La Société Civile Immobilière à l'Impôt sur les Sociétés - SCI à l'IS

Aujourd’hui, j’aborde un truc qui m’agace un peu. Oui, certaines petites choses chez les autres m’hérissent un peu les poils !

C’est le côté “je fais comme tout le monde”.

Et même dans l’immobilier locatif, on retrouve ce phénomène de mode. Ok. Chacun est libre de faire ce qu’il veut. J’en conviens. Et je ne suis pas là pour dicter de choix à quiconque

Mais je pousse la réflexion un peu plus loin. Et cet article surtout pour vous inciter à pousser votre propre réflexion au-delà de toute cette inondation d’informations qu'il est possible de trouver sur le net, les blogs, et sur la fameuse Encyclopédie Suprême du Savoir qu’est Facebook : pourquoi vouloir faire comme tout le monde dans un domaine où chaque situation personnelle est UNIQUE ? Donc où toutes les décisions que vous devez prendre sont propres à vous. Et UNIQUEMENT à VOUS….

Donc réfléchissez et ne suivez pas ce que fait la majorité des investisseurs. Cela concerne particulièrement le phénomène des SCI à l’IS.

On entend ci et là que c’est le remède anti-fiscalité par excellence. Le vrai Antirides miracle de l’immobilier pour une fiscalité plus lisse…

Entendant ces bruits de couloir, beaucoup d’investisseurs se lancent dans l’aventure SCI sans avoir tous les tenants et aboutissants de cette structure juridique.

Les 1ers pas d’un investisseur immobilier se réalisent bien souvent par 1 achat en direct.

C’est à dire en nom propre. Rien de bien méchant. Vous trouvez un bien intéressant. Vous faites 1 offre et une négo. Et vous l'achetez. Du moins, c’est ce que fait l’investisseur qui veut se tester et ne pas se prendre la tête.

Après vous avez celui ( peut-être vous qui lisez ces lignes ) qui veut surtout ne pas se planter dans ses décisions stratégiques d’investissement et de structuration. Et là, il pousse sa réflexion au-delà de l’achat en nom propre. C’est à dire via une structure.

Il n’y a pas de bonne ou mauvaise réponse. Certains ont bâti des empires immobiliers alors qu’ils ont acheté en nom propre. D’autres par des structures à l’IS…

J’ai observé beaucoup de débats autour des façons “organisées” d’acheter et d’investir dans l’immobilier. Et je vois souvent de beaux discours en tous genres à propos de l’utilisation de la SCI à l’IS. Peut-être que certains pensent bomber le torse lors de soirées mondaines en disant “je possède 1 SCI à l’IS….!”. Je ne sais pas.

Bref.

Lors des différentes rencontres que j’ai organisées, lors de séminaires ou de discussions, certains débutants ou moins débutants qui veulent étendre leur capital “Pierre locative” pensent instantanément à la SCI à l’IS, la société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés. Apparemment c’est le modèle idéal pour développer son parc immo tout en maîtrisant la fiscalité de ses revenus fonciers, et revenus perso du coup.

Vu la récurrence de ce discours, on pourrait croire que c’est 1 véritable phénomène de mode. Tels des ados en train de baver devant le dernier modèle d’iPhone….

La SCI, un outil de gestion du patrimoine d’un investisseur

 Allez, on va poser le cadre : la SCI n’est qu’un outil de gestion de patrimoine d’un investisseur avant tout. Et je dis bien avant tout !

C’est vrai que le 1ère idée qui vient à l’esprit de pas mal de personnes, c’est l’avantage fiscal que peut procurer une SCI ( à l’IS ).

Surtout il ne faut oublier que l’abus de droit est répréhensible par notre ami le législateur. Et qu’utiliser une SCI avec un unique but d’optimisation fiscale peut ramener gentiment à la case “redressement”….

Je vous rassure, le simple fait de n’investir que via une ou des SCI à l’IS n’est pas répréhensible. C’est surtout l’utilisation de SCI via un système de Holding et de montages fiscaux exotiques dont même Nicolas SARKOZY s’y perdrait, qui est répréhensible par l’administration fiscale.

 Pour faire simple, la société civile immobilière est une forme juridique qui permet d’acquérir un patrimoine immobilier, d’en assurer la gestion et la transmission. Un des avantages est pouvoir modéliser une structure à votre image et qui colle à vos objectifs patrimoniaux et familiaux.

 Le principe général est simple : vous créez 1 entité ( personne morale ) avec un associé ( votre conjoint ou un parent par exemple ). Donc 1 SCI. Et la SCI achète des biens locatifs en votre nom.

La SCI pour éviter l’indivision

 J’ai abordé ce point sur le blog. Notamment pour un achat en couple ou un investissement à plusieurs. La SCI se révèle vraiment intéressante.

L’indivision peut être dangereuse dans certaines situations. Surtout en cas de mésentente entre les indivisaires.

Vous avez certainement déjà entendu le diction « Nul n’est censé demeurer dans l’indivision ».

Voici un exemple simplifié pour t’illustrer ce dicton.

 Demain Vous et votre compagne achetez un immeuble en indivision. C’est à dire sans aucune structure. Après-demain Madame ne veut plus continuer l’aventure. Vous, si !

Légalement, Madame peut vous obliger de procéder à la vente de l’immeuble en question.

Donc soit vous rachetez les parts de Madame. Soit l’immeuble est vendu à un tiers.

Parce que nul n’est censé rester dans l’indivision…

 L’indivision est donc un risque potentiel. Et même si entre vous et votre compagne, c’est encore tout feu tout flamme….

