer - remboursement de crédit - charges - impôts (390€ - 555 - 39€ -100€)
• Vous serez propriétaire dans 20ans d'un appartement valant environ 135.000€, pour lequel vous aurez déboursé environ 83.000€ et rapportant 450€ brut par mois et 215€ net après charges et impôts.

Autre possibilité, vous décidez de faire exactement le même effort financier mais en investissant dans un PER qui rapporterai 4% net (sur un fonds immobilier par exemple, soit le même couple rendement/risque)

Grâce au gain fiscal de 30% sur vos apports, vous décidez de l'ouvrir avec 14.286€, soit un effort d'épargne après économie d'impôts de 10.000€ correspondant à l'apport nécessaire pour payer les frais de notaire et l'agence immobilière dans l'exemple précédent. [Dans cette hypothèse, le gain d'impôt est de 30% * 14.286€ = 4.286€].

Par ailleurs, tous les mois, vous versez 430€ qui grâce à l'économie d'impôt ne vous coûtent réellement que 300€, soit le même effort financier que pour l'achat de l'appartement.

Au bout de 20ans, vous aurez versé environ 118k€ qui ne vous auront coutés après impôts que 83k€ et seront valorisés 187.000€

Conclusion, avec ces hypothèses et l'Etat subventionnant une partie de votre PER, votre patrimoine dans 20ans sera sensiblement supérieur à celui d'un investissement immobilier (187k€ vs 135k€ soit un patrimoine supérieur de 38.5%)

Quid des revenus au moment de la retraite ?

Dans le cas de l'investissement immobilier, les revenus seront d'environ 215€ net par mois

Dans le cas du PER, pour avoir des revenus équivalents de 215€ net, cela nécessite 215€ / 0.7 = 307€ de rachats mensuels. [Fiscalité sur la partie versement : 30% ; Fiscalité sur la partie plus values : 30%]

Or ces rachats ne représentant annuellement qu'environ 2% de la valeur de votre PER qui s'apprécie de 4%, votre PER continuera donc de grossir de 2% par an soit plus que l'investissement immobilier (1.5%), l'écart continue donc de se creuser au profit du PER!

A noter que l'exercice est encore plus favorable au PER pour les souscripteurs fiscalisés à des tranches marginales d'imposition plus élevées (41% ou 45%)

NDLR : cette simulation est un exercice théorique et ne constitue ni une recommandation personnalisée ni une garantie de performance. Selon votre situation personnelle, les résultats simulés et réels pourraient être différents

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