La SCI va pouvoir poser un cadre juridique flexible et totalement personnalisable à vos souhaits, à vos objectifs, à votre situation familiale, etc.

Imaginez un outil que vous pouvez paramétrer comme vous l'entendez.

En tant qu’investisseur, c’est le top.

Elle permet de fixer un cadre dans la relation entre investisseurs.

Vous pouvez fixer des règles précises de :

– qui est gérant

– qui détient la majorité ( ou l’équité ) des droits de vote, de décision

– qui peut ou ne peut rentrer dans la SCI ultérieurement

– comment seront réparti les bénéfices

-…..

Fiscalité personnelle élevée = SCI à l’IS ? 

Voilà le raccourci fréquemment présenté…

D’un côté, ce n’est pas faux.

Surtout si vous vous trouvez dans les TMI ( Tranche Marginale d’Imposition ) de 30, 41 ou 45%, ça peut se comprendre…! Concrètement, cela signifie que chaque euros gagné au delà des seuils de ces tranches sera taxé à 30, 41 ou 45%. Et ça, sans compter la cerise sur le gâteau, la CGS/CRDS et autres suppléments du chef s’élevant à 17.2%. Bref, quasi 50% d’impôts MINIMUM que vous rendez gracieusement à notre mère Patrie si vous ne trouvez pas un artifice légal pour défiscaliser ou encapsuler ces nouveaux revenus générés. D’où le vif intérêt de la SCI à l’IS.

L’un des grands avantages de réaliser un investissement immobilier via une SCI à l’IS, c’est donc de pouvoir “isoler” les revenus locatifs au sein de la SCI à l’IS. Donc aucun impact sur la fiscalité personnelle. Du moins tant que les associés de la SCI ne se versent aucun dividende. Même si le bien acheté via la SCI génère x milliers d’euros de loyers, aucun impôts sur le revenu supplémentaire !

Je ne vais pas rentrer plus loin dans le vif du sujet et dans les abîmes de la SCI histoire de ne pas perdre les plus néophytes.

SCI à l’IS. De jolis avantages. De gros inconvénients…

 Et oui. Ça serait trop facile...!

Les meilleures crèmes Antirides coûtent forcément un bras à un moment !

 Même si vous êtes séduit par la stabilité de l’imposition de la SCI à l’IS.

Même si vous êtes conscient que votre imposition sera plus faible pendant la durée de détention du bien.

Il y a toujours un prix à payer.

Et pour la SCI à l’IS, c’est au moment de la sortie du bien de la SCI que ça se passe. Lors de la revente d’un immeuble d’une SCI à l’IS, l’impôt sur plus-value payé sera très important. En effet, comptablement, la SCI à l’IS entraîne un amortissement du bien immobilier. Donc une valeur nette comptable de ce bien qui diminue avec le temps ( même si au final, le bien vaut toujours le même prix sur le marché immobilier ).

Or l’impôt sur la plus-value est calculé comme étant la différence entre :

PRIX DE CESSION – VNC ( Valeur Nette Comptable )

On comprend vite que plus la VNC baisse, plus le montant de l’impôt sur la plus-value va piquer….

 Si vous avez un peu suivi mon parcours, j’ai acquis mon 2eme immeuble de rapport via une SCI à…. l’IR ( impôt sur le revenu ). Et oui.

A l’IR.

Et ça en étonne à chaque plus d’un qui ne comprend que je ne fasse pas comme tout le monde.

Pourquoi est ce que j’ai créé une SCI à l’IR qui ne m’apporte pas “l’avantage fiscal” qu’apporte la SCI à l’IS ?

 Et bien pour rappel, je n'étais pas loin du SMIC en revenus salariés lors de mes 1ers investissements….

 Et on a vu juste au dessus que la SCI à l’IS était plutôt réservée aux personnes ayant un Taux Marginal d'Imposition élevé.

Donc le but immédiat n’est pas l’optimisation fiscale. Quoique cette SCI à l’IR sera facilement transformable en SCI à l’IS dans l’avenir si je fais de nouvelles acquisitions via cette SCI. Et que les revenus locatifs de cette SCI venaient à exploser. Par conséquent la fiscalité de mes revenus fonciers également…

 Et l’autre point, pour reprendre le but primaire d’une SCI, cela me permet d’investir en couple en toute sérénité. Puisque tout est calé dès le départ dans les statuts de la SCI. 

L’idéal pour aller plus loin, c’est de potasser le sujet.

• Est-ce que la SCI est adaptée pour toi ?
• Est-ce que le bien que tu as vu est fait pour l’IS ?
• Est-ce que tu dois mettre plusieurs biens dans 1 seule SCI ?
• Quel rendement minimum pour une SCI à l’IS ?
• ……

Ayez la maîtrise des éléments.

Et même si vous pouvez totalement déléguer cette partie Étude fiscale et Conseil fiscal à un vrai Pro, je vous conseille PLUS QUE TOUT d’apprendre et de comprendre.

La raison est simple. Tous les experts-comptables, ou même fiscalistes ne sont pas SPÉCIALISTES de la FISCALITÉ IMMOBILIÈRE….

Et connaître de quoi il en retourne vous permettra de jauger les vraies compétences des spécialistes que vous allez consulter.

 Dans l’investissement locatif ( et dans bien d’autres domaines ), il ne faut jamais faire confiance aveugle. C’est mon avis perso. La confiance n’exclut pas le contrôle comme on dit.

 A bon entendeur